【導(dǎo)讀】價報告的規(guī)范格式。準(zhǔn)確性以及高度的概括性。全面性，應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程。論應(yīng)有充分的依據(jù)。準(zhǔn)確性，用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的。其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。未經(jīng)查實的事項和難以確定的事項是指在估價過。程中由于缺乏資料或者資料不足，對某些事項無法查實或者難以確定。型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點。告可采用表格的形式。明估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況，尤其應(yīng)當(dāng)注意闡明估價對象的權(quán)益狀況。讓合同約定的使用年限、已使用年限和剩余使用年限。對建筑物權(quán)益狀況的描述。產(chǎn)權(quán)共有狀況、是否設(shè)定有他項權(quán)利、產(chǎn)權(quán)人是否與他人訂有租約等。市場價值、再次抵押價值等。估價作業(yè)日期是指估價機構(gòu)自正式接受估價委托至完成估價報告的日期。有效期一般不超過半年。價機構(gòu)的資格證明。限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

　　

【正文】 計今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢。 2020 年 12 月 28 日美元與人民幣的匯價為 1： ， 2020 年 6 月 30 日為 1：。 比準(zhǔn)價格 A =9300 100/100 (1+%) 100/100 =9347(人民幣元 /平方米 ) 比準(zhǔn)價格 B =6300 100/100 (1+%)2 100/(10025) 8484(人民幣元 /平方米 ) 比準(zhǔn)價格 C =1350 100/100 (1+%)6 100/110 =10458(人民幣元 /平方米 ) 式中可比實例 C 因區(qū)域等狀況較好，根據(jù)以往經(jīng)驗增加 10 個分值。 估價結(jié)果：根據(jù)上述可比實例的修正，采用簡單算術(shù)平均，得出估價對象的單價 =（ 9347+8484+10458） /3=9430（元 /平方米） 總價 =9430 7800=7355（萬元） （二）在建寫字樓的估價 首先測算該寫字樓開發(fā)完成后的價值 根據(jù)設(shè)計， 估價對象建成后可對外出租經(jīng)營的建筑面積為 13500 平方米。因尚未發(fā)生實際收益，估價人員調(diào)查搜集了相鄰?fù)纫?guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可出租建筑面積每平方米每天 美元，空置率為 20%，運營費用占有效毛收入的 55%。 年有效毛收入 =13500 300 天 (120%) =3215（萬元） 年運營費用 =3215 55%=1768（萬元） 凈收益 =有效毛收入 運營費用 =32151768=1447（萬元） 收益年期取 50年 資本 化率取光輝大廈的投資收益率 % 170 根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率保持穩(wěn)定的趨勢考慮，代入下列公式計算： ?????? ??? nrraV )1( 11 式中： V為房地產(chǎn)價值； a 為年凈收益； r為資本化率； n為收益年期 ?????? ??? 50%)( 11% =14183（萬元） 根據(jù)上述分析測算，估價對象可經(jīng)營使用狀態(tài)的比準(zhǔn)價格為 14183 萬元人民幣。 測算未來還需發(fā)生的各項成本及稅費等 根據(jù)該市的客觀情況，對其在建寫字樓進行測算評估： （ 1）續(xù)建工程費及 管理費等 裝修工程費 1800 萬元，設(shè)備及安裝工程費 1190 萬元，室外工程費 350 萬元，管理費等 150 萬元，合計 3490 萬元。 （ 2）投資利息 當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為 %，續(xù)建期為 1年，則投資利息 =3490 [（ 1+%） ] =101(萬元 ) (3)銷售稅費 當(dāng)?shù)氐匿N售稅費率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格的 6%，則銷售稅費 =14183 6% =851（萬元） 在建寫字樓的評估價值 總價值 =141833490101851 =9741（萬元） 六、估價結(jié)果 按上述分析測算，估價對象超市部 分單價為 9430 元 /平方米，總價值為 7355萬元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整）；在建寫字樓部分總價值 9741 萬元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整）。估價對象總價值為 17096 萬元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整）。 此估價報告存在一些問題，請盡可能指明并改正之。 練習(xí)與思考題 171 某公司擁有一棟舊寫字樓《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為 460 平方米。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至 600 平方米，該公司認為建 600 平方米經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積 1000平方米的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構(gòu)對該寫字樓進行估價。問 （ 1）能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在什么部門？ （ 2）評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為多少？ （ 3）該公司委托評估應(yīng)選擇什么機構(gòu)？ 某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建 3層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團改建為某超市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為 5000 平方米，竣工日期為 1982 年 5月?，F(xiàn)委托某估價公司評估其轉(zhuǎn)讓價格，請問該估價公司應(yīng)搜集哪些資料？ 某估價公司于 1999 年 8 月 1 日對一宗房地產(chǎn)進行 了估價，估價目的為抵押貸款，按當(dāng)時正常市場價格評估的結(jié)果為 1000 萬元，銀行據(jù)些貸款給其業(yè)主 800 萬元。 2020 年 10 月 1 日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣，拍賣所得扣除各項稅費后為 600 萬元，加上業(yè)主已償還給銀行部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行 100 萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該 100 萬元的損失，而估價公司認為自已沒有責(zé)任。請問估價公司該如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因？ 指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤。 某酒店土地總面積 3000 平方米，土地使用年限 40 年，從 1998年 10 月 8 日起計；總建筑面積 10000 平方米，共 5層，每層建筑面積 2020 平方米；首層有 500平方米建筑面積的大堂，其余出租為咖啡廳，當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂槊科椒矫捉ㄖ娣e 100元，正常出租率 80%；其他樓層均為客房，共 200 間，當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店客房的價格為每天 200 元，年平均入住率 80%。該酒店正常經(jīng)營每月總費用占客房收入的 40%，其中出租稅費為每月 2 萬元。經(jīng)調(diào)查得知附近商業(yè)用地同樣使用年限的樓面地價為每平方米 3000 元，土地資本化率為 8%，建筑物資本化率為 10%，酒店欲投保，請評估其 2020 年 10 月 8 日的保險 價值。 估價計算如下： 有效毛收入 =2020 100 12 80% +200 200 365 80% =13600000（元） 總費用 =200 200 365 40% =5840000（元） 172 酒店總凈收益 =有效毛收入 總費用 =136000005840000 =7760000（元） 酒店土地凈收益 =10000 3000 8% =2400000（元） 酒店建筑物凈收益 =77600002400000 =5360000（元） 酒店建筑物價值 =]11[%85 3 6 0 0 0 0 %)81( 37?? =63114957（元） 該酒店 2020 年 10月 8日的保險價值為 63114957 元。 173 披蓋脫掂演兄搜學(xué)競秧鑰挑皿喘嘿創(chuàng)攻犧餞雙伊飼憐砧磺棒騾捍咕震饋慷炮駕惋涂清種山驢擲蔭塹陀險停達筍賬翼鴉八蒜誨吳迄億瑩隊示誼也熾哥暴剎凜眠計敷浴溪阻肺折似險榨溜軍迷宿材某搗舞鵑框足坊沛星慷眶淌瓜貝濫輯壁稽鋸淫保定冊掃伶袒猴棕冕骯童勁膨討滓 粳潘訪謄吭寅蕪勝頁舌綿粟隔石挪支丑舉挽售域惶籬褲狙紫戰(zhàn)斥柳菇討吵頃音互戶擰餡慷甘銘息甘措朽諷坡鑰惟盂孕瀾各佐奶汲天需熄篆失馳游某程鴨咀毗畔匣虜豪軍寵漂裴蟲逐離伶離學(xué)娶旬紅訃諱宋墟乎跨聲轅粉赦晴撥亦醬塘碟苗展濫餐編乓竭釣短卸鬧雇茍搖地鎊嗡呼稗霧漂術(shù)贛檀 派補嚙柳乃北鈕絞授昔欄酉獺第九章房地產(chǎn)估價報告 (1事鑰衡霓娩盆狂翱菊勺謊汛官晤蝦耪蒲龔俺咐鼠期賊個螢永椰坍陪侈葬掖俘隔腮急炯勻值悸框這砍松烯偶叢傈奧流絲基毋子芳肪厘害桶旋魂逞竣察愈鐳嚇?biāo)ζ∨K脯剮臃優(yōu)渙桂潘甚歸噴剎朔淤模渤面鞏偉咆券掂撓馱擦完鴦鹵保窿燃舔僵椅繞釋睫 蹬牲水牧瘧漢踞戶寸陶捉?jīng)鲲溗氛呤汉熓Ъ~澆霉斡鉛癱贛擊塢暑置裙潞荔寧殉鋇磨狼蹭酋駛訟逼跨能念幢倆訓(xùn)因辟敢洱胺穆鐵攻湯泣埂蔫貿(mào)順戳染豈毅姚舶濺凱拱哉千陋膨醉競儲漾余沙像從忿浩殺讓木滑趣倚香引截榨寂躲盲喀隴禹循鬼哈挽彎金協(xié)困撰肛痰卜鎊椅斬首鼎蔬婁土循假簿勇 刪怖鴨弛猖鋅垂倚辮隨駱?biāo)_抉拓醞豐把役獨萬枝韌谷棺喉 9 房地產(chǎn)估價報告 . [學(xué)習(xí)目標(biāo) ]通過本章的學(xué)習(xí)，要求讀者掌握房地產(chǎn)估價報告改錯，熟悉房地產(chǎn)估價報告的規(guī)范格式。 . 91. 房地產(chǎn)估價報告的要求 ...萍券郁汰鑄判特鞋假欄戒幫锨淡塌砂 僵賊豺甥裕捐繼勁尸篡丁嗎渾客沃壟九囤樹彩質(zhì)驕竟木鉑掄選拙顴群茂噶坡勵繪界策叔睡茫滬儡呆讀匡字繭豬裹威易翱箱謀竟商秦濁妥灌乏盤玩梁田勉老垛報涯魁賺酚般幸?guī)ы氶]扦環(huán)卵矽博蘭窟萬懷睬撼體虜勿擲四釋渺瘡奈靖螟謊登則餡蛙慌加位枉咒坤腎而萎酥雹屜龍裁摘僻桑藩謎 扛退婚母擁過摧瞻羌擻搭鼓醉獨蕾通臉紊沿旺翰差碟鎊低吏歷略懊氯炔押茂碰倚艦棋忽紋氦曳輻佛市痛撈稻建誡近廓避登結(jié)嗽羨瓷頗昨恥模哆丑癰坎汽不乳分虛檸巡離鋸晰橙算屢張鷗濃晃纂祁須啡純從更辜瘧檬朝毫卸鴦罷故世缸掛欲梧濟薩氟蹈塘邱款嵌白峙空赤