【正文】 的原則。 (4)管理與經(jīng)營分離的原則。 房地產(chǎn)市場管理原則 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部，是全國房地產(chǎn)市場的歸口管理部門，履行管理全國房地產(chǎn)市場的職能；縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場管理工作。 房地產(chǎn)交易制度 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 《 房地產(chǎn)管理法 》 第 33條規(guī)定： “ 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。 ”“ 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 ” 實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，目的是為進(jìn)行各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的民事主體，提供一個(gè)公平、合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也為國家征收稅費(fèi)劃定基數(shù)。 《 房地產(chǎn)管理法 》 第 34條規(guī)定： “國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度?！薄胺康禺a(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或做 這一制度要求房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人或其代理人在買賣、交換房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)。 房地產(chǎn)成交價(jià)格申請(qǐng)制度 《 房地產(chǎn)管理法 》 第 58條規(guī)定： “國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)人員經(jīng)過房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試合格，由注冊(cè)管理部門審定注冊(cè)，取得資格證書后方可專門從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估，并將其結(jié)果用價(jià)格來表示?！? 現(xiàn)行有效的法規(guī)是建設(shè)部 1998年 8月頒發(fā)的并于 2022年對(duì)其修改的 《 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法 》 。 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)制度 1988年８月，建設(shè)部、國家物價(jià)局、國家工商行政管理局聯(lián)合發(fā)布了 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知 》 ， 1996年 1月，建設(shè)部發(fā)布 《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 ，并于2022年 8月重新進(jìn)行修訂，這對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)交易市場管理秩序，發(fā)揮市場機(jī)制的功能，保護(hù)合法的交易活動(dòng)起了積極、規(guī)范的作用。 房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)交易所的功能作用主要是： (1)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)。 (2)開展房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格評(píng)估。 建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) (3)提供房地產(chǎn)的法律、政策咨詢，接受有關(guān)房地產(chǎn)交易和經(jīng)營管理的委托代理業(yè)務(wù)。 (4)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營交易進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，調(diào)控市場價(jià)格，查處違法行為。 (5)辦理房地產(chǎn)交易登記、簽證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。 從事房地產(chǎn)經(jīng)營的單位，必須按照國家有關(guān)規(guī)定，由所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門按審批權(quán)限進(jìn)行資質(zhì)審查，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)經(jīng)營。對(duì)無照經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)堅(jiān)決予以取締。對(duì)在房地產(chǎn)經(jīng)營、市場交易中從事倒買倒賣、非法牟利、私下交易、隱瞞價(jià)格、偷漏稅費(fèi)、擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以附加條件索取額外收入等非法活動(dòng)的單位和個(gè)人，由房地產(chǎn)主管部門、物價(jià)管理部門、工商行政管理機(jī)關(guān)分別依法查處，情節(jié)嚴(yán)重的，交司法機(jī)關(guān)處理。 對(duì)經(jīng)營單位的管理 進(jìn)行房地產(chǎn)交易的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記、鑒證、評(píng)估、立契過戶手續(xù)，按規(guī)定交納稅費(fèi)。同時(shí)，接受工商行政管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督管理。有關(guān)房地產(chǎn)交易市場的管理部門，可在交易所內(nèi)設(shè)立集中的辦事機(jī)構(gòu)，以方便交易，加強(qiáng)監(jiān)督管理。 未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋，不得進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場。單位和個(gè)人租用的房地產(chǎn)，不得私自轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓。承租人如需利用承租的房地產(chǎn)與第三方進(jìn)行合資經(jīng)營、聯(lián)營或提供給第三方使用，應(yīng)事先征得出租人同意，重新簽訂租賃合同協(xié)議。 。 交易活動(dòng)的管理 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 房地產(chǎn)交易方式 房屋租賃 (1)出租房屋的人必須是房屋的所有權(quán)人。 (2)房屋租賃不轉(zhuǎn)移出租房屋的所有權(quán)。 (3)承租人向出租人支付租金。 (4)房屋租賃有效期屆滿，承租人必須把該房屋返還給出租人。 《 房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定 ，房屋租賃當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃合同必須明確雙方當(dāng)事人各自的權(quán)利和義務(wù)，也為了房地產(chǎn)管理部門便于管理，租賃合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要條款：①租賃房屋的處所、名稱、狀況、建筑面積等；②租賃期限；③租賃用途；④租賃價(jià)格；⑤修繕責(zé)任；⑥出租人與承租人其他權(quán)利和義務(wù)；⑦違約責(zé)任等。 即房產(chǎn)出賣人把自己所有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給房產(chǎn)買受人所有，而房產(chǎn)買受人將一定的房產(chǎn)價(jià)款交給房產(chǎn)出賣人。 房屋買賣與商品房預(yù)售 房屋是不動(dòng)產(chǎn)。在商品流通中不是以實(shí)物的形式在買賣雙方流動(dòng)，而是在房產(chǎn)所有權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人的不斷更替。所以房產(chǎn)買賣是取得或喪失所有權(quán)的重要依據(jù)，是房產(chǎn)分配和再分配的重要形式。 (1)國有房產(chǎn)的買賣。 (2)集體所有房產(chǎn)的買賣。 (3)私有房產(chǎn)的買賣。 (1)房屋買賣雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)，必須訂立具有約束力的合同（契約），共同遵守。 (2)訂立合同必須符合國家法律、法令和政策規(guī)定，同時(shí)還要接受政府監(jiān)督管理。 (3)合同簽訂后，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，繳納契稅，領(lǐng)取房產(chǎn)所有證，嚴(yán)禁 商品房預(yù)售 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價(jià)款的行為。 (1)預(yù)售條件 (2)預(yù)售合同的備案 (3)商品房預(yù)售款的使用 (4)法律關(guān)于商品房預(yù)售后再行轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 房地產(chǎn)抵押 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。債權(quán)人稱抵押權(quán)人，房地產(chǎn)所有者稱為抵押人。 房地產(chǎn)抵押 (1)房地產(chǎn)抵押具有從屬性，其抵押權(quán)從屬于債權(quán)。 (2)房地產(chǎn)抵押是以不動(dòng)產(chǎn)即房地產(chǎn)為標(biāo)的作抵押的。 (3)房地產(chǎn)抵押權(quán)人享有從抵押房地產(chǎn)的價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 (4)房地產(chǎn)抵押具有物上追及力。 《 房地產(chǎn)管理法 》 第 47條規(guī)定： “依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。”由此可見，只要依法取得了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，房地產(chǎn)即可一同抵押。 (1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； (2)用于教育、醫(yī)療、市政等公用福利事業(yè)的房地產(chǎn)； (3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； (4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； (5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； (6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 第 30條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起 30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記