【正文】 的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)人，所有權(quán)人，委托的代理人，典權(quán)人等也可以成為出租方。 （ 2）房屋租賃 一般具有明確的期限 。 （ 3）作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。不符合法定條件的房屋不得出租。 （ 4）房屋租賃法律關(guān)系的成立與登記備案。 【 租賃合同是諾成合同，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致合同即成立，與是否登記備案無(wú)關(guān) 】 那為什么房屋租賃需要登記備案呢？ ? 登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國(guó)家稅收的流失，是國(guó)家對(duì)房屋租賃進(jìn)行管理和控制的一種手段。 ? 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 F54\《 城市房屋租賃管理辦法 》 F13\16\17取得房屋租賃證（是租賃合法性的證據(jù)） ? 備案登記不影響房屋租賃合同的效力 二、房屋租賃分類 按租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)，可將房屋租賃分為 公房租賃 與 私房租賃 按租賃房屋的使用性質(zhì)，可將房屋租賃分為 住宅用房租賃 和 非住宅用房租賃 城鎮(zhèn)廉租住房租賃。 三、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù) (一 )出租方權(quán)利： 1．依照合同約定收取租金。 2．租賃期間有權(quán)對(duì)承租人使用房屋進(jìn)行監(jiān)督和檢查。 3．在租賃合同期滿時(shí)收回出租的房屋。 出租方義務(wù)： 1．按照租賃合同約定將房屋交付給承租人占有、使用。 2．保證出租房屋的安全使用 3．不得損害承租人的利益 4．依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。 (二 )承租人權(quán)利： 1．在合同約定的期限內(nèi)占有、使用房屋的權(quán)利。 2．在租賃合同有效期內(nèi)，房屋發(fā)生自然損壞時(shí)，有要求出租人及時(shí)修復(fù)的權(quán)利。 3．在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將出租房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 4．在租賃合同期限屆滿時(shí)，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下有 優(yōu)先承租權(quán) 。 (二 )承租方義務(wù)： 1．按房屋租賃合同約定的方式和時(shí)間交付租金，違反約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2．愛(ài)護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆擴(kuò)建或增添。 3．因承租人的過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，承租人負(fù)有修復(fù)或賠償?shù)牧x務(wù)。 4．承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用。 5．承租廉租住房的家庭負(fù)有如實(shí)申報(bào)家庭收入的義務(wù)。 四、房屋租賃合同 (一 )房屋租賃合同的形式 應(yīng)當(dāng)采用書面形式（要式） 第二百一十五條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 (二 )房屋租賃合同的內(nèi)容 (三 )房屋租賃合同的終止： 1．房屋租賃合同期限屆滿。 2．當(dāng)事人依法解除合同。 租賃合同 （第 21 22 22 231233條） ? 承租人未按約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同。 ? 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 ? 承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付的，出租人可以解除合同。 ? 因不可歸責(zé)于承租人的事由，租賃物部分或全部毀損、滅失的，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。 ? 租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同明知該租賃物質(zhì)量不合同，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。 ? 不定期租賃的，當(dāng)事人雙方均可以隨時(shí)解除合同。但出租人解除合同應(yīng)在合理期限前通知承租人。 現(xiàn)實(shí)案例 ? 大學(xué)剛畢業(yè)的黃某為了工作需要在單位附近租了一間房子，與房主胡某簽訂了房屋租賃合同，合同約定胡某將自己的房屋出租給黃某，租期為 3年，黃某須每月按時(shí)交租。租期剛過(guò)1年，胡某在黃某回家過(guò)春節(jié)時(shí)，將房屋出售給了蘇某，雙方辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。黃某回來(lái)后，蘇某要求黃某立即搬離住處。黃某拿出自己與胡某所簽合同，以 3年租期未滿為由拒絕搬離，并指出，胡某與蘇某的買賣行為是在自己不知情下進(jìn)行的，對(duì)自己不公平。但蘇某認(rèn)為該協(xié)議是胡某與黃某所簽，與自己毫無(wú)關(guān)系，仍強(qiáng)行要求黃某搬離。黃某與蘇某兩不相讓。 (四 )房屋租賃合同的特殊保護(hù) 買賣不破租賃原則 。 買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。 《 合同法 》 第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。 本條的規(guī)定體現(xiàn)了租賃合同的一個(gè)特點(diǎn)，即租賃權(quán)的物權(quán)化特點(diǎn)。所謂物權(quán)化是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對(duì)租賃物的占有使用可以對(duì)抗第三人，即使是該租賃物所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人也不例外。 從買賣不破租賃原則的確立過(guò)程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。 【 限制動(dòng)產(chǎn)、準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的適用 】 買賣不破租賃原則的歷史發(fā)展過(guò)程 ? 這一條原則起源于 《 羅馬法 》 ,由于承租人確定租賃房屋一定期限后，租賃期內(nèi)房屋的租賃價(jià)格上升，出租人依約無(wú)法提升出租價(jià)格，就以先轉(zhuǎn)讓他人的方式解除租賃關(guān)系，然后回購(gòu)再行高價(jià)出租。這樣極大的侵害了承租人的權(quán)益，因此 《 羅馬法 》 及以后的各國(guó)民法都確定了這一原則，以保護(hù)租賃協(xié)議，保護(hù)承租人利益。通過(guò)這一事實(shí)，二手房買受人就應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房時(shí)注意自己所購(gòu)買的房屋是否已經(jīng)出租。如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購(gòu)房用途或自己的投資計(jì)劃。到了近現(xiàn)代，大多數(shù)國(guó)家的法律便形成了買賣不破租賃的原則。 由此可見(jiàn)，“ 買賣不破租賃 ” 是一條傳統(tǒng)規(guī)則，創(chuàng)建該規(guī)則的初始目的是為了保障社會(huì)弱勢(shì)群體的基本居住權(quán)利。 在商事領(lǐng)域，承租人租賃房屋的目的不是居住而是經(jīng)營(yíng)，在承租關(guān)系中其居住權(quán)利不需要保障。因此，這個(gè)規(guī)則在現(xiàn)代法制中逐漸有所弱化。按照上海市相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以 “ 買賣不破租賃 ”為由向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但買受人 明知或應(yīng)當(dāng)知道 承租人的存在時(shí)，這一規(guī)則仍然適用。 房屋租賃合同的效力不受當(dāng)事人死亡的影響 第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。 【 司法解釋 F19擴(kuò)張到 “ 共同經(jīng)營(yíng)人 ” 、 “ 合伙人 ” 】 租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒(méi)有提出異議的原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。 五、房屋的轉(zhuǎn)租 (一 )概念與意義： 房屋轉(zhuǎn)租是指在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間， 承租人經(jīng)出租人同意 ，將所承租的房屋再出租于他人的行為。 第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 疑問(wèn) 1： 次承租人損害租賃物如何主張權(quán)利？（同意轉(zhuǎn)租的情況下） 疑問(wèn) 2：未經(jīng)承租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以解除合同。租賃合同解除后，轉(zhuǎn)租合同也就無(wú)存在的根據(jù)，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)終止。 如何正確理解？ 疑問(wèn) 3：未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同效力如何？ 疑問(wèn) 4：承租人賺取的差價(jià)租金應(yīng)該如何處理？ ? 根據(jù) （江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)（ 2022 年 12 月 10 日審判委員會(huì)第 40 次會(huì)議討論通過(guò)） 第十八條 未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時(shí)，要求承租人返還向第三人收取的超 出出租人應(yīng)收租金部分的利益的，人民法院應(yīng)予支持。因此，承租人擅自轉(zhuǎn)租賺取差價(jià)，出租人可以要求承租人退還租金差價(jià)。 (二 )特征： 房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過(guò)原出租人的同意 房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨(dú)立性，但受原租賃合同的制約。 房屋轉(zhuǎn)租需要登記備案 【 疑問(wèn) 】 擅自轉(zhuǎn)租的，出租人是否一直保持解除權(quán)？ 《 解釋 》 規(guī)定出租人應(yīng)該在知情的 6個(gè)月內(nèi)提出異議，否則視為同意，不得在主張解除權(quán)或合同無(wú)效。 【 思考 】 房屋轉(zhuǎn)租與租賃合同的轉(zhuǎn)讓？ ? 【 案例 】 某商鋪的產(chǎn)權(quán)人甲與乙簽訂房屋租賃協(xié)議，乙租用該房后由于經(jīng)營(yíng)不善想解除租約，甲不同意解除但同意乙轉(zhuǎn)讓給他人。丙此時(shí)看好該房，乙在取得甲書面同意的情況下，和丙簽訂了一份房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并將房屋交給丙使用。后來(lái)，丙對(duì)該房屋進(jìn)行了必要的修繕，根據(jù)原租賃合同，修繕費(fèi)用應(yīng)由甲承擔(dān)，但甲已出國(guó)，于是丙找到乙，要求乙支付修繕費(fèi)用。丙的理由是他從乙的手中轉(zhuǎn)租到甲的房子，乙是轉(zhuǎn)租人，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付修繕費(fèi)用的義務(wù)。 ? 上述案例中，乙與丙之間的合同行為屬于房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓行為而非轉(zhuǎn)租，根據(jù)民法關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓合同生效后，乙與甲之間的房屋租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)由丙承擔(dān)，乙也就退出了該房屋租賃關(guān)系，不用承擔(dān)與原租賃合同規(guī)定的任何義務(wù)。所以，本案的修繕費(fèi)應(yīng)當(dāng)由甲支付，乙與本案無(wú)關(guān)。 (三 )轉(zhuǎn)租雙方權(quán)利義務(wù) 參見(jiàn)出租合同的有關(guān)權(quán)利義務(wù) 六、廉租住房的租賃 ? 廉租住房租賃的特征： 廉租房具有明顯的社會(huì)保障性 廉租住房法律關(guān)系主體具有特定性 實(shí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn) 廉租住房的承租實(shí)行審批制 廉租住房配租實(shí)行滾動(dòng)制 小結(jié)：購(gòu)房合同陷阱（簽約前） ； ； ； ； ； ； ； ； 。 小結(jié)：購(gòu)房合同陷阱（簽約后） ； ； ； ； ； ； ； ； 。 第六節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格管理 一、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 基準(zhǔn)地價(jià) 基準(zhǔn)地價(jià) ， 是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) ， 即根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)土地在實(shí)際利用過(guò)程中所產(chǎn)生的基本經(jīng)濟(jì)收益 ， 按照一定的方法折算出來(lái)的土地價(jià)格 。 標(biāo)定地價(jià) 標(biāo)定地價(jià)是縣級(jí)以上政府部門根據(jù)需要評(píng)估的，在正常土地市場(chǎng)、正常經(jīng)營(yíng)條件和政策作用下，某一具體地塊在某一時(shí)期、某一使用年限內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)具體地塊的土地使用年限、大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通過(guò)系數(shù)修正的方法評(píng)估得出，也可直接采用收益還原法、市場(chǎng)比較法等方 房屋重臵價(jià) 房屋重臵價(jià)是指假設(shè)舊房屋在估價(jià)期日重新建造時(shí)所需的適當(dāng)價(jià)格，重臵成本法是計(jì)算房屋重臵價(jià)的評(píng)估方法。 二、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度 。 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) ，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià) ， 不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào) 。 1． 私下高價(jià)出售房屋 。 2． 簽訂真假兩份協(xié)議瞞價(jià) 。 3． 以贈(zèng)與為名進(jìn)行高價(jià)買賣 。 4． 長(zhǎng)期租賃 ， 相當(dāng)于賣房 。 三、商品住宅價(jià)格管理制度 商品住宅價(jià)格由成本 、 利潤(rùn) 、 稅金和地段差價(jià)四部分構(gòu)成 。