城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度(編輯修改稿)
2025-02-07 13:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 平 騙子劉永豐 ? 2022年 4月 22日，沈陽市中級人民法院對劉永豐涉嫌房屋詐騙一案做出刑事判決：劉永豐因犯合同詐騙罪，被判處 12年的有期徒刑；三個月后，沈陽市沈河區(qū)法院對王鵬訴揚志平的官司做出民事判決。 ? 法院認為：詐騙犯劉永豐采用詐騙手段將房子出賣，侵犯了原房主王鵬的財產(chǎn)權(quán)益，對王鵬的財產(chǎn)損失，負有賠償責任，但因王鵬在起訴中沒有要求劉永豐賠償損失，故法院不予受理。揚志平在購房交易過程，盡到了一個買房者的注意義務(wù)，屬于善意取得的第三人。買賣合同的有效與無效不影響其善意取得的所有權(quán)，故對王鵬要求確認買賣合同無效，收回房證的請求不予支持。 ? 法院判決：駁回王鵬的訴訟請求。也就是說，憑著新的房產(chǎn)證件，揚志平取得了這棟房子的所有權(quán)。 ? 北大法學(xué)院教授 尹田 ：因為相信產(chǎn)權(quán)證，相信登記機關(guān)而進行交易，他的合法利益就應(yīng)當特別的得到保護。如果不這樣的話，我們以后每一個人去買房子的時候，你對于產(chǎn)權(quán)證你都不敢去相信他了，而你又沒有任何一個手段和條件能夠給他進行一個任何的審查，所以在這種情況下，為了促使交易的進行，那么這種登記它一旦是一個真實的登記，那么相信它信賴的人，他就會得到一個特別的保護，這就是法律的這樣的一個特別的規(guī)定。 房產(chǎn)糾紛的背后 萬大芳 ?沙坪壩區(qū)房產(chǎn)交易所所長：我們認為他的要件是齊備的，他要欺騙我們，我們登記機關(guān)無法證明，特別是婚姻狀況到底是未婚、結(jié)婚，我們這個真的無法判定。 ? 在多次交涉沒有結(jié)果的情況下，劉靜把重慶市國土資源和房產(chǎn)管理局告上了法庭。請求法院撤銷重慶市國土資源和房屋管理局的行政行為。 ? 2022年 12月 3日，重慶市沙坪壩區(qū)人民法院對此案做出一審判決。 ? 重慶市沙坪壩區(qū)人民法院行政庭庭長鄧紅：登記機關(guān)在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的時候沒有進行嚴格的審查，對劉浪提供的虛假證明：未婚證明審查不嚴，所以給他辦了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，這個行為是錯誤的，所以說我們法院依照 《 中華人民共和國行政訴訟法 》 第 54條的規(guī)定，對本案做出了撤銷登記機關(guān)具體行政行為的判決。 ? 2022年 3月，重慶市第一中級人民法院做出終審判決，駁回上訴，維持原判。 ? 在萬女士看來，在整個房屋買賣過程中，自己沒有任何過錯。按照法定的交易程序，花了 17萬元把房子買了下來，結(jié)果，房子突然成了別人的，自己卻要繼續(xù)租房子住。在這種情況下，為了挽回自己的損失，萬女士把賣給自己房子的劉浪告上法庭。 ? 2022年初，萬大芳將重慶市國土資源和房屋管理局告上了法庭，要求對方賠償她的經(jīng)濟損失。 ? 萬女士與劉浪、劉靜之間的這場房屋糾紛，折射出了房地產(chǎn)權(quán)屬登記方面存在的一系列矛盾和問題。 ? 2022年初，在記者采訪時，萬女士的官司還沒有打完，但是，房地產(chǎn)交易所已經(jīng)答應(yīng)她，將盡全力解決這個問題。 （二）善意取得的條件 ?轉(zhuǎn)讓人為無權(quán)處分人 ? 受讓人須通過交換而實際占有已取得的財產(chǎn) ? 受讓人取得財產(chǎn)時須出于善意 （三）善意取得涉及的法律關(guān)系 ?在讓與人與受讓人之間 ?在原所有權(quán)人與受讓人之間 ?在原所有權(quán)人與讓與人之間 （四）我國現(xiàn)行法律對善意取得有何規(guī)定 ? ８９．共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！? ? （五） 《 物權(quán)法 》 有何規(guī)定？ ? 第 106條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的； （二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。 當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 一、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念與特點 ? 廣義：建設(shè)用地使用權(quán)人通過出售、贈與或者其他合法方式將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ? 狹義：僅指建設(shè)用地使用權(quán)的出售。 特點： 二、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （ 1） （ 2） 三、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力 ，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移 ，地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓 的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán) 立數(shù)個有效轉(zhuǎn)讓合同的處理 ，當事人應(yīng)當向登記機構(gòu)申請變更登記 第三節(jié) 商品房現(xiàn)售（ present purchasing for modity houses ） 一、商品房現(xiàn)售的概念和條件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的 商品房 出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 ? 商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國有出讓土地上開發(fā)建造并出售的房屋。因此，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房屋不能作為商品房買賣。 ? 商品房銷售的形式包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售，以預(yù)售形式居多。 商品房現(xiàn)售的些條件： ? (1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 。 ? (2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件 。 ? (3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 。 ? (4)已通過竣工驗收 。 ? (5)拆遷安置已經(jīng)落實 。 ? (6)供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期 。 ? (7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 二、商品房銷售廣告 （一）商品房銷售廣告的法律屬性 （二）虛假廣告的法律責任 ? 售樓廣告和說明書能否作為商品房買賣合同的當然條款 ? ? 答：一般來講，售樓廣告和說明書為要約邀請，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)則范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約，即使該說明和允諾未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。 三、商品房現(xiàn)售合同 （一）商品房現(xiàn)售合同的主要內(nèi)容 根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容： (1)當事人名稱或者姓名和住所 。 (2)商品房基本狀況 。 (3)商品房的銷售方式 。 (4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間 。 (5)交付使用條件及日期 。 (6)裝飾、設(shè)備標準承諾 。 (7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任 。 (8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬 。 (9)面積差異的處理方式 。 (10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜 。 (11)解決爭議的方法 。 (12)違約責任 。 (13)雙方約定的其他事項。 四、商
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