【文章內容簡介】 產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)經營的主體，在房地產市場上扮演著最為活躍的角色。規(guī)范房地產市場，首先要規(guī)范發(fā)展商。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：有自己的名稱和組織機構；有固定的經營場所；有符合國務院規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（2）房地產開發(fā)企業(yè)的設立程序設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記，工商行政管理部門對符合法律規(guī)定條件的登記申請，應當自收到申請之日起30日予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合條件的不予以登記，并應當說明理由。房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后得30日內，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府確定的部門備案。備案制度是政府加強對房地產開發(fā)的管理措施之一。第三節(jié)城市房地產交易法律制度一、一般規(guī)定（一）房地產交易的概念房地產交易，是指房地產作為商品而進行的買賣、租賃、抵押和交換等活動的總稱?！冻鞘蟹康禺a管理法》第2條規(guī)定：“本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房地產租賃。”（二）房地產轉讓、抵押應注意的問題房地產交易，特別是房地產轉讓、抵押經常涉及土地或土地使用權與地上建筑物、其他附著物之間的關系，即房地之間的關系。所以在房地產轉讓、抵押時必須注意以下兩點：房地產轉讓時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓；房地產抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時抵押；總之，由于房與地的特殊關系，要使用房屋，就必然要使用該房屋占用范圍內的土地，而要使用房屋占用范圍內的土地，也必然要使用該房屋。無論是在房地產轉讓時，還是在房地產抵押時，都必須注意上述兩方面。二、房地產轉讓（一）房地產轉讓的概念房地產轉讓有其特定的含義?！冻鞘蟹康禺a管理法》和《城市房地產轉讓管理規(guī)定》均從立法上予以界定：房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這一概念可以從以下幾個方面理解：房地產轉讓，是房地產權利人實施的行為；房地產轉讓，是房地產權利人將房地產轉移給他人的行為；房地產轉讓，通過買賣、贈與或者其他合法方式實現(xiàn)的。（二）房地產轉讓的條件房地產轉讓的必備條件法律規(guī)定，房地產轉讓必須達到一定的條件。以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓與依劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓具有不同的條件和要求。（1）以出讓方式取得土地使用權的房地產的轉讓應當具備的條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地的條件；轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。（2）以劃撥方式取得土地使用權的房地產的轉讓應當具備的條件依劃撥方式取得的土地使用權，一般是無償?shù)幕蛘邇H繳納補償、安置等費用后而取得的。因此，原則上不允許進入房地產市場。但是，考慮到目前以劃撥方式取得的土地使用權進入房地產市場的現(xiàn)實，同時也考慮到土地的利用效能和經濟價值，《城市房地產管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》以及《城市房地產轉讓管理規(guī)定》對以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓條件和程序作了規(guī)定。按照上述法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門的批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物可以轉讓、出租、抵押：土地使用者為企業(yè)、公司、其他經濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法產權證明；依照規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓在實際運作中分以下兩種:一是辦理土地使用權出讓手續(xù)，并繳納土地使用權出讓金；二是不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當將轉讓房地產所獲中的土地收益上繳國家或作其他處理。這里所說的“不辦理土地使用權出讓手續(xù)的”的情形:包括經城市規(guī)劃主管部門批準，轉讓的土地用于國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地；私有住宅轉讓后仍用于居住的；按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。房地產轉讓的禁止條件房地產轉讓的禁止條件，是指法律規(guī)定不允許進行房地產轉讓的情形包括以下幾種：（1）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（2）依法收回土地使用權的；（3）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（4）權屬有爭議的；（5）未依法登記領取權屬證書的；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。（三）房地產轉讓合同《城市房地產管理條例》第40條規(guī)定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得方式。”第41條:“規(guī)定房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移?！狈勺鬟@樣的規(guī)定表明，原始合同中規(guī)定的權利與義務，不因后來簽訂轉讓合同而變化，因為只是合同一方當事人（受讓）人發(fā)生了變化，受讓人轉讓的是他的原始合同的權利與義務，新的受讓人取代原始受讓人履行原始合同。（四）轉讓房地產后土地使用權年限《城市房地產管理條例》第42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房產后，其土地使用權的年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減取原土地使用者已經使用年限后的剩余年限?！辈还芰魍ㄟ^程經幾次易手，都不能改變原出讓合同所規(guī)定的年限。（五）轉讓房地產后，對受讓人改變土地用途的處理《城市房地產管理條例》第42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金?！保┥唐贩款A售商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。為了保障商品房預售秩序，維護當事人雙方的合法權益，《城市房地產管理條例》《城市房地產開發(fā)經營管理條例》，對商品房預售應當符合的條件和核發(fā)商品房預售許可證等作了明確規(guī)定。三、房地產抵押（一）房地產抵押的概念和性質房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產折價或者拍賣、變賣該房地產所得價款優(yōu)先受償。房地產抵押，從權利的角度講，就是房地產抵押權，它具有如下特征：抵押權是一種從屬權利抵押權是為擔保債權的實現(xiàn)而成立的一種權利，它不是債權本身，而是債權人在債權之外于抵押人提供的財產上享有的一種物權。其目的在于保證債權順利受償，減少主債權不能受償?shù)娘L險性。抵押權在債權期限屆滿不被清償時行使，同時抵押權隨主債權的消失而消失。抵押權是一種價值支配權抵押權是一種物權，它同所有權一樣，都是對物的支配權，以物的交換價值為內容。抵押權人設定抵押權的目的不是為了取得抵押物的使用價值，而是以取得物的價值清償為目的。抵押權人有權在債務人不履行債務時，將用作擔保的物加以處分，但無權對物加以使用和收益。抵押權是一種優(yōu)先受償權抵押權的實質即擔保的目的在于，抵押權人得以通過實現(xiàn)抵押物的價值，優(yōu)先受償。為了加強房地產抵押管理，維護房地產市場秩序，保障房地產抵押當事人的合法權益，《擔保法》、《城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》等作出了一系列規(guī)定。（二）房地產抵押的設定房地產抵押的條件關于房地產抵押的條件，《城市房地產管理法》從限制的角度作了規(guī)定，下列房地產不得設定抵押：（1）權屬有爭議的房地產；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物；（4）已依法列入拆遷范圍的房地產；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產；（6）依法不得抵押的其他房地產。房地產抵押的程序房地產抵押的秩序主要分簽約和登記兩個階段。（1）簽約房地產抵押，應先由抵押人持土地使用權證書、房屋所有權證書或房屋預售合同與抵押權人簽訂書面房地產抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。（2）登記房地產抵押，應當依照規(guī)定辦理抵押登記。登記的程序有：首先由申請抵押人和抵押權人共同到房地產管理部門，填交房地產他項權利登記申請書，并提交房地產抵押合同副本，交驗房地產抵押合同正本、登記申請者的身份證明、土地使用權來源證明，地上建筑物及其附著物的權屬證明和登記機關認為有必要提交的其他文件；其次，是房地產登記部門的受理。根據(jù)申請驗閱文件，在收件簿上載明名稱、頁數(shù)、件數(shù)，并給申請者開具收據(jù)。再次，是房地產登記部門對申請文件逐項前面全面審核，填寫審批表，對房地產抵押人填發(fā)《房地產他項權證》。房地產抵押以登記為要件。抵押合同自登記之日起生效，具有法律約束力。（三）房地產抵押的范圍房地產抵押的范圍包括抵押權所擔保的債權的范圍和抵押物的范圍。（1）房地產抵押權所擔保的債權的范圍房地產抵押權所擔保的債權必須為有效的債權。被擔保的債權消滅或者無效，抵押權也將隨之消失。關于抵押擔保的范圍，《擔保法》第46條規(guī)定：“抵押擔保的范圍包括主債權、利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。”由此可見，抵押權所擔保的債權的范圍原則上以當事人的意思確定，如果當事人未約定，則其擔保的債權的范圍包括前述所列五項債權。（2）房地產抵押權所及房地產的范圍①關于房地產本身抵押人以其全部房地產設定抵押時，抵押權的效力及于全部房地產，包括房屋所有權和土地使用權?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條規(guī)定：“土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵