【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體，在房地產(chǎn)市場上扮演著最為活躍的角色。規(guī)范房地產(chǎn)市場，首先要規(guī)范發(fā)展商。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，工商行政管理部門對(duì)符合法律規(guī)定條件的登記申請，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合條件的不予以登記，并應(yīng)當(dāng)說明理由。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后得30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府確定的部門備案。備案制度是政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理措施之一。第三節(jié)城市房地產(chǎn)交易法律制度一、一般規(guī)定（一）房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易，是指房地產(chǎn)作為商品而進(jìn)行的買賣、租賃、抵押和交換等活動(dòng)的總稱?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第2條規(guī)定：“本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃?！保ǘ┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的問題房地產(chǎn)交易，特別是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押經(jīng)常涉及土地或土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物之間的關(guān)系，即房地之間的關(guān)系。所以在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)必須注意以下兩點(diǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；總之，由于房與地的特殊關(guān)系，要使用房屋，就必然要使用該房屋占用范圍內(nèi)的土地，而要使用房屋占用范圍內(nèi)的土地，也必然要使用該房屋。無論是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，還是在房地產(chǎn)抵押時(shí)，都必須注意上述兩方面。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有其特定的含義?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》均從立法上予以界定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這一概念可以從以下幾個(gè)方面理解：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)權(quán)利人實(shí)施的行為；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式實(shí)現(xiàn)的。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件法律規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須達(dá)到一定的條件。以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與依劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有不同的條件和要求。（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地的條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件依劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般是無償?shù)幕蛘邇H繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后而取得的。因此，原則上不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場。但是，考慮到目前以劃撥方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)也考慮到土地的利用效能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》以及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件和程序作了規(guī)定。按照上述法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在實(shí)際運(yùn)作中分以下兩種:一是辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金；二是不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲中的土地收益上繳國家或作其他處理。這里所說的“不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的”的情形:包括經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目的用地、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地；私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件，是指法律規(guī)定不允許進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形包括以下幾種：（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（2）依法收回土地使用權(quán)的；（3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得方式。”第41條:“規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。”法律作這樣的規(guī)定表明，原始合同中規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)，不因后來簽訂轉(zhuǎn)讓合同而變化，因?yàn)橹皇呛贤环疆?dāng)事人（受讓）人發(fā)生了變化，受讓人轉(zhuǎn)讓的是他的原始合同的權(quán)利與義務(wù)，新的受讓人取代原始受讓人履行原始合同。（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后土地使用權(quán)年限《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減取原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！辈还芰魍ㄟ^程經(jīng)幾次易手，都不能改變原出讓合同所規(guī)定的年限。（五）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，對(duì)受讓人改變土地用途的處理《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”（六）商品房預(yù)售商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。為了保障商品房預(yù)售秩序，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，對(duì)商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件和核發(fā)商品房預(yù)售許可證等作了明確規(guī)定。三、房地產(chǎn)抵押（一）房地產(chǎn)抵押的概念和性質(zhì)房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押，從權(quán)利的角度講，就是房地產(chǎn)抵押權(quán)，它具有如下特征：抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而成立的一種權(quán)利，它不是債權(quán)本身，而是債權(quán)人在債權(quán)之外于抵押人提供的財(cái)產(chǎn)上享有的一種物權(quán)。其目的在于保證債權(quán)順利受償，減少主債權(quán)不能受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)性。抵押權(quán)在債權(quán)期限屆滿不被清償時(shí)行使，同時(shí)抵押權(quán)隨主債權(quán)的消失而消失。抵押權(quán)是一種價(jià)值支配權(quán)抵押權(quán)是一種物權(quán)，它同所有權(quán)一樣，都是對(duì)物的支配權(quán)，以物的交換價(jià)值為內(nèi)容。抵押權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)的目的不是為了取得抵押物的使用價(jià)值，而是以取得物的價(jià)值清償為目的。抵押權(quán)人有權(quán)在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，將用作擔(dān)保的物加以處分，但無權(quán)對(duì)物加以使用和收益。抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)抵押權(quán)的實(shí)質(zhì)即擔(dān)保的目的在于，抵押權(quán)人得以通過實(shí)現(xiàn)抵押物的價(jià)值，優(yōu)先受償。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等作出了一系列規(guī)定。（二）房地產(chǎn)抵押的設(shè)定房地產(chǎn)抵押的條件關(guān)于房地產(chǎn)抵押的條件，《城市房地產(chǎn)管理法》從限制的角度作了規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物；（4）已依法列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押的程序房地產(chǎn)抵押的秩序主要分簽約和登記兩個(gè)階段。（1）簽約房地產(chǎn)抵押，應(yīng)先由抵押人持土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書或房屋預(yù)售合同與抵押權(quán)人簽訂書面房地產(chǎn)抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。（2）登記房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記。登記的程序有：首先由申請抵押人和抵押權(quán)人共同到房地產(chǎn)管理部門，填交房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請書，并提交房地產(chǎn)抵押合同副本，交驗(yàn)房地產(chǎn)抵押合同正本、登記申請者的身份證明、土地使用權(quán)來源證明，地上建筑物及其附著物的權(quán)屬證明和登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要提交的其他文件；其次，是房地產(chǎn)登記部門的受理。根據(jù)申請驗(yàn)閱文件，在收件簿上載明名稱、頁數(shù)、件數(shù)，并給申請者開具收據(jù)。再次，是房地產(chǎn)登記部門對(duì)申請文件逐項(xiàng)前面全面審核，填寫審批表，對(duì)房地產(chǎn)抵押人填發(fā)《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。房地產(chǎn)抵押以登記為要件。抵押合同自登記之日起生效，具有法律約束力。（三）房地產(chǎn)抵押的范圍房地產(chǎn)抵押的范圍包括抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍和抵押物的范圍。（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)必須為有效的債權(quán)。被擔(dān)保的債權(quán)消滅或者無效，抵押權(quán)也將隨之消失。關(guān)于抵押擔(dān)保的范圍，《擔(dān)保法》第46條規(guī)定：“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定?！庇纱丝梢?，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍原則上以當(dāng)事人的意思確定，如果當(dāng)事人未約定，則其擔(dān)保的債權(quán)的范圍包括前述所列五項(xiàng)債權(quán)。（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍①關(guān)于房地產(chǎn)本身抵押人以其全部房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押權(quán)的效力及于全部房地產(chǎn)，包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條規(guī)定：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵