房地產(chǎn)與物業(yè)管理法律制度(編輯修改稿)
2025-02-07 14:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同 申請 審查受理 核實申報價格（根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估） 繳納稅費 辦理權(quán)屬登記 商品房預售 別稱：樓花買賣 實質(zhì)：房屋期貨買賣 經(jīng)過登記的商品房預售合同具有對抗第三人的效力 債權(quán)效力的相對性是由其內(nèi)容所決定的。債權(quán)以義務人的特定行為為其內(nèi)容，因而只能向特定人主張權(quán)利。 債權(quán)的相對性決定了它無排他性、無優(yōu)先性、無追擊性。在同一標的物上，可以同時并存多個債權(quán)。當標的發(fā)生爭議時，債權(quán)于物權(quán)之后受償，而各債權(quán)之間相互平等，無優(yōu)先效力。債權(quán)更無追擊效力可言，一旦標的物落于他人之手，債權(quán)人不得徑直主張權(quán)利，僅能要求債務人承擔違約責任。在這些方面，債權(quán)與物權(quán)是迥然不同的。 商品房預售的條件 房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的實現(xiàn)方式：抵押人通過拍賣抵押物取得價款而受償 兩種特殊方式： 預售商品房的貸款抵押、在建工程抵押 前者是購房人在支付首期房價款后，由銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為 后者是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 地隨房走 房隨地走 以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)一般不得抵押，在特殊情況下抵押的應當在依法拍賣后，從拍賣價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金額后，抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。 享受國家優(yōu)惠政策的房地產(chǎn)的抵押限額，是指以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。要理解這一問題，必須把握以下幾點： 享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)，抵押人對它的產(chǎn)權(quán)是不完全的。享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)，主要是 購買人購買的公有住房與經(jīng)濟適用房，這類房地產(chǎn)出售后，所得款項并非全部歸抵押人個人所有。抵押人可以處分和收益的份額如下： （ 1）城鎮(zhèn)職工以成本價購買、產(chǎn)權(quán)歸個人所有的已購公有住房和經(jīng)濟適用房，在出售后必須按規(guī)定繳納土地收益后剩余的才是屬于城鎮(zhèn)職工自己所有的； （ 2）以標準價購買、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購公有住房和經(jīng)濟適用房出售的，在交納有關(guān)的土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。 抵押人對于其不能處分和收益的份額，并沒有處分權(quán)，也就不能為這部分利益設(shè)置抵押權(quán)，抵押權(quán)人也無權(quán)就抵押人不能處分和收益的份額進行清償。為了更好的保護抵押權(quán)人的利益，我國法律要求抵押人所擔保的債權(quán)不得超過其抵押物的價值，以此類推，抵押人就享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，抵押額也應當以其可以處分和收益的份額為
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