【文章內(nèi)容簡介】 縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者還可以請求違約賠償。3．土地使用權(quán)出讓的客體是一定年限的國有土地使用權(quán)我國憲法規(guī)定，我國實行土地公有制，并且規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！备鶕?jù)憲法規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的客體是國有土地使用權(quán)，而不是國有土地的所有權(quán)。4．土地使用權(quán)出讓是要式法律行為土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當簽訂書面出讓合同；同時，要向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。如果不簽訂書面出讓合同并辦理土地使用權(quán)登記，該土地使用權(quán)出讓行為無效。(二)土地使用權(quán)出讓的方式1．拍賣出讓拍賣出讓，是指在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)競投者到場，在市、縣人民政府土地使用權(quán)拍賣主持人主持下，公平競投某一地塊使用權(quán)，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。采用這種方式，有利于受讓人之間公開、平等競爭，排除人為因素的干擾，同時也可最大限度地使出讓方獲得較高的出讓金。2．招標出讓招標出讓，是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人以書面投標方式，競投出讓地塊使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。拍賣和招標方式都是受國家法律提倡的方式。其依據(jù)是：首先，它們透明度高，程序公正，作為一種管理方式值得提倡；其次，通過這些方式能夠運用競爭機制最大限度地發(fā)現(xiàn)和實現(xiàn)國土資源的價值；再次，它們是市場化的方式，有利于房地產(chǎn)市場機制的發(fā)展完善。3．雙方協(xié)議出讓雙方協(xié)議出讓，是指市、縣人民政府土地管理部門與申請受讓人直接就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事宜進行協(xié)商，達成協(xié)議的一種出讓方式。《城市房地產(chǎn)管理法》第12條還規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！薄安扇‰p方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。”之所以做這樣的規(guī)定，一方面，是照顧到我國目前的實際情況，并參考了國外的做法；另一方面，是考慮到用協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)隨意性大，不利于自由競爭。為此，從法律上作了兩項限制：一是對幾類高利潤用地出讓方式的限制；二是對雙方協(xié)議出讓中最低出讓金的限制。(三)土地使用權(quán)出讓的法律管制為了防止和克服房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量失控現(xiàn)象，形成國家對房地產(chǎn)一級市場的有效壟斷，《城市房地產(chǎn)管理法》對土地使用權(quán)出讓規(guī)定了嚴格的法律控制措施。主要包括如下幾個方面：1．禁止城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地使用權(quán)的有償。出讓為了切實貫徹實施保護耕地的基本國策，明確規(guī)定集體所有的土地不能用于開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須是國有土地。為此，《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償轉(zhuǎn)讓?！?．土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃《城市房地產(chǎn)管理法》第9條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。”土地利用總體規(guī)劃是國家實施土地利用總量控制的最重要手段，它是在土地利用方面有總體性、戰(zhàn)略性、權(quán)威性和指導(dǎo)性的中長期計劃。城市規(guī)劃，是指國家為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。建設(shè)用地計劃，是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃的組成部分，是加強土地資源宏觀管理的重要措施，是審批建設(shè)用地的依據(jù)之一。土地使用權(quán)出讓，直接涉及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃的落實，故必須實行法律控制。3．土地使用權(quán)出讓必須擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案在房地產(chǎn)三級市場中，一級市場是關(guān)鍵。國家為了壟斷一級市場，并控制土地使用權(quán)出讓供給總量，《城市房地產(chǎn)管理法》第10條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準。”4．土地使用權(quán)出讓方案必須依照法定程序制定《城市房地產(chǎn)管理法》第11條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人甲政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。直轄市的縣人民政府及其有權(quán)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。”5．限制土地使用權(quán)的最高年限土地使用權(quán)出讓制度首要的特點就是規(guī)定了出讓年限。土地使用權(quán)出讓，并不是土地所有權(quán)出讓，必須有限期設(shè)定。土地使用權(quán)出讓最高年限，是一次出讓簽約的最高年限。土地使用權(quán)屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期。每一地塊的具體出讓年限，應(yīng)由出讓方和受讓方在簽訂合同時確定，可以低于法定的最高年限，但不可以高于法定最高年限。超過法定最高年限的合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。這是法定的最高年限，任何土地使用權(quán)出讓合同都必須照此辦理。(四)土地使用權(quán)的終止和續(xù)期1．土地使用權(quán)終止土地使用權(quán)終止，是指因出現(xiàn)法律規(guī)定的情況，致使受讓人喪失了土地使用權(quán)。《城市房地產(chǎn)管理法》對導(dǎo)致受讓人土地使用權(quán)終止的四項重要事由作了規(guī)定：(1)使用期限屆滿《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。(2)根據(jù)社會公共利益的需要提前收回《城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償?！?3)因逾期開發(fā)而被無償收回《城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。(4)土地滅失土地滅失，是指由于不可抗拒的自然力量造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第20條規(guī)定：“土地使用權(quán)因土地滅失而終止?！笔茏屓艘虼硕K止其土地使用權(quán)。2．土地使用權(quán)期滿后的續(xù)期《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。(五)土地使用權(quán)劃撥1．土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定者外，沒有使用期限的限制。我國實行城市國有土地使用權(quán)有償出讓前，采用的是行政劃撥土地的辦法，今后也不可能完全取消這種辦法。例如，政府設(shè)施用地，學(xué)校、醫(yī)院、交通等建設(shè)用地，這些都屬于非營利性的公用事業(yè)，目前只能采取劃撥的辦法，但它的范圍將逐步縮小。劃撥土地使用權(quán)，不采用出讓土地使用權(quán)的拍賣、招標和雙方協(xié)議的方式，而是適用國家建設(shè)用地的審批程序。2．土地使用權(quán)劃撥的范圍與意義《城市房地產(chǎn)管理法》第23條規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(1)國家機關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。在城市土地管理法中明確土地使用權(quán)劃撥的范圍，在房地產(chǎn)管理上有兩方面的意義：一是對土地利用的競爭領(lǐng)域和非競爭領(lǐng)域作出明確的法律界定，從而有利于分類管理。二是有利于明確產(chǎn)業(yè)政策和公共政策在土地利用領(lǐng)域的作用范圍。第三節(jié) 城市房地產(chǎn)交易管理一、房地產(chǎn)交易管理的概念（一）房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易，是指以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)控制為對價的交換行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第2條規(guī)定：“本法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?！?二)房地產(chǎn)交易管理及其基本內(nèi)容房地產(chǎn)交易管理，是指以維護公平交易秩序為主要價值目標，對房地產(chǎn)交易環(huán)境和交易過程實行的管理。交易環(huán)境主要是房地產(chǎn)交易的價格發(fā)現(xiàn)和確定機制。由于消費者信息不對稱，很難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的公平價格。這就需要由國家或其認可的中介機構(gòu)加以指導(dǎo)或者限制，以確保公眾消費者的利益。同時，房地產(chǎn)交易歷來是容易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)混亂和制度誤解的地方，需要實行二些程序上的限制措施以確保房地產(chǎn)交易秩序。上述管理在許多國家是通行的。在我國，房地產(chǎn)交易管理的環(huán)節(jié)主要是定價機制、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等環(huán)節(jié)。二、房地產(chǎn)的價格管理（一）房地產(chǎn)價格管理的概念房地產(chǎn)價格管理，是指政府主管部門依法運用價格政策手段，對流通領(lǐng)域的房屋買賣、租賃、交換、抵押和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的價格發(fā)現(xiàn)、確定機制所實行的管理活動的總稱。它是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。(二)房地產(chǎn)價格評估的管理與評估基準價格房地產(chǎn)價格評估，是指房地產(chǎn)專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循一定的估價原則和估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的測算和判斷。簡言之，就是對房地產(chǎn)的合理價格所進行的科學(xué)估算活動。房地產(chǎn)價格評估必須由具有法定資格的評估機構(gòu)和評估師執(zhí)行。它是房地產(chǎn)價格管理的核心。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則。評估基準價格，是對一定房地產(chǎn)的市場價格進行評估的基礎(chǔ)價格。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第33條的規(guī)定，我國房地產(chǎn)價市場價格評估的基準價格有三種：1．基準地價，是指國家根據(jù)土地管理的某種需要，按照土地等級或土地收益狀況，計算或評定出來的一定時間內(nèi)某一區(qū)域的土地平均價格。它是政府控制地價和進一步評估土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易底價的基礎(chǔ)，也是征收土地稅費的依據(jù)。2．標定地價，是指縣級以上人民政府根據(jù)需要評估的，在正常土地市場、正常經(jīng)營和政策作用下，某一具體地塊在某一時期、某一使用年限的價格。3．房屋重置價格，是指按照當前的建筑技術(shù)、工藝水平、建材價格、人工和運輸費用等條件下，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量標準的房屋所需的費用。(三)房地產(chǎn)成交價格申報制度《城市房地產(chǎn)管理法》第34條明確規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度?！薄胺康禺a(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的