【文章內容簡介】 縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者還可以請求違約賠償。3．土地使用權出讓的客體是一定年限的國有土地使用權我國憲法規(guī)定，我國實行土地公有制，并且規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。”根據憲法規(guī)定，土地使用權出讓的客體是國有土地使用權，而不是國有土地的所有權。4．土地使用權出讓是要式法律行為土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同；同時，要向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。如果不簽訂書面出讓合同并辦理土地使用權登記，該土地使用權出讓行為無效。(二)土地使用權出讓的方式1．拍賣出讓拍賣出讓，是指在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權競投者到場，在市、縣人民政府土地使用權拍賣主持人主持下，公平競投某一地塊使用權，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。采用這種方式，有利于受讓人之間公開、平等競爭，排除人為因素的干擾，同時也可最大限度地使出讓方獲得較高的出讓金。2．招標出讓招標出讓，是指在指定的期限內，由符合條件的單位或個人以書面投標方式，競投出讓地塊使用權，由招標人根據一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。拍賣和招標方式都是受國家法律提倡的方式。其依據是：首先，它們透明度高，程序公正，作為一種管理方式值得提倡；其次，通過這些方式能夠運用競爭機制最大限度地發(fā)現(xiàn)和實現(xiàn)國土資源的價值；再次，它們是市場化的方式，有利于房地產市場機制的發(fā)展完善。3．雙方協(xié)議出讓雙方協(xié)議出讓，是指市、縣人民政府土地管理部門與申請受讓人直接就土地使用權出讓有關事宜進行協(xié)商，達成協(xié)議的一種出讓方式?！冻鞘蟹康禺a管理法》第12條還規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！薄安扇‰p方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價?！敝宰鲞@樣的規(guī)定，一方面，是照顧到我國目前的實際情況，并參考了國外的做法；另一方面，是考慮到用協(xié)議方式出讓土地使用權隨意性大，不利于自由競爭。為此，從法律上作了兩項限制：一是對幾類高利潤用地出讓方式的限制；二是對雙方協(xié)議出讓中最低出讓金的限制。(三)土地使用權出讓的法律管制為了防止和克服房地產開發(fā)用地供應總量失控現(xiàn)象，形成國家對房地產一級市場的有效壟斷，《城市房地產管理法》對土地使用權出讓規(guī)定了嚴格的法律控制措施。主要包括如下幾個方面：1．禁止城市規(guī)劃區(qū)內集體所有土地使用權的有償。出讓為了切實貫徹實施保護耕地的基本國策，明確規(guī)定集體所有的土地不能用于開發(fā)經營房地產，房地產開發(fā)用地必須是國有土地。為此，《城市房地產管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償轉讓?！?．土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃《城市房地產管理法》第9條規(guī)定：“土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃?！蓖恋乩每傮w規(guī)劃是國家實施土地利用總量控制的最重要手段，它是在土地利用方面有總體性、戰(zhàn)略性、權威性和指導性的中長期計劃。城市規(guī)劃，是指國家為了實現(xiàn)一定時期內的經濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調城市布局和各項建設的綜合部署和具體安排。建設用地計劃，是國民經濟和社會發(fā)展計劃的組成部分，是加強土地資源宏觀管理的重要措施，是審批建設用地的依據之一。土地使用權出讓，直接涉及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃的落實，故必須實行法律控制。3．土地使用權出讓必須擬訂年度出讓土地使用權總面積方案在房地產三級市場中，一級市場是關鍵。國家為了壟斷一級市場，并控制土地使用權出讓供給總量，《城市房地產管理法》第10條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發(fā)的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準?！?．土地使用權出讓方案必須依照法定程序制定《城市房地產管理法》第11條規(guī)定：“土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人甲政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬訂方案，按照國務院規(guī)定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。直轄市的縣人民政府及其有權部門行使前款規(guī)定的權限，由直轄市人民政府規(guī)定。”5．限制土地使用權的最高年限土地使用權出讓制度首要的特點就是規(guī)定了出讓年限。土地使用權出讓，并不是土地所有權出讓，必須有限期設定。土地使用權出讓最高年限，是一次出讓簽約的最高年限。土地使用權屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期。每一地塊的具體出讓年限，應由出讓方和受讓方在簽訂合同時確定，可以低于法定的最高年限，但不可以高于法定最高年限。超過法定最高年限的合同無效。根據《城市房地產管理法》規(guī)定，土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。根據國務院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。這是法定的最高年限，任何土地使用權出讓合同都必須照此辦理。(四)土地使用權的終止和續(xù)期1．土地使用權終止土地使用權終止，是指因出現(xiàn)法律規(guī)定的情況，致使受讓人喪失了土地使用權?！冻鞘蟹康禺a管理法》對導致受讓人土地使用權終止的四項重要事由作了規(guī)定：(1)使用期限屆滿《城市房地產管理法》第21條規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。(2)根據社會公共利益的需要提前收回《城市房地產管理法》第19條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！?3)因逾期開發(fā)而被無償收回《城市房地產管理法》第25條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。(4)土地滅失土地滅失，是指由于不可抗拒的自然力量造成原土地性質的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。《城市房地產管理法》第20條規(guī)定：“土地使用權因土地滅失而終止?！笔茏屓艘虼硕K止其土地使用權。2．土地使用權期滿后的續(xù)期《城市房地產管理法》第21條規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。(五)土地使用權劃撥1．土地使用權劃撥的概念土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定者外，沒有使用期限的限制。我國實行城市國有土地使用權有償出讓前，采用的是行政劃撥土地的辦法，今后也不可能完全取消這種辦法。例如，政府設施用地，學校、醫(yī)院、交通等建設用地，這些都屬于非營利性的公用事業(yè)，目前只能采取劃撥的辦法，但它的范圍將逐步縮小。劃撥土地使用權，不采用出讓土地使用權的拍賣、招標和雙方協(xié)議的方式，而是適用國家建設用地的審批程序。2．土地使用權劃撥的范圍與意義《城市房地產管理法》第23條規(guī)定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地；(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。在城市土地管理法中明確土地使用權劃撥的范圍，在房地產管理上有兩方面的意義：一是對土地利用的競爭領域和非競爭領域作出明確的法律界定，從而有利于分類管理。二是有利于明確產業(yè)政策和公共政策在土地利用領域的作用范圍。第三節(jié) 城市房地產交易管理一、房地產交易管理的概念（一）房地產交易房地產交易，是指以轉移房地產的財產權控制為對價的交換行為。《城市房地產管理法》第2條規(guī)定：“本法所稱的房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃?！?二)房地產交易管理及其基本內容房地產交易管理，是指以維護公平交易秩序為主要價值目標，對房地產交易環(huán)境和交易過程實行的管理。交易環(huán)境主要是房地產交易的價格發(fā)現(xiàn)和確定機制。由于消費者信息不對稱，很難發(fā)現(xiàn)房地產的公平價格。這就需要由國家或其認可的中介機構加以指導或者限制，以確保公眾消費者的利益。同時，房地產交易歷來是容易產生產權混亂和制度誤解的地方，需要實行二些程序上的限制措施以確保房地產交易秩序。上述管理在許多國家是通行的。在我國，房地產交易管理的環(huán)節(jié)主要是定價機制、轉讓、抵押、租賃等環(huán)節(jié)。二、房地產的價格管理（一）房地產價格管理的概念房地產價格管理，是指政府主管部門依法運用價格政策手段，對流通領域的房屋買賣、租賃、交換、抵押和土地使用權出讓、轉讓的價格發(fā)現(xiàn)、確定機制所實行的管理活動的總稱。它是房地產市場管理的重要內容。(二)房地產價格評估的管理與評估基準價格房地產價格評估，是指房地產專業(yè)估價機構，根據估價目的，遵循一定的估價原則和估價方法，結合估價經驗和對影響房地產價格因素的分析，對房地產最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的測算和判斷。簡言之，就是對房地產的合理價格所進行的科學估算活動。房地產價格評估必須由具有法定資格的評估機構和評估師執(zhí)行。它是房地產價格管理的核心。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則。評估基準價格，是對一定房地產的市場價格進行評估的基礎價格。根據《城市房地產管理法》第33條的規(guī)定，我國房地產價市場價格評估的基準價格有三種：1．基準地價，是指國家根據土地管理的某種需要，按照土地等級或土地收益狀況，計算或評定出來的一定時間內某一區(qū)域的土地平均價格。它是政府控制地價和進一步評估土地出讓、轉讓交易底價的基礎，也是征收土地稅費的依據。2．標定地價，是指縣級以上人民政府根據需要評估的，在正常土地市場、正常經營和政策作用下，某一具體地塊在某一時期、某一使用年限的價格。3．房屋重置價格，是指按照當前的建筑技術、工藝水平、建材價格、人工和運輸費用等條件下，重新建造同類結構、式樣、質量標準的房屋所需的費用。(三)房地產成交價格申報制度《城市房地產管理法》第34條明確規(guī)定：“國家實行房地產成交價格申報制度?！薄胺康禺a權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的