城市房地產(chǎn)管理法1(編輯修改稿)
2025-03-28 10:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （三）嚴(yán)格征收的程序 ? 第一，明確規(guī)定了符合公共利益的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃等要求，從而可以通過(guò)代表民意的各級(jí)人大機(jī)關(guān)在制定和審議規(guī)劃時(shí)，判斷有關(guān)建設(shè)活動(dòng)是否符合社會(huì)公共利益。 ? 第二，完善了征收決定程序。如，征收決定做出前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并且要求征收費(fèi)用補(bǔ)償足額到位。 ? 第三，明確了強(qiáng)制搬遷程序。 ? 條例取消了行政強(qiáng)制搬遷，完全通過(guò)司法程序進(jìn)行強(qiáng)制搬遷。 ? 第四，完善了救濟(jì)途徑。 ? 條例給被征收人提供了充分的行政救濟(jì)和司法救濟(jì)途徑。被征收人對(duì)于征收決定、補(bǔ)償決定不服的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。對(duì)于不履行補(bǔ)償協(xié)議的一方，可以提起訴訟。 第三節(jié) 房地產(chǎn)交易管理 ? 一、 房地產(chǎn)交易的概念 ? ? 房地產(chǎn)交易就是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng) 。 二、房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估 ? 對(duì)房地產(chǎn)的合理價(jià)格所進(jìn)行的科學(xué)估算。 ? 第三十四條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? （ 一 ） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣 、 贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為 。 ? （二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? 一手房出讓 ? 出讓方已經(jīng)支付了全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ? 經(jīng)過(guò)批準(zhǔn) ? 包括現(xiàn)房銷售和期房銷售 注意的問(wèn)題 ? 審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資格 ? 審查賣方的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》及《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。賣方《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》上有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍。 審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的房屋銷售文件 ? 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（《國(guó)有土地使用證》）； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（ 《商品房預(yù)售許可證》） 《建筑法》規(guī)定，建筑工程應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》。 審查現(xiàn)房銷售資質(zhì) ? 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： ? （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； ? （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； ? （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ? （ 四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收； ? （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； ? （六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其它配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； ? （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 四、 審查商品房買賣合同 ? 土地使用權(quán)的性質(zhì) ? 土地使用權(quán)的期限 ? 付款期限及違約責(zé)任 ? 交付房屋期限及違約責(zé)任 ? 相關(guān)配套 ? 驗(yàn)收方法 五、常見(jiàn)糾紛 ? ①預(yù)售方主體資格不合格； ? 在一方提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、另一方或多方提供資金、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況下，由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所有的手續(xù)（包括《商品房預(yù)售許可證》）均是以提供土地方名義辦理的，只有提供土地方才能取得商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證，故只有提供土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才有資格與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同。 ②購(gòu)買了不具備法定銷售條件的商品房 ? 開(kāi)發(fā)商只有達(dá)到商品房預(yù)售條件，并取得商品房預(yù)售許可證，才能預(yù)售商品房。 ? 簽約前應(yīng)當(dāng)解押。處于抵押狀態(tài)的房地產(chǎn)不能進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案，銷售方必須先辦理解押手續(xù)后，才能辦理該房地產(chǎn)的網(wǎng)上簽約備案手續(xù)。 ? 要及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令）規(guī)定，“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起 30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù) . ? 福州：購(gòu)買商品房要及時(shí)通過(guò)“福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)”進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案，向銷售方索取網(wǎng)上打印的正式合同，其封面有 12位合同號(hào)，如：202323010581 ? 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！? ? ③開(kāi)發(fā)商一房?jī)墒刍蛞环慷嗍? ? 開(kāi)發(fā)商有可能不將已簽約的合同上報(bào)到政府房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)或不將已簽約的合同到房產(chǎn)管理部門備案，從而使購(gòu)房人無(wú)法從政府房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)上獲得相關(guān)信息。 ④廣告內(nèi)容不實(shí) ? 最高人民法院《關(guān)于審理商品
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