【文章內(nèi)容簡介】 所有權(quán)的特性便發(fā)生了變化，其權(quán)能和特征已不再是絕對的、排他的和全面的。當(dāng)所有人變成復(fù)數(shù)時(shí)，這種個(gè)人獨(dú)體所有權(quán)便成為共有權(quán)。當(dāng)法人制度產(chǎn)生以后，所有權(quán)又發(fā)生了新的突變，產(chǎn)生了法人所有權(quán)。當(dāng)一棟樓房被區(qū)分為若干個(gè)部分時(shí)，又產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)?？傊?，個(gè)人獨(dú)體所有權(quán)、共有權(quán)、法人所有權(quán)以及建筑物區(qū)分所有權(quán)，都是所有權(quán)在不同歷史時(shí)期的具體表現(xiàn)形態(tài)，是所有權(quán)在不同歷史條件下的具體表現(xiàn)形態(tài)。（2）物權(quán)的產(chǎn)生具有規(guī)律物權(quán)的種類與內(nèi)容，往往先由人們以法律行為設(shè)定，待普遍化之后，才進(jìn)一步上升為法律，從立法上加以確認(rèn)。馬克思主義法學(xué)認(rèn)為，法律根據(jù)于物質(zhì)的生活關(guān)系.（注：《馬克思恩格斯選集》第2卷，人民出版社，1972年版，第82頁。）都只是表明和記載經(jīng)濟(jì)關(guān)系的要求而已（注：《馬克思恩格斯選集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122頁。）法律不是立法者主觀臆斷的產(chǎn)物，在物權(quán)尚未在實(shí)踐中涌現(xiàn)出來時(shí)，很難由立法者想象出來，這就是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對法的決定作用。既然如此，我們就不能固守必須經(jīng)法律明文規(guī)定，才使新出現(xiàn)的物權(quán)成為合法有效的物權(quán)。我國經(jīng)濟(jì)體制改革在不斷深化，而立法相對滯后，一些物權(quán)往往是先由當(dāng)事人以法律行為設(shè)定，然后被政策肯定，最后才升為法律的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營權(quán)是如此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是如此，土地使用權(quán)也是如此。住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生于城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，一些單位通過內(nèi)部規(guī)章首先與職工簽訂標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的購房合同，承認(rèn)職工享有有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，后被地方規(guī)章和部門規(guī)章確認(rèn)，這符合經(jīng)濟(jì)關(guān)系法律化的一般進(jìn)程。（3）住房部分產(chǎn)權(quán)有規(guī)范性文件為依據(jù)我國住房部分產(chǎn)權(quán)不僅由購房人與原產(chǎn)權(quán)單位以法律行為設(shè)定，而且國務(wù)院有關(guān)部門和大多數(shù)地方已經(jīng)制定了許多規(guī)范性文件加以規(guī)范。如1988年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于印發(fā)在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》，1991年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，1994年國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》；1991年上海市人民政府批轉(zhuǎn)《上海市住房制度改革實(shí)施方案》；1992年北京市人民政府發(fā)布《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》，等等。這些部門規(guī)章和地方規(guī)章多屬法的范疇。由其規(guī)定住房部分產(chǎn)權(quán)，亦應(yīng)理解為符合物權(quán)法定原則。退一步說，即使按照傳統(tǒng)觀點(diǎn)，不承認(rèn)這些規(guī)章屬于法的范疇，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第6條的規(guī)定：民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。在我國現(xiàn)行法律對住房部分產(chǎn)權(quán)無明文規(guī)定的情況下，國家有關(guān)住房制度改革的政策應(yīng)當(dāng)被視為具有法律效力的國家政策，住房部分產(chǎn)權(quán)亦應(yīng)受到法律保護(hù)，這與物權(quán)法定原則不相抵觸。然而，畢竟我國目前尚未確立完善的物權(quán)法律制度，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)問題與社會生活中缺乏規(guī)范其內(nèi)容的基本物權(quán)法律規(guī)則有關(guān)。因此，要徹底解決以上問題，建立健全物權(quán)法律制度是最終辦法。四、房地產(chǎn)相鄰權(quán)(一)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念和特征1．概念:相鄰權(quán)也稱不動產(chǎn)相鄰權(quán)，是指兩個(gè)以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或占有、使用人，在行使對不動產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)時(shí)，相互之間要求對方提供便利或接受限制的權(quán)利。因不動產(chǎn)通常就是指土地及附著于土地上的建筑物，即地產(chǎn)和房產(chǎn)，也就是我們通常所講的房地產(chǎn)，所以不動產(chǎn)相鄰權(quán)通常也就是房地產(chǎn)相鄰權(quán)。相鄰權(quán)、不動產(chǎn)相鄰權(quán)、房地產(chǎn)相鄰權(quán)這三個(gè)概念并沒有什么實(shí)質(zhì)區(qū)別。2．房地產(chǎn)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)是對房地產(chǎn)相鄰各方行使房地產(chǎn)所有權(quán)或占有、使用權(quán)的合理延伸或必要限制。例如，在相鄰一方所有的建筑物范圍內(nèi)的歷史形成的必經(jīng)通道，所有權(quán)人不得加以堵塞，以免妨礙相鄰他方的生產(chǎn)、生活。這對于使用通道的一方而言，是對其權(quán)利的合理延伸；而對所有人而言，則是對其所有權(quán)的必要限制。房地產(chǎn)相鄰權(quán)是由法律所賦予的，它對相鄰各方所有權(quán)或占有使用權(quán)的延伸和限制是法律所允許的，是有關(guān)各方的法定權(quán)利、義務(wù)。法律設(shè)定房地產(chǎn)相鄰權(quán)的宗旨是方便相鄰各方生產(chǎn)、生活，發(fā)展相鄰各方團(tuán)結(jié)互助、公平合理的友好關(guān)系，促進(jìn)社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)。3．特征：(1)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。(2)房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的。(3)相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使業(yè)人行使其權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。(4)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。4．房地產(chǎn)相鄰權(quán)的范圍根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)政策，我國現(xiàn)實(shí)生活中主要有十個(gè)方面的房地產(chǎn)相鄰權(quán)： （1）通行、通道相鄰權(quán)關(guān)于相鄰?fù)ㄐ袡?quán)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：①相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的主張必須以確有必要為前提。也就是說，只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，而處于相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中，致使其不通過他方土地或房屋就不能通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰權(quán)。如果除經(jīng)由該土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通?？梢酝ㄐ校瑒t相鄰方一般無權(quán)主張“通行權(quán)”。②主張相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的一方應(yīng)當(dāng)選擇給相鄰他方造成損失最小的通行路線、通行方法，并且對所造成的他人損失予以適當(dāng)補(bǔ)償。 （2）建筑施工臨時(shí)占用鄰地權(quán)建筑施工臨時(shí)占用鄰地權(quán) 對此最高法院意見第97條規(guī)定：“相鄰一方因修建、施工臨時(shí)占用他方使用的土地，占用一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時(shí)清理現(xiàn)場，排除妨礙，恢復(fù)原狀，賠償損失?！?①相鄰一方因建筑施工需要臨時(shí)占用相鄰他方土地的，他方應(yīng)給予便利，雙方可以約定使用土地的范圍、用途、期限，土地權(quán)利人不得對臨時(shí)用地人加以不合理的限制； ②臨時(shí)占有方應(yīng)嚴(yán)格按照雙方約定的范圍、用途和期限用地，使用完畢應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理現(xiàn)場，排除妨礙，恢復(fù)原狀；因臨時(shí)占用造成土地權(quán)利人損失的，占用方應(yīng)當(dāng)賠償。 （3）鋪設(shè)管線相鄰權(quán)根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的原則和有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋的精神，在鋪設(shè)電纜、管道、架設(shè)電線及其他空中線路時(shí)，如果必須經(jīng)過相鄰他方的地下或地上時(shí)，相鄰他方不得拒絕或妨礙。雙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律的規(guī)定，協(xié)商確定補(bǔ)償辦法。土地的所有權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)保護(hù)其土地上空或地下的管線和設(shè)施。鋪設(shè)管線占用鄰地權(quán)與建筑施工臨時(shí)占用權(quán)的區(qū)別在于：后者只是施工期間內(nèi)短期、暫時(shí)占用，前者則是較長時(shí)期甚至是永久占用。 （4）用水、截水、排水、滴水相鄰權(quán)對此除《民法通則》第83條有原則規(guī)定外，最高法院意見第98條規(guī)定：“一方擅自堵截或者獨(dú)占自然流水，影響他方正常生活的，他方有權(quán)請求排除妨礙；造成他方損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任?！钡?9條規(guī)定：“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水，如仍造成損失的，由受益人預(yù)以補(bǔ)償。相鄰一方可以采取其他合理措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或可能毀損他方財(cái)產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、清除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！钡?02條規(guī)定：“處理相鄰房屋滴水糾紛時(shí)，對有過錯(cuò)的一方造成他方損害的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其排除妨礙，賠償損失?！?（5）防險(xiǎn)相鄰權(quán)對此最高法院意見第103條規(guī)定：“相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或種植的林木根枝延伸危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應(yīng)當(dāng)分別情況，責(zé)令消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀，賠償損失?！?相鄰防險(xiǎn)關(guān)系除上條所列情況外，還包括：相鄰一方在自己房地產(chǎn)范圍內(nèi)放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險(xiǎn)物品的；相鄰一方房屋或其他設(shè)施有倒坍、脫落、墜落危險(xiǎn)，可能危及相鄰他方人身、財(cái)產(chǎn)安全的；相鄰房地產(chǎn)權(quán)利人在鐵路、公路、機(jī)場、碼頭、航標(biāo)等專用設(shè)施兩側(cè)或周圍挖土、取沙、掘井，可能動搖上列設(shè)施基礎(chǔ)的，等等。 防險(xiǎn)相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：①要求相鄰他方保持適當(dāng)距離。這是預(yù)防危險(xiǎn)發(fā)生，避免危及本人的最基本的要求。②要求相鄰他方采取其他必要的預(yù)防措施。這主要是針對那些客觀上沒有或不可能保持適當(dāng)距離或即使保持一定距離也不能消除危險(xiǎn)的情況，對此相鄰他方應(yīng)依法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)程或生產(chǎn)、生活常識，采取必要的防險(xiǎn)措施。③要求相鄰他方及時(shí)制止危險(xiǎn)，防止損害擴(kuò)大。對危險(xiǎn)已發(fā)生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有權(quán)要求行為人采取補(bǔ)救措施，修復(fù)、充實(shí)房基。 （6）環(huán)保相鄰權(quán)根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的原則和《環(huán)境保護(hù)法》等法律法規(guī)的精神，環(huán)保相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： ①相鄰人在排放廢水、廢渣、廢氣、噪聲、粉塵時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家的環(huán)境保護(hù)法，不得超過規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，不得影響相鄰他方生產(chǎn)、生活和人畜安全以及植物生長。 ②相鄰人在修建廁所、污水池、牲畜廄欄，或堆放垃圾、腐爛物、有毒物、惡臭物及其他污染物時(shí)，應(yīng)當(dāng)與相鄰地方住房保持一定距離，或采取必要措施，防止污染他人生活環(huán)境。 ③相鄰人不得制造噪音、喧囂、震動、惡氣、異味等，妨礙相鄰他方的正常生產(chǎn)、生活、損害他人身心健康。 環(huán)保相鄰權(quán)作為權(quán)鄰權(quán)的一種，與一般意義上的環(huán)境權(quán)是不同的：后者為一切公民所享有，不以房地產(chǎn)毗鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容十分廣泛；前者則僅為特定范圍內(nèi)的人所享有，以房地產(chǎn)相鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容較為有限。 （7）通風(fēng)、采光相鄰權(quán)對此除《民法通則》第83條有原則規(guī)定外，《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》第6條第1款也規(guī)定：“城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅，必須符合城市規(guī)劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容=環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光、通風(fēng)。” ①相鄰?fù)L(fēng)權(quán)。是指房屋的所有人或使用人所享有的通過門窗或其他通風(fēng)設(shè)施，保證其室內(nèi)與室外空氣流通與變換的權(quán)利。 ②相鄰采光權(quán)。是指房屋所有人或使用人所享有的從室外采進(jìn)適度光線（主要是指自然光）的權(quán)利。 （8）地界相鄰權(quán)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和司法解釋，地界相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： ①對于毗鄰?fù)恋?、山林、草原、牧場、水面、河道、道路、宅基地等，相鄰各方?yīng)當(dāng)協(xié)商劃定地界。地界不清的，應(yīng)在主管機(jī)關(guān)主持下，參照歷史和現(xiàn)實(shí)情況，協(xié)商確定。相鄰各方不得越界或采用危及鄰人的方法使用土地，侵犯鄰人權(quán)益； ②相鄰地界線上的竹木及界限、界碑、界樁、界籬、界河、界溝等，所有權(quán)或使用權(quán)不明的，推定為相鄰各方共同所有或共同使用，雙方應(yīng)共同搞好養(yǎng)護(hù)，不得破壞。 （9）共墻相鄰權(quán)共墻是指同一墻壁為相鄰雙方共同所有或一方所有、雙方共用。共墻相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： ①相鄰各方對共墻的使用不得妨礙、損害相鄰他方的合法權(quán)益，一方不得實(shí)施可能危及相鄰他方人身、財(cái)產(chǎn)安全的行為使用共墻； ②相鄰一方需要搬遷，一般不允許拆除或拆走共墻；如果要求拆走一方對共墻享有所有權(quán)，一般也應(yīng)保留共墻，由相鄰他方折價(jià)合理補(bǔ)償； ③共墻的維修和翻建，一般應(yīng)由雙方協(xié)商，合理出資出力共同承擔(dān)。 （10）城市異產(chǎn)毗連房屋相鄰權(quán)(二)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類1．因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系2．因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系3．因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系4．因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系（三）異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系1．異產(chǎn)毗連房屋的概念“異產(chǎn)”是指不同主體的房產(chǎn)；“毗連”是指不同所有權(quán)人房屋相連。異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共同、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。2．異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系的內(nèi)容這是近年來出現(xiàn)的一種新型產(chǎn)相鄰權(quán)，1989年11月21日建設(shè)部發(fā)布，1990年1月1日起實(shí)施的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》對此作了較為全面的規(guī)定。該規(guī)定第5條明確指出：：“所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗鄰關(guān)系?！背鞘挟惍a(chǎn)房屋相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： （1）所有人或使用對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓頂、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施、煤氣暖氣管道設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。 （2）異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。相鄰一方所有人無權(quán)擅自同意讓異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人使用毗連房屋的共有部位。 （3）一方所有人如需要改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)，除須經(jīng)需市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。 （4）異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險(xiǎn)的行為時(shí)，他方有權(quán)采取必要措施，防止危險(xiǎn)發(fā)生。（四）處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！钡诙?jié) 城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記（1學(xué)時(shí)）一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。我國實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（登記機(jī)關(guān)）申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)?？h級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)權(quán)證書的式樣報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國的房屋權(quán)屬登記管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。二、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能（一）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能房地產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能，是房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有的確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，賦予房地產(chǎn)權(quán)以法律效力，建立房地產(chǎn)與其權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系的功能。權(quán)利確認(rèn)功能必須具備：一是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是法律規(guī)定的機(jī)關(guān)，登記程序由法律設(shè)定，登記的冊、證、狀采用法定的形式；二是房地產(chǎn)