城市房地產(chǎn)管理法概述(編輯修改稿)
2025-03-28 09:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 的規(guī) 定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、 行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列 條件： （ 1）有 100萬元以上的注冊資本； （ 2）有 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、 建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2名以上持有資格 證書的專職會計(jì)人員。 第三節(jié) 房地產(chǎn)交易 一、房地產(chǎn)交易概述 三、房屋租賃 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 一、房地產(chǎn)交易概述 （一）房地產(chǎn)交易的內(nèi)涵 房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、 房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等活動。 房地產(chǎn)交易內(nèi)涵可以從狹義和廣義兩方面理解 （見圖 136）。 圖 136 房地產(chǎn)交易內(nèi)涵 （二）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)廣義上包括所有為房地產(chǎn) 市場主體的交易活動提供機(jī)構(gòu) ， 狹義上則僅指法律 確認(rèn)的三種特定機(jī)構(gòu) ， 即房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) 、 房地產(chǎn) 價(jià)格評估機(jī)構(gòu) 、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 。 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理 部門申請?jiān)O(shè)立登記 ， 領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后 ， 方可開業(yè) 。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備法人資格 ， 能獨(dú)立地 承擔(dān)民事責(zé)任 。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念與條件 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與 或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 因建設(shè)用地使用權(quán)取得方式的不同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓包括以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓和以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓。 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念與條件 ? 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合條件（見圖 137）。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 圖 137 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合的條件 實(shí)例分析 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為是否有效 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競標(biāo)以出讓方式獲得了 公司所在地城市中心區(qū)的一片土地，用于房地產(chǎn)開 發(fā)，投資總額 1億元。在支付土地使用權(quán)出讓金 1300 萬元后，由于公司資金鏈出現(xiàn)問題，無法繼續(xù)進(jìn)行 投資，于是決定先行出賣房屋建設(shè)圖紙，用得到的 房款進(jìn)行投資建設(shè)。問：甲公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為 是否有效？ 分析：甲公司的行為無效，因?yàn)槠鋸氖碌姆康? 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為不符合以出讓方式取得土地使用權(quán)情況 下轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件。 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念與條件 以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，原則上 是不允許進(jìn)入市場的，但可以有條件地轉(zhuǎn)讓（見 圖 138）。 圖 138 以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念與條件 ?《 房地產(chǎn)法 》 規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)（見圖 139）。 圖 139 《 房地產(chǎn)法 》 規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 ?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包含兩方面內(nèi)容（見圖 1310）。 圖 1310 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 根據(jù) “ 認(rèn)地不認(rèn)人 ” 的原則，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同上載明的權(quán)利、 義務(wù)必須隨之轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的建設(shè) 用地使用權(quán)的使用年限由當(dāng)事人約定，但不 得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。 2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司以 6000萬出讓金從政府取得 500畝土地的使用權(quán)。出讓合同規(guī)定土地用途為住宅建設(shè)，土地使用權(quán)限為 40年，土地使用權(quán)人項(xiàng)目投資總額 20%后方可轉(zhuǎn)讓。 2023年該房地產(chǎn)開發(fā)公司完成了土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，便將該土地轉(zhuǎn)讓他人，在轉(zhuǎn)讓合同中
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