【文章內(nèi)容簡介】 持有資格證書的專業(yè)會(huì)計(jì)人員一級(jí) ≥5000 ≥5 ≥30 5 ≥15 ≥40 ≥20 ≥4二級(jí) ≥2023 ≥3 ≥15 3 ≥10 ≥20 ≥10 ≥3三級(jí) ≥800 ≥2 ≥5 2 ≥10 ≥5 ≥2四級(jí) ≥100 ≥1 ≥5 ≥266先按《公司法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定， 到工商管理部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照 30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。主管部門在收到備案申請后 30日內(nèi)，向企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》，有效期 1年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立67A、管理機(jī)關(guān) — 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方政府房產(chǎn)開發(fā)主管部門。B、資質(zhì)的審批：一級(jí)資質(zhì)由省級(jí)建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)建設(shè)廳審批；二級(jí)及二級(jí)以下的審批辦法由省級(jí)建設(shè)行政主管部門制定。C、已獲得資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門對其資質(zhì)進(jìn)行年檢。（降級(jí)、注銷資質(zhì)證書、直至罰款）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理68對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理n 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理：人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收的全程管理。n 包括：項(xiàng)目立項(xiàng)的管理；項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)的管理；開發(fā)項(xiàng)目施工前的其他管理（房屋拆遷、工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建）；開發(fā)項(xiàng)目的施工管理與竣工驗(yàn)收。69房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目怎樣取得土地使用權(quán)？《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)以出讓方式取得 。但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中規(guī)定： “經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地 應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃劃中統(tǒng)籌安排，并 采取行政劃撥方式供應(yīng) ”70n 案例：　　趙某 1997年購買了一套 87平方米的商品房，一直沒有辦理國有土地使用證。 2023年，趙某要將此房產(chǎn)出售，到國土資源管理部門補(bǔ)辦手續(xù)，發(fā)現(xiàn)自己手中的國有土地使用證上標(biāo)注的土地使用權(quán)類型是劃撥，而且沒有年限限制，而一般商品房的國有土地使用證標(biāo)注的土地類型是出讓，有出讓年限限制。疑惑：　　 商品房建設(shè)用地的劃撥和出讓有什么區(qū)別？　　 趙某能夠轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的商品房嗎？71房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度A、項(xiàng)目資本金：指在投資項(xiàng)目總投資中， 由投資者認(rèn)購的出資額 ，對投資項(xiàng)目來說 是非債務(wù)性資金。n 對項(xiàng)目法人：不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；n 對投資者：可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。72B、項(xiàng)目資本金的出資方式n 項(xiàng)目投資資本金可以用 貨幣 出資；n 也可以用 實(shí)物 、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、 土地使用權(quán) ，必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī) 評估作價(jià) ，不得高估或低估。n 以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過投資項(xiàng)目資本金總額的 20％，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。73C、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金n 98年公布施行的《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于 20％ ”。n 04年《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》 ， 將房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例由 20％提到 35％。n 目的：防止企業(yè)的不規(guī)范行為，減少房產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。74對開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量責(zé)任制度A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任 .開發(fā)商是項(xiàng)目開發(fā)的組織者，其他有關(guān)參與企業(yè)（設(shè)計(jì)、施工等）是開發(fā)商經(jīng)選擇的，合同關(guān)系。消費(fèi)者從開發(fā)商那里購房。75B、開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須符合的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。n 基本要求：有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范。n 以及合同的約定。76C、對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式商品房 交付使用后（在合理使用年限內(nèi)） ． 購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向 工程質(zhì)量監(jiān)督單位 申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的 。 購買人有權(quán)退房（也可協(xié)商換房）， 給購買人造成 損失（直接損失） 的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。77質(zhì)量不合格之房屋交付 ——房屋主體質(zhì)量不合格與房屋質(zhì)量瑕疵n 房屋買賣合同簽訂后，賣方應(yīng)按國家法律規(guī)定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及雙方約定標(biāo)準(zhǔn)交付房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 12條規(guī)定： 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人可以請求解除合同和賠償損失。n 第 13條規(guī)定： “ 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同和賠償損失。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的， 買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 ”78案例n 背景：某房地產(chǎn)開發(fā)公司按期對房屋驗(yàn)收交付給業(yè)主入住一年后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)一棟樓外墻開裂、女兒墻倒塌、屋內(nèi)滲水、屋頂遮陽板嚴(yán)重破損，門立柱走形等，遂向開發(fā)商反映，開發(fā)商根據(jù)業(yè)主的反映對屋頂遮陽板進(jìn)行了更換，對墻體開裂，認(rèn)為是墻體的伸縮縫沒有按規(guī)范處理，但不影響住宅的使用。至于門立柱的走形則是地基正常沉降所引起的。n 但業(yè)主普遍認(rèn)為房屋質(zhì)量存在重大隱患，不能滿足結(jié)構(gòu)安全要求。因此，要求開發(fā)商給予退房，為此，雙方發(fā)生爭議，業(yè)主訴至法院。該如何審理？79案例n 法院對房屋質(zhì)量委托有關(guān)部門進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)論為：房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，已經(jīng)嚴(yán)重影響到房屋的結(jié)構(gòu)安全和使用安全，需要通過加固補(bǔ)強(qiáng)的方式解決。n 開發(fā)商提出追加建筑工程公司為第三人。 法院認(rèn)為：開發(fā)商交付給業(yè)主的房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。n 第三人在工程施工中偷工減料、以次充好是導(dǎo)致房屋質(zhì)量缺陷的根本原因， 建筑工程公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 。n 法院判決， 建筑工程公司在原設(shè)計(jì)單位提出加固方案后，進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)施工，承擔(dān)全部施工費(fèi)用。 80案例 1 評析n 該房屋經(jīng)有關(guān)部門的鑒定屬于房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，已經(jīng)嚴(yán)重影響到房屋的結(jié)構(gòu)安全和使用安全的。即使加固補(bǔ)強(qiáng)，對房屋價(jià)值的嚴(yán)重影響是不言而喻的。 因此，業(yè)主提出解除合同、賠償損失應(yīng)得到支持。 81開發(fā)項(xiàng)目施工前的其他管理n 開發(fā)項(xiàng)目施工前的其他管理： 房屋拆遷、勘察設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)投標(biāo)、施工圖審查、質(zhì)量監(jiān)督登記、安全監(jiān)督登記、工程承發(fā)包合同備案等。82（ 1）有關(guān)城市房屋拆遷工作的常識(shí)n 城市房屋拆遷是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的前提工作 。n 開發(fā)公司在取得《國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件》后，辦理《拆遷許可證》后，方可進(jìn)行拆遷。n 開發(fā)公司可自行拆遷， 也可委托拆遷公司拆遷 。在與 95％的被拆遷人達(dá)成《拆遷協(xié)議》后，拆遷實(shí)施。n 拆遷協(xié)議主要涉及：補(bǔ)償方式，補(bǔ)償金額，安置房的面積和位置，搬遷過渡期限和方式，搬遷期限等。n 如雙方未達(dá)成協(xié)議，可采取裁決、仲裁、依法起訴的方式解決。n 這項(xiàng)工作涉及面廣，政策性強(qiáng)。需熟練掌握《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。 83（ 2）城市房屋拆遷的管理體制n 國家城市房屋拆遷管理部門 —— 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 ，其管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國城市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理。n 地方房屋拆遷管理部門 —— 縣級(jí)以上地方人民政府 負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門 ，其管理職責(zé)是對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷廠作實(shí)施監(jiān)督管理。n 縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門，如工商、公安、文化、環(huán)境等是拆遷的協(xié)管部門，其各自的職責(zé)按《拆遷條例》的規(guī)定，配合拆遷管理工作。 84（ 3）．城市房屋拆遷工作程序拆遷單位提出申請項(xiàng)目批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地轉(zhuǎn)讓合同或土地劃撥決定書、拆遷計(jì)劃和方案、拆遷補(bǔ)償安置的資金證明拆遷管理部門審批、發(fā)《房屋拆遷許可證》、發(fā)布房屋拆遷公告 85拆遷單位和被拆遷人協(xié)商，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議協(xié)議是拆遷雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同，內(nèi)容主要為補(bǔ)償方式和金額，過渡問題，搬遷期限， 違約責(zé)任和解決爭議的辦法實(shí)施拆遷，房屋拆除后 30日內(nèi)到房產(chǎn)行政主管部門辦理產(chǎn)權(quán)注銷登記手續(xù)，繳銷原房屋權(quán)屬證書 86拆遷的方式拆遷人自行拆遷委托拆遷公司拆遷公司應(yīng)取得 拆遷資格拆遷人應(yīng)具備拆遷資格拆遷案例視頻87　房地產(chǎn)交易制度與政策 n 房地產(chǎn)交易概述n 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓n 商品房銷售88房地產(chǎn)交易管理概述 房地產(chǎn)交易的概念n 房地產(chǎn)交易的概念：： 當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng)，均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理的范圍，其交易活動(dòng)應(yīng)通過 交易所 進(jìn)行 。89n 城市房地產(chǎn)交易形式：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括三種形式。n 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓n 房地產(chǎn)抵押n 房屋租賃90房地產(chǎn)交易中 房隨地走或地隨房走 的權(quán)屬不可分離原則n 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 房地產(chǎn)交易中的基本制度91n 房地產(chǎn)價(jià)格評估的原則n 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。 它是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為過程中的一項(xiàng)必不可少的基礎(chǔ)性工作。n 房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以 基準(zhǔn)地價(jià) 、 標(biāo)定地價(jià) 和各類房屋的 重置價(jià)格 為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。92[房地產(chǎn)價(jià)格的評估：是指房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析對房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格作出的推測與判斷。[基準(zhǔn)地價(jià)： 按不同的土地級(jí)別、區(qū)域分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地的平均價(jià)格。93[標(biāo)定地價(jià)： 在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，按土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場行情條件， 估算出的具體地塊在某一時(shí)期的價(jià)格。[房屋的重置價(jià)格：按照當(dāng)前的建筑技術(shù)和工藝水平、建筑材料價(jià)格、人工和運(yùn)輸費(fèi)用條件下， 重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。[基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格由政府定期確定并公布。94房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)的原則n 《城市房地產(chǎn)管理法》