【正文】 根據(jù)《消費者保護法》要求開發(fā)商承擔雙倍返還之義務。n 開發(fā)商則同意返還不足面積部分的房款，但不同意雙倍返還。開發(fā)商認為商品房買賣不適用《消費者保護法》。123案例評析n 本案中，如能證明開發(fā)商主觀上有故意或惡意，則可以認定有欺詐行為。但如果不能證明，則不構成欺詐，不能要求所有不足部分房屋面積的雙倍返還。n 某甲，則有權選擇解除合同并要求賠償損失或選擇要求繼續(xù)履行合同， 并要求面積誤差比在 3%以內部分返還房款及利息損失、面積誤差比超過 3%部分的房款雙倍返還。 124房地產權屬登記制度與政策n 房地產權屬登記制度n 房地產產權證書n 房地產權屬登記125房地產權屬登記制度房地產權屬登記的概念n 房地產權屬登記： 法律授權的權威機構依法對房地產的權屬現(xiàn)狀及變更予以確認的一項重要活動， 包括對 土地使用權和房屋所有權 及由上述權利產生的抵押權、典權等房地產他項權利 進行的登記。n 房地產權屬登記是現(xiàn)代房地產制度的基礎、房地產管理的核心 。126房地產權屬登記的任務n 房地產登記發(fā)證與注銷： 其經常性工作是初始取得的土地使用權、新建房屋所有權、房地產權屬的轉讓和變更等的登記、核實、確權和發(fā)證工作；房地產滅失、土地使用權年限屆滿等的注銷工作 。n 房地產權屬登記信息化：將商品房預售許可、預售合同登記備案、房屋權屬登記等信息整合，建立房地產權屬登記的信息平臺。n 管理房地產權屬檔案。n 為征地、拆遷房屋，處理權屬糾紛提供依據(jù)。127房地產產權證書房地產產權證n 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。n 房屋權屬證書是擁有房屋并對房屋行使占有、使用、收益、處分權利的唯一合法憑證。n 房地產產權證書分： 土地證書、房屋產權證書、房地產權證書 。 128n 土地證書：分《國有土地使用權證》、《集體土地所有證》、《集體土地建設用地使用證》n 房屋產權證書：分《房屋所有權證》、《房屋共有權保持證》、《房屋他項權證》n 統(tǒng)一的房地產權證書： 以一個證書取代以上兩個證書。 縣級以上人民政府由一個部門負責房產管理和土地管理工作，可以制作、頒布統(tǒng)一的房地產權證書。129《房屋他項權證》n 如果購房者通過按揭方式購買房產，辦理抵押手續(xù)后，銀行作為抵押權人持有相關部門出具的《房屋他項權證》，一旦借款人到期無法償還借款，銀行行使抵押權，有權將該房產變賣以收回借款。n 如果購房者購買的是期房，在辦理抵貸款時，一般還沒有取得房產證，在辦理抵押貸款手續(xù)后，房產證辦下來后置于產權產籍處抵押科，整個過程銀行一直持有《他項權利證書》，一直到購房者還清貸款為止。130《房屋他項權證》n 簡單地說，就是購房者在未還清貸款前，雖擁有房屋產權，但沒有處置權，如果購房者到期無法還清貸款，銀行作為抵押權人憑他項權利證書可以處置該套房產 n 《房屋他項權證》是房屋產權登記機關頒發(fā)給抵押權人或者典權人等他項權利人的法定憑證。房屋他項權證書由他項權利人收執(zhí)。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。 131我國房屋所有權登記發(fā)證的法定機關－房地產管理部門n 《城市房地產管理法》規(guī)定：由 縣級以上人民政府房產管理部門 核實、頒發(fā)房屋所有權書。n 一個城市只設一個房屋權屬登記機關，此機關辦理的房屋所有權登記、發(fā)放房屋所有權書， 具有法律效力，受國家法律的保護 。房地產權屬登記132房地產權屬登記的范圍n 城市規(guī)劃區(qū)內國有土地范圍內取得土地使用權和房屋所有權都屬于房地產權屬登記的范圍。n 除此之外的其他房屋權屬登記參照《城市房屋權屬登記管理辦法》執(zhí)行。n 假房產證，假產權案例133房地產權屬登記包括土地登記和房屋登記兩種；房地產權屬登記類別分為：n 總登記n 初始登記n 轉移或變更登記n 抵押權及他物權登記n 注銷登記n 預告登記房地產權屬登記的種類及各要求134總登記n 縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內對本行政區(qū)內的全部或特定區(qū)域內的土地進行的全面權屬登記。初始登記n 對最初取得的房地產進行登記。 分土地使用權初始登記和新建房屋所有權初始登記 。135新建房屋初始登記n 在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由其核實并頒發(fā)房屋所有權證書。136房屋轉移登記與房屋變更登記n 房屋轉移登記 ：房屋因買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使 其權屬發(fā)生轉移而進行的登記 。n 房屋變更登記： 是指房地產權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記， 房屋的所有權沒有發(fā)生實質性的變動。137抵押權及他物權登記n 抵押權及他物權登記：在房地產上設定抵押權、典權等他物權時應辦理的抵押權及他物權登記。n 一般由縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。如南京市為房產擔保中心負責。138房地產權屬登記程序n 受理登記申請n 權屬審核n 核準登記n 公告n 頒發(fā)權屬證書等程序進行139幾種特殊的權屬登記n 商品房的初始登記、n 在建工程抵押登記和預售商品房抵押140商品房的初始登記n 房地產開發(fā)企業(yè) 在合法獲得開發(fā)用地、建成房屋后；n 憑土地使用權證書向房產管理部門 申請登記， 由房產管理部門核實、頒發(fā)房屋所有權證書。n 房產管理部門將房屋狀況按套記錄在案，購買商品房的客戶憑借購房合同和發(fā)票直接辦理房產交易和轉移登記手續(xù)。141在建工程抵押登記和預售商品房抵押n 在建工程抵押時 ，登記機關在辦理登記時，對抵押合同的內容進行審核。n 在建筑程竣工時，如抵押權仍未消滅 ， 抵押人 在申請領取房屋權屬證書時， 應重新辦理房產抵押登記。n 房屋權屬機關在受理預購商品房抵押登記時，審核出售商品房的一方是否獲得預售許可證。n 房屋竣工交付使用，對已辦理預購商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權證時辦理房屋抵押登記。 142我國的房地產權屬登記制度的特點n 房地產權屬登記對當事人房地產權利的取得、變更、喪失均依法登記，為動態(tài)登記。不登記，不具備對抗第三人的效力。n 房地產權屬登記有公信力。n 房地產權屬登記實行及時登記制度。 初始登記后，權利的轉移、變更等均有時間期限。n 頒發(fā)權利證書。143案例 1n 武漢一個房地產開發(fā)商僅開發(fā)了 139套商品房，結果這個開發(fā)商對外簽訂了 175套商品房的買賣合同。當然這 175份買賣合同中至少有36個買受人最終沒有得到房子。n 這 36個買受人將開發(fā)商告到法院， 法院卻判定這 36份買賣合同無效。 合同無效，就是不能產生當事人所期待的結果，當事人不受合同的約束。144n 因此，按法院的判決， 該案中的開發(fā)商并不受合同的約束 。 結果這 36個買受人不僅未得到合同約定的房屋，而且其依照合同具有的其他保護性權利也喪失了。n 法院的判決引起這 36個買受人的強烈不滿。這 36個老百姓搞不懂， 為什么我們簽訂的合同和其他買受人簽訂的合同 ，不管是內容和訂立合同的方式 都是一樣的 ， 而人家的有效，我們的卻無效？我們?yōu)槭裁床荒苤鲝埡贤瑱嗬?45n 法院給這些老百姓的答復是，根據(jù)最高人民法院的司法解釋以及我國房地產管理法的規(guī)定， 不動產的買賣合同不經登記者不生效，所以這些合同當然無效。146案例 2n 2023年 12月 8日，原、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內容是：被告自有房屋一幢，以人民幣 283000元的價格出賣給原告，定金人民幣 10000元，在 12月 15日前房款兩清，違約方按房價的 20%支付違約金給對方。n 原告當即交付給被告定金人民幣 10000元。在原告要交納房價給被告時被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。n 原告主張該買賣合同是合法有效的，被告應按合同約定履行義務，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責任。147n 被告辯解該房屋的價格遠遠超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據(jù)，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方沒有到房產部門辦理過戶登記手續(xù)，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣 10000元。148n 法院經審理認為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認該合約 ，該合約是原、被告雙方真實的意思表示，是合法有效的。149n 雖然原告、 被告之間的房屋買賣未辦理產權過戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。n 后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構成違約，被告應當承擔違約的民事責任。據(jù)此判決：被告應返還給原告定金 10000元和償付給原告違約金 5600元。 150點評u第一個案例中，法院受到我國的既有不當法律法律文本和司法實踐影響。u第二個案例相反，法院并沒有受到我國既有的不當法律文本和司法實踐的影響，而是依據(jù)債權合同的特性和其一般的生效要件來判斷房地產買賣合同的效力問題，u從實踐角度來看，有效地保護了此類買賣合同中買受人的利益。1511.我國于（ ）年 7月初全國人大常委會通過了《中華人民共和國城市房地產管理法》?！　?A.1992　　 B.1994　　 C.1996　　 D.19982.按照房地產管理法的規(guī)定，土地使用權出讓法定最高年限，根據(jù)出讓土地的（ ）不同而不同?！　?A.用途　　 B.方式　　 C.面積　　 D.類型 BA152　 3.出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前（ ）申請續(xù)期。除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準 .　　 A.6個月　　 B.1年　　 C.15個月　　 D.2年 　 4.在房地產轉讓過程中，如果受讓土地使用權的一方當事人，改變原出讓合同規(guī)定的土地用途，必須取得原出讓方和（ ）部門的同意?！　?A.市、縣政府城市規(guī)劃　　 B.市、縣政府土地管理　　 C.市、縣政府土地管理和城市規(guī)劃　　 D.市、縣政府 BC153演講完畢，謝謝觀看