【正文】 根據(jù)《消費(fèi)者保護(hù)法》要求開發(fā)商承擔(dān)雙倍返還之義務(wù)。n 開發(fā)商則同意返還不足面積部分的房款，但不同意雙倍返還。開發(fā)商認(rèn)為商品房買賣不適用《消費(fèi)者保護(hù)法》。123案例評(píng)析n 本案中，如能證明開發(fā)商主觀上有故意或惡意，則可以認(rèn)定有欺詐行為。但如果不能證明，則不構(gòu)成欺詐，不能要求所有不足部分房屋面積的雙倍返還。n 某甲，則有權(quán)選擇解除合同并要求賠償損失或選擇要求繼續(xù)履行合同， 并要求面積誤差比在 3%以內(nèi)部分返還房款及利息損失、面積誤差比超過 3%部分的房款雙倍返還。 124房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策n 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度n 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書n 房地產(chǎn)權(quán)屬登記125房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念n 房地產(chǎn)權(quán)屬登記： 法律授權(quán)的權(quán)威機(jī)構(gòu)依法對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬現(xiàn)狀及變更予以確認(rèn)的一項(xiàng)重要活動(dòng)， 包括對(duì) 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán) 及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利 進(jìn)行的登記。n 房地產(chǎn)權(quán)屬登記是現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)、房地產(chǎn)管理的核心 。126房地產(chǎn)權(quán)屬登記的任務(wù)n 房地產(chǎn)登記發(fā)證與注銷： 其經(jīng)常性工作是初始取得的土地使用權(quán)、新建房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓和變更等的登記、核實(shí)、確權(quán)和發(fā)證工作；房地產(chǎn)滅失、土地使用權(quán)年限屆滿等的注銷工作 。n 房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息化：將商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同登記備案、房屋權(quán)屬登記等信息整合，建立房地產(chǎn)權(quán)屬登記的信息平臺(tái)。n 管理房地產(chǎn)權(quán)屬檔案。n 為征地、拆遷房屋，處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。127房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證n 國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。n 房屋權(quán)屬證書是擁有房屋并對(duì)房屋行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的唯一合法憑證。n 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書分： 土地證書、房屋產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)權(quán)證書 。 128n 土地證書：分《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《集體土地所有證》、《集體土地建設(shè)用地使用證》n 房屋產(chǎn)權(quán)證書：分《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》n 統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書： 以一個(gè)證書取代以上兩個(gè)證書。 縣級(jí)以上人民政府由一個(gè)部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作，可以制作、頒布統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。129《房屋他項(xiàng)權(quán)證》n 如果購房者通過按揭方式購買房產(chǎn)，辦理抵押手續(xù)后，銀行作為抵押權(quán)人持有相關(guān)部門出具的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，一旦借款人到期無法償還借款，銀行行使抵押權(quán)，有權(quán)將該房產(chǎn)變賣以收回借款。n 如果購房者購買的是期房，在辦理抵貸款時(shí)，一般還沒有取得房產(chǎn)證，在辦理抵押貸款手續(xù)后，房產(chǎn)證辦下來后置于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處抵押科，整個(gè)過程銀行一直持有《他項(xiàng)權(quán)利證書》，一直到購房者還清貸款為止。130《房屋他項(xiàng)權(quán)證》n 簡(jiǎn)單地說，就是購房者在未還清貸款前，雖擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但沒有處置權(quán)，如果購房者到期無法還清貸款，銀行作為抵押權(quán)人憑他項(xiàng)權(quán)利證書可以處置該套房產(chǎn) n 《房屋他項(xiàng)權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。房屋他項(xiàng)權(quán)證書由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國(guó)家法律保護(hù)。 131我國(guó)房屋所有權(quán)登記發(fā)證的法定機(jī)關(guān)－房地產(chǎn)管理部門n 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：由 縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門 核實(shí)、頒發(fā)房屋所有權(quán)書。n 一個(gè)城市只設(shè)一個(gè)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，此機(jī)關(guān)辦理的房屋所有權(quán)登記、發(fā)放房屋所有權(quán)書， 具有法律效力，受國(guó)家法律的保護(hù) 。房地產(chǎn)權(quán)屬登記132房地產(chǎn)權(quán)屬登記的范圍n 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)都屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的范圍。n 除此之外的其他房屋權(quán)屬登記參照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》執(zhí)行。n 假房產(chǎn)證，假產(chǎn)權(quán)案例133房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括土地登記和房屋登記兩種；房地產(chǎn)權(quán)屬登記類別分為：n 總登記n 初始登記n 轉(zhuǎn)移或變更登記n 抵押權(quán)及他物權(quán)登記n 注銷登記n 預(yù)告登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類及各要求134總登記n 縣級(jí)以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)內(nèi)的全部或特定區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行的全面權(quán)屬登記。初始登記n 對(duì)最初取得的房地產(chǎn)進(jìn)行登記。 分土地使用權(quán)初始登記和新建房屋所有權(quán)初始登記 。135新建房屋初始登記n 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由其核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。136房屋轉(zhuǎn)移登記與房屋變更登記n 房屋轉(zhuǎn)移登記 ：房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使 其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記 。n 房屋變更登記： 是指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記， 房屋的所有權(quán)沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變動(dòng)。137抵押權(quán)及他物權(quán)登記n 抵押權(quán)及他物權(quán)登記：在房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他物權(quán)時(shí)應(yīng)辦理的抵押權(quán)及他物權(quán)登記。n 一般由縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。如南京市為房產(chǎn)擔(dān)保中心負(fù)責(zé)。138房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序n 受理登記申請(qǐng)n 權(quán)屬審核n 核準(zhǔn)登記n 公告n 頒發(fā)權(quán)屬證書等程序進(jìn)行139幾種特殊的權(quán)屬登記n 商品房的初始登記、n 在建工程抵押登記和預(yù)售商品房抵押140商品房的初始登記n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 在合法獲得開發(fā)用地、建成房屋后；n 憑土地使用權(quán)證書向房產(chǎn)管理部門 申請(qǐng)登記， 由房產(chǎn)管理部門核實(shí)、頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。n 房產(chǎn)管理部門將房屋狀況按套記錄在案，購買商品房的客戶憑借購房合同和發(fā)票直接辦理房產(chǎn)交易和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。141在建工程抵押登記和預(yù)售商品房抵押n 在建工程抵押時(shí) ，登記機(jī)關(guān)在辦理登記時(shí)，對(duì)抵押合同的內(nèi)容進(jìn)行審核。n 在建筑程竣工時(shí)，如抵押權(quán)仍未消滅 ， 抵押人 在申請(qǐng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書時(shí)， 應(yīng)重新辦理房產(chǎn)抵押登記。n 房屋權(quán)屬機(jī)關(guān)在受理預(yù)購商品房抵押登記時(shí)，審核出售商品房的一方是否獲得預(yù)售許可證。n 房屋竣工交付使用，對(duì)已辦理預(yù)購商品房抵押登記的，應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時(shí)辦理房屋抵押登記。 142我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn)n 房地產(chǎn)權(quán)屬登記對(duì)當(dāng)事人房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均依法登記，為動(dòng)態(tài)登記。不登記，不具備對(duì)抗第三人的效力。n 房地產(chǎn)權(quán)屬登記有公信力。n 房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行及時(shí)登記制度。 初始登記后，權(quán)利的轉(zhuǎn)移、變更等均有時(shí)間期限。n 頒發(fā)權(quán)利證書。143案例 1n 武漢一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商僅開發(fā)了 139套商品房，結(jié)果這個(gè)開發(fā)商對(duì)外簽訂了 175套商品房的買賣合同。當(dāng)然這 175份買賣合同中至少有36個(gè)買受人最終沒有得到房子。n 這 36個(gè)買受人將開發(fā)商告到法院， 法院卻判定這 36份買賣合同無效。 合同無效，就是不能產(chǎn)生當(dāng)事人所期待的結(jié)果，當(dāng)事人不受合同的約束。144n 因此，按法院的判決， 該案中的開發(fā)商并不受合同的約束 。 結(jié)果這 36個(gè)買受人不僅未得到合同約定的房屋，而且其依照合同具有的其他保護(hù)性權(quán)利也喪失了。n 法院的判決引起這 36個(gè)買受人的強(qiáng)烈不滿。這 36個(gè)老百姓搞不懂， 為什么我們簽訂的合同和其他買受人簽訂的合同 ，不管是內(nèi)容和訂立合同的方式 都是一樣的 ， 而人家的有效，我們的卻無效？我們?yōu)槭裁床荒苤鲝埡贤瑱?quán)利？145n 法院給這些老百姓的答復(fù)是，根據(jù)最高人民法院的司法解釋以及我國(guó)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定， 不動(dòng)產(chǎn)的買賣合同不經(jīng)登記者不生效，所以這些合同當(dāng)然無效。146案例 2n 2023年 12月 8日，原、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內(nèi)容是：被告自有房屋一幢，以人民幣 283000元的價(jià)格出賣給原告，定金人民幣 10000元，在 12月 15日前房款兩清，違約方按房?jī)r(jià)的 20%支付違約金給對(duì)方。n 原告當(dāng)即交付給被告定金人民幣 10000元。在原告要交納房?jī)r(jià)給被告時(shí)被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。n 原告主張?jiān)撡I賣合同是合法有效的，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責(zé)任。147n 被告辯解該房屋的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據(jù)，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方?jīng)]有到房產(chǎn)部門辦理過戶登記手續(xù)，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣 10000元。148n 法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認(rèn)該合約 ，該合約是原、被告雙方真實(shí)的意思表示，是合法有效的。149n 雖然原告、 被告之間的房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。n 后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。據(jù)此判決：被告應(yīng)返還給原告定金 10000元和償付給原告違約金 5600元。 150點(diǎn)評(píng)u第一個(gè)案例中，法院受到我國(guó)的既有不當(dāng)法律法律文本和司法實(shí)踐影響。u第二個(gè)案例相反，法院并沒有受到我國(guó)既有的不當(dāng)法律文本和司法實(shí)踐的影響，而是依據(jù)債權(quán)合同的特性和其一般的生效要件來判斷房地產(chǎn)買賣合同的效力問題，u從實(shí)踐角度來看，有效地保護(hù)了此類買賣合同中買受人的利益。1511.我國(guó)于（ ）年 7月初全國(guó)人大常委會(huì)通過了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。　　 A.1992　　 B.1994　　 C.1996　　 D.19982.按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓法定最高年限，根據(jù)出讓土地的（ ）不同而不同?！　?A.用途　　 B.方式　　 C.面積　　 D.類型 BA152　 3.出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前（ ）申請(qǐng)續(xù)期。除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn) .　　 A.6個(gè)月　　 B.1年　　 C.15個(gè)月　　 D.2年 　 4.在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，如果受讓土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人，改變?cè)鲎尯贤?guī)定的土地用途，必須取得原出讓方和（ ）部門的同意?！　?A.市、縣政府城市規(guī)劃　　 B.市、縣政府土地管理　　 C.市、縣政府土地管理和城市規(guī)劃　　 D.市、縣政府 BC153演講完畢，謝謝觀看