房地產(chǎn)交易管理法律制度-資料下載頁
2025-01-11 14:25本頁面
【正文】 約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分 （ 6）因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得房地產(chǎn)權(quán)利的，自處分行為生效之日起30日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)變更登記 案例分析 甲公司因欠 A公司一筆貨款無力償還，便與 A公司簽訂了一份土地使用權(quán)抵押合同，抵押期為一年，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記。之后，甲公司又以同一塊土地的使用權(quán)與乙公司簽訂了一份土地使用權(quán)抵押合同，并將土地使用證交與乙公司保管，但未辦理抵押登記，半年后，甲公司因經(jīng)營嚴重虧損宣告破產(chǎn)，A公司即提出優(yōu)先受償權(quán)，而乙公司也以持有甲公司的土地使用證為由要求優(yōu)先受償。 請問： A公司與乙公司誰享有優(yōu)先受償權(quán)？ 一、房屋租賃的概念和條件 是指房屋所有權(quán)人作為出租人，在一定期限內(nèi)將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 房屋租賃管理 房屋租賃的條件 (1)依法取得 《 房屋所有權(quán)證 》 (2)沒有被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利 (3)共有房屋 取得共有人同意 (4)權(quán)屬無爭議 (5)符合安全標準，不屬于違章建筑 (6)已抵押的，需經(jīng)抵押權(quán)人同意 (7)符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門規(guī)定 二、房屋租賃合同 租賃合同的條款 《 房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定 ，房屋租賃當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)簽訂 書面租賃合同 ，并向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門 登記備案 。 租賃合同主要條款：①租賃房屋的處所、名稱、狀況、建筑面積等；②租賃期限；③租賃用途；④租賃價格及支付方式；⑤修繕責(zé)任；⑥轉(zhuǎn)租的約定；⑦變更和解除合同的條件； ⑧ 違約責(zé)任等。 房屋租賃合同的登記備案 (1)當(dāng)事人簽訂書面房地產(chǎn)租賃合同 (2)合同簽訂后 30日內(nèi)申請辦理租賃登記備案 (3)審查 、客體資格是否合格 ，行為是否符合政策規(guī)定 (4)頒發(fā) 房屋租賃證 《 城市房屋租賃管理辦法 》 第 17條規(guī)定：“ 《 房屋租賃證 》 是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為 經(jīng)營場所合法的憑證 。租用房屋用于居住的，房屋租賃證可作為公安部門 辦理戶口登記的憑證 之一。 ” 租賃合同的變更、解除和終止 解除合同事由： （ 1）法定或約定可以解除合同的情形 （ 2）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行 （ 3）當(dāng)事人協(xié)商一致 （提前）終止合同事由： （ 1）承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的 （ 2）承租人無正當(dāng)理由未支付或延遲支付租金，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不支付租金的 （ 3）承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或或調(diào)換使用 （ 4）承租人未按照約定使用房屋，致使房屋可能毀損 （ 5）承租人利用承租的房屋進行違法活動的； （ 6）承租人擅自拆改承租房屋的結(jié)構(gòu)或改變用途 （ 7）公有住宅無正當(dāng)理由閑置 6個月以上 （ 8）租賃房屋被界定為危險房屋，對人身和財產(chǎn)安全構(gòu)成危險的，出租人或承租人均可以要求解除租賃合同； （ 1）～（ 7）的情形出租人可以解除租賃合同 三、房屋租賃的幾個具體問題 （一）房屋轉(zhuǎn)租 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。原租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成的損失，由承租人賠償 。 承租人擅自轉(zhuǎn)租的收益應(yīng)當(dāng)屬于房屋的出租人 追認承租人擅自轉(zhuǎn)租的合同后，出租人無權(quán)請求次承租人將轉(zhuǎn)租的租金直接交給自己。作出追認的意思表示時，出租人應(yīng)與承租人約定轉(zhuǎn)租所獲差價的分配方法。若未作約定，事后協(xié)商不成，則該轉(zhuǎn)租差價歸屬于承租人。 轉(zhuǎn)租合同終止日期不超過原租賃合同的終止日期 轉(zhuǎn)租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的出租人和原租賃合同的承租人的雙重權(quán)利義務(wù) 轉(zhuǎn)租合同隨原租賃合同變更、解除或終止 （二）房屋租金 以營利為目的，以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家 。 （三）房屋租賃與房屋抵押的關(guān)系 將已經(jīng)出租的房屋設(shè)定抵押的。抵押人應(yīng)將已出租的事實告知承租人和抵押權(quán)人，由承租人判斷是否繼續(xù)承租，抵押權(quán)人判斷是否接受該抵押。抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。 — 買賣不破租賃 抵押權(quán)設(shè)定后成立房屋租賃關(guān)系的，租賃合同對受讓人不具有約束力，出租人不得以租賃合同對抗抵押權(quán)人行使權(quán)利。
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