房地產(chǎn)交易管理法律制度-閱讀頁
2025-01-26 14:25本頁面
【正文】 當(dāng)事人辦理房地產(chǎn) 抵押登記 ，驗(yàn)閱文件 ，發(fā)放房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證書 （ 3）抵押合同關(guān)系變更或終止時(shí)，自變更或終止之日起 15日內(nèi)辦理變更或注銷抵押登記 房地產(chǎn)抵押合同的主要內(nèi)容 抵押人、抵押權(quán)人的名稱、住所 主債權(quán)的種類、數(shù)額 抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、面積以及四至 抵押房地產(chǎn)的價(jià)值 抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任、意外損毀、滅失的責(zé)任 債務(wù)人履行債務(wù)的期限 抵押權(quán)滅失的條件 違約責(zé)任、爭議解決方式 …… 四、房地產(chǎn)抵押的范圍 （一）房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍 主債權(quán) 利息 （ 1）當(dāng)事人簽訂的抵押合同有明確約定的情形下，屬于擔(dān)保范圍 （ 2）利率和利息期限都應(yīng)有一個(gè)合法的限度且應(yīng)登記 （ 3）利息債權(quán)的優(yōu)先受償順序與主債權(quán)相同 （ 4）遲延利息當(dāng)然屬于擔(dān)保范圍 違約金（抵押合同明確約定為前提） 損害賠償金（具有法定性，無論當(dāng)事人是否約定） 實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用（從抵押物的變價(jià)中先行扣除） （二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍 抵押權(quán)的效力及于全部房地產(chǎn)，包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán) 抵押權(quán)設(shè)定后新增的房屋不屬于抵押物 抵押權(quán)設(shè)定時(shí)的在建房屋 （ 1）抵押合同中已有約定的，從其約定 （ 2）抵押合同中無約定的，區(qū)別情況對(duì)待： 在建房屋已能夠成為某種經(jīng)營場所，具有經(jīng)濟(jì)上的利用價(jià)值，可視為抵押權(quán)效力所及范圍； 反之，則不屬于抵押權(quán)效力所及范圍。原抵押權(quán)人應(yīng)告知抵押人。所得價(jià)款應(yīng)提前向抵押權(quán)人清償債務(wù) 抵押房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)及時(shí)告知抵押權(quán)人并采取措施防止損失的擴(kuò)大 因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足 抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保，房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分仍作為債務(wù)的擔(dān)保 抵押人擅自出售、出租或其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。 （ 2）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，新增建筑物與土地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。之后，甲公司又以同一塊土地的使用權(quán)與乙公司簽訂了一份土地使用權(quán)抵押合同，并將土地使用證交與乙公司保管，但未辦理抵押登記，半年后，甲公司因經(jīng)營嚴(yán)重虧損宣告破產(chǎn)，A公司即提出優(yōu)先受償權(quán)，而乙公司也以持有甲公司的土地使用證為由要求優(yōu)先受償。 房屋租賃管理 房屋租賃的條件 (1)依法取得 《 房屋所有權(quán)證 》 (2)沒有被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利 (3)共有房屋 取得共有人同意 (4)權(quán)屬無爭議 (5)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，不屬于違章建筑 (6)已抵押的，需經(jīng)抵押權(quán)人同意 (7)符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門規(guī)定 二、房屋租賃合同 租賃合同的條款 《 房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定 ，房屋租賃當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)簽訂 書面租賃合同 ，并向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門 登記備案 。 房屋租賃合同的登記備案 (1)當(dāng)事人簽訂書面房地產(chǎn)租賃合同 (2)合同簽訂后 30日內(nèi)申請(qǐng)辦理租賃登記備案 (3)審查 、客體資格是否合格 ，行為是否符合政策規(guī)定 (4)頒發(fā) 房屋租賃證 《 城市房屋租賃管理辦法 》 第 17條規(guī)定：“ 《 房屋租賃證 》 是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證可作為公安部門 辦理戶口登記的憑證 之一。原租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成的損失，由承租人賠償 。作出追認(rèn)的意思表示時(shí)，出租人應(yīng)與承租人約定轉(zhuǎn)租所獲差價(jià)的分配方法。 轉(zhuǎn)租合同終止日期不超過原租賃合同的終止日期 轉(zhuǎn)租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的出租人和原租賃合同的承租人的雙重權(quán)利義務(wù) 轉(zhuǎn)租合同隨原租賃合同變更、解除或終止 （二）房屋租金 以營利為目的，以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家 。抵押人應(yīng)將已出租的事實(shí)告知承租人和抵押權(quán)人，由承租人判斷是否繼續(xù)承租，抵押權(quán)人判斷是否接受該抵押。 — 買賣不破租賃 抵押權(quán)設(shè)定后成立房屋租賃關(guān)系的，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，出租人不得以租賃合同對(duì)抗抵押權(quán)人行使權(quán)
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