【正文】 20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承 擔(dān)賠償責(zé)任?！苯窈?，如再出現(xiàn)開發(fā)商、物業(yè)公司擅自 處置小區(qū)公共部位設(shè)施的情形，業(yè)主索賠就有法可依了 。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 2. 強(qiáng)化了物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 進(jìn)一步強(qiáng)化了合同的內(nèi)容，規(guī)定 服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等都要在合同中明示。 《 條例 》 對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的形式和基本內(nèi)容作了明確規(guī)定：業(yè) 主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè) 服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng) 對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義 務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同 期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行明確約定。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 3. 明確業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 明確說(shuō)明業(yè)主委員會(huì)只能是業(yè)主 大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而維修基金的使用、續(xù)籌，物業(yè)共用 部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用和監(jiān)控，公共秩序和環(huán)境衛(wèi) 生的維護(hù)以及選聘物業(yè)管理公司等影響業(yè)主利益的重大 事宜則由業(yè)主大會(huì)來(lái)決定。防止業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)力。 4. 強(qiáng)制要求通過招標(biāo)選物業(yè) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與 物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相 應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這使物業(yè)管理成為市場(chǎng)化的行 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 為。避免了以往由于開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是“一家子” ，業(yè)主處于弱勢(shì)地位的現(xiàn)象。 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 在“罰則”中還特別規(guī)定，住宅物 業(yè)所在物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)單位，未通過招投標(biāo)的方式 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行 政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，可以并處 10萬(wàn)元 以下的罰款。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 房地產(chǎn)的權(quán)屬登記 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念 房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì) 房屋的所有權(quán)和其土地的使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的 抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房 地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的行為。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 段，是政府為健全法制、加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房 地產(chǎn)權(quán)屬的法定手續(xù)。凡在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房產(chǎn)，無(wú) 論屬誰(shuí)所有，都必須按照 《 城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦 法 》 的規(guī)定，向所在地的政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán) 登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給所有權(quán) 證，即產(chǎn)權(quán)得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)登記后，產(chǎn)權(quán)人依 法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何 其他人無(wú)權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上 的保護(hù)。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能 1. 公示功能 公示是指登記機(jī)關(guān)將已登記的權(quán)利制成登記簿，供 公眾查閱，便于公眾判斷該項(xiàng)權(quán)利的合法性。公示又是 登記的主要目的之一。對(duì)于登記機(jī)關(guān)所登記的內(nèi)容，有 利害關(guān)系的第三人可以進(jìn)行查閱，通過查閱登記機(jī)關(guān)的 登記簿來(lái)判斷該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的可靠性，但是這種可靠 程度如何，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自己判斷，登記機(jī)關(guān)并不對(duì)其 可靠性作任何保證。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 2. 公信功能 公信是把登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正 權(quán)利人，如果以后事實(shí)證明登記的物權(quán)不存在或存在瑕 疵，對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人， 法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果?！? 公信具有三個(gè)方面的內(nèi)容：一是房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的依據(jù) 。登記起著房地產(chǎn)權(quán)屬能否按照當(dāng)事人的意思設(shè)立、變 更與消滅的作用。二是產(chǎn)權(quán)正確性的推斷。房地產(chǎn)登記 簿上記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正權(quán)利人，并以 登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為確定房地產(chǎn)權(quán)利 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 的依據(jù)。三是善意保護(hù)。“凡是信賴登記所記載的權(quán)利 而與權(quán)利人進(jìn)行交易的人，在沒有相反的證據(jù)證明其明 知或應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人并非真正權(quán) 利人時(shí)，都應(yīng)當(dāng)推定其為善意。”法律確認(rèn)房地產(chǎn)登記 簿上記載的權(quán)利為真實(shí)，目的是為了保護(hù)善意第三人。 例如，李某實(shí)際上并不是房屋所有權(quán)人，但用非法 手段進(jìn)行了登記。第三人王某出于對(duì)登記公布的信賴， 與李某簽訂了房屋買賣合同，而后由王某進(jìn)行了權(quán)屬登 記。由于李某并不是房屋所有權(quán)人，而是以虛假材料申 報(bào)登記的產(chǎn)權(quán)，因此，李某的登記在實(shí)體上不能成立， 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 該項(xiàng)登記按理應(yīng)當(dāng)撤銷。但由于第三人王某并不知道李 某是以非法手段進(jìn)行登記的，是善意第三人，因此，不 能因?yàn)槔钅成暾?qǐng)的登記不能成立或其應(yīng)當(dāng)撤銷而對(duì)抗善 意第三人。即不能撤銷第三人王某的登記，第三人王某 的登記具有了不可推翻的效力。 假定李某登記的產(chǎn)權(quán)并未轉(zhuǎn)移，該項(xiàng)登記就應(yīng)當(dāng)由 登記機(jī)關(guān)予以撤銷。對(duì)于李某來(lái)說(shuō)，這是咎由自取。再 如王某如果知道李某是以非法手段進(jìn)行登記的，或者是 與李某串通而進(jìn)行交易的，那么王某就不是善意的第三 人，即便進(jìn)行了登記，真正的權(quán)利人仍可以要求撤銷第 三人的登記。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 3. 管理功能 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的管理功能，是指房地產(chǎn)登記具有 國(guó)家管理意圖的功能。一是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理 的功能。通過建立產(chǎn)籍資料，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀 調(diào)控職能。二是審查監(jiān)督功能。通過對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記 的審查程序，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)稅收的監(jiān)管。同時(shí)，在房地產(chǎn) 登記過程中，通過登記的合法性審查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和 糾正不法行為。 4. 警示功能 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的警示功能，是指對(duì)各種記載房地 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)均納入登記，將各種房地產(chǎn)物權(quán)的排他性 效力通過房地產(chǎn)登記簿的記載予以明確宣示，以達(dá)到告 誡相對(duì)人存在房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的作用。 5. 效率功能 交易的便捷和安全是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要特征。經(jīng)過登 記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律確認(rèn)，有國(guó)家強(qiáng)制力予以保護(hù)， 當(dāng)事人可以充分信賴登記的內(nèi)容，在交易之前不必要投 入更多的精力和費(fèi)用去調(diào)查、了解對(duì)方當(dāng)事人是否對(duì)轉(zhuǎn) 讓的房地產(chǎn)享有權(quán)利或存在權(quán)利的負(fù)擔(dān)?？梢怨?jié)省交易 費(fèi)用，并能快捷地完成交易，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力是指法律賦予房地產(chǎn)登記的 強(qiáng)制力。 《 物權(quán)法 》 、 《 土地管理法 》 、 《 房地產(chǎn)管理 法 》 等法律及相關(guān)法規(guī)賦予了房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律地 位。 《 物權(quán)法 》 第 9條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā) 生效力。第 14條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓 和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登 記簿時(shí)發(fā)生效力。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 1. 強(qiáng)調(diào)以登記為取得所有權(quán)或使用權(quán)的成立要件 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 第 11條規(guī)定：“集體 所有的土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書 ，確認(rèn)所有權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣 級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。” 無(wú)論是“確認(rèn)所有權(quán)”，還是“確認(rèn)使用權(quán)”，其前提條件 都是“登記造冊(cè)”和“核發(fā)證書 ”。 2. 土地所有權(quán)和使用權(quán)的變更，只有經(jīng)登記才發(fā) 生法律效力 《 中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例 》 第 3條規(guī) 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 定：“國(guó)家依法對(duì)土地實(shí)行登記發(fā)證制度。依法登記的 土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人 不得侵犯?！奔粗挥泻戏ㄈ〉玫耐恋厮袡?quán)和土地使用 權(quán)才能得到法律的保護(hù)，而登記是合法取得土地所有權(quán) 和土地使用權(quán)的標(biāo)志；反之，未經(jīng)登記不能取得土地所 有權(quán)和土地使用權(quán)，也是無(wú)法獲得法律保護(hù)的。第 6條 規(guī)定：“依法變更土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓 地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的， 必須向土地所在地的縣以上人民政府土地行政主管部門 提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)變更 ，自變更登記之日起生效?！? 3. 房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為成立要件 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 60條第 3款規(guī)定：“房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理 部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書 向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記 ，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府 更換或者更改土地使用權(quán)證書?！? 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 4. 以房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記 《 擔(dān)保法 》 第 39條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以 書面形式訂立抵押合同”，第 40條規(guī)定：“當(dāng)事人以房地 產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日 生效”。 5. 當(dāng)事人買賣私有房屋必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 手續(xù) 《 城市私有房屋管理?xiàng)l例 》 第 6條第 1款規(guī)定：“城市 私有房屋所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán) 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所 有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān) 辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！钡?9條第 1 款規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證 和身份證明，買方須持購(gòu)買房屋證明和身份證明，到房 屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。” 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 房地產(chǎn)登記的程序 房產(chǎn)登記按下列程序辦理：①提出申請(qǐng)與受理申請(qǐng) ；②權(quán)屬審核；③權(quán)屬調(diào)查；④依法公告；⑤確認(rèn)房產(chǎn) 權(quán)利；⑥將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房產(chǎn)登記冊(cè)上；⑦計(jì)收 規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房產(chǎn)權(quán)利證書；⑧立卷歸檔。 申請(qǐng)人向房屋所在地的登記機(jī)關(guān)提出書面申請(qǐng)，填 寫統(tǒng)一的登記申請(qǐng)表，提交有關(guān)證件。 權(quán)屬審核一般采用“三審定案”的方法，即采用初審、 復(fù)審和審批的方法。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設(shè) 法 規(guī) 房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來(lái)源是否合法，占 地