【正文】 44 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 解 45 （ 1）年有效毛收入 =31200*35*12*90%= （ 2）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 年經(jīng)常費(fèi) =10*12=120萬(wàn)元 年房產(chǎn)稅 =*12%= 年其他稅費(fèi) =*6%= 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =120++= （ 3）年凈收益 == 167。 45 房地產(chǎn)價(jià)格的假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估 一、定義 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法、倒算法）：將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期 開(kāi)發(fā)后價(jià)值，扣除預(yù)期各種開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金、期望 利潤(rùn)，所得剩余額作為評(píng)估價(jià)格。 46 在建工程評(píng)估 種類(lèi)多，差異大。 建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大。 變動(dòng)因素調(diào)整法 對(duì)在建工程實(shí)際完成部分因價(jià)格變化和設(shè)計(jì)變更分別計(jì)算各調(diào)整數(shù)額，經(jīng)歸集加總后，與在建工程實(shí)際成本相加減，確定評(píng)估值。 46 在建工程評(píng)估 二、在建工程評(píng)估方法 重編預(yù)算工程進(jìn)度法 對(duì)于建設(shè)工期長(zhǎng)、設(shè)計(jì)變更較大、價(jià)格變化較大、實(shí)際工程成本與工程預(yù)算差距較大的在建工程，可采用重編工程預(yù)算。 46 在建工程評(píng)估 二、在建工程評(píng)估方法 本 章 重 點(diǎn) 及 難 點(diǎn) 本章重點(diǎn)：房地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)、分類(lèi)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 本章難點(diǎn)：運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法、成本法進(jìn)行房地產(chǎn) 價(jià)格的評(píng)估。 （ 2）房地產(chǎn)：是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。 （ 5）標(biāo)定地價(jià)：是指在一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。 （ 1） a （ 2） b （ 3） d （ 4） c （ 5） b （ 6） b （ 7） c （ 8） a （ 9）b （ 10） d （ 11） c （ 12） d （ 13） b （ 14） c （ 15） c （ 16） b （ 17） c （ 18） a （ 19） d （ 20） c （ 21） c （ 22） b （ 23） a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c (1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde (7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （ 1）根據(jù)所給條件計(jì)算如下： 1)預(yù)計(jì)住宅樓的買(mǎi)樓價(jià)的現(xiàn)值為： 2)總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為： 3)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 =9 190 000 6％ =551 400(元 ) 4)租售費(fèi)用及稅金 =29 7520 66 5％ =1 487 603(元 ) 5)投資利潤(rùn) =(地價(jià) +總建筑費(fèi)用 +專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 ) 20％ =(地價(jià) 20％ )+(9 190 000+551 400) 20％ =(地價(jià) 20％ )+1 948 280 6)總地價(jià) =(29 7520669190000551 400l4876031948280)247。 =13812319(元 ) （ 2）根據(jù)題中所給條件計(jì)算如下： 1)甲地樓面地價(jià) =1000/5=200(元 /平方米 ) 2)乙地樓面地價(jià) =800/3=269(元 /平方米 ) 從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購(gòu)買(mǎi)甲地。 1） 測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) ①不動(dòng)產(chǎn)建筑總面積： 3200 = 8000(平方米 ) ②不動(dòng)產(chǎn)純收益 = 300 8000 90％ (125％ ) = 1620230(元 ) ③不動(dòng)產(chǎn)收益年期 = 503 = 47(年 ) ④ 2） 測(cè)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi) = 1000（ 1+10%） 8000 = 8800000（元） 3） 計(jì)算利息 利息 = 地價(jià) 7% 3 + 8800000 7% = + 924000（元） 4） 計(jì)算利潤(rùn) 利潤(rùn) = 19706113 15% = 2955917（元） 5） 測(cè)算地價(jià) 地價(jià) = 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 建筑費(fèi) 專(zhuān)業(yè)費(fèi) 利息 利潤(rùn) = 9240002955917 地價(jià) = 6994224/ = 5780350（元） 單價(jià) = 5780350/3200 = （元 / m2） 樓面地價(jià) = （元 /m2） ? ? 4711620 000 / 8% 11 8%19706113??? ? ???????不 動(dòng) 產(chǎn) 總 價(jià)（ 元 ）（ 7） 1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為： 1 7 12 = 84(萬(wàn)元 ) 2)該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為： 84 (5％ +12％ +6％ ) + = 19． 62(萬(wàn)元 ) 3)該房地產(chǎn)的年純收益為： = (萬(wàn)元 ) 4)該房地產(chǎn)的價(jià)格為： [11／ (1+12％ )10]／ 12％ = 2 = (萬(wàn)元 ) (8) 1)完工后的預(yù)期樓價(jià)現(xiàn)值為： 5000 4 5500/（ 1+10%） = （萬(wàn)元） 2)建筑成本及專(zhuān)業(yè)費(fèi)： 1500（ 1+6%） 2 /（ 1+10%） 2/2= 2891(萬(wàn)元 ) 3)有關(guān)稅費(fèi)： 5% = (萬(wàn)元 ) 4)目標(biāo)利潤(rùn)為 :(地價(jià) +2891) 15% = 15%地價(jià) + 5)估算地價(jià) :地價(jià) =%地價(jià) 地價(jià) =(萬(wàn)元 ) (9) 300 [11/(1+9%)3]/9% +p (1+10%) (16%)/(1+9%)3=p p = (萬(wàn)元 ) (10) 1)建筑部分的重置成本 : 800 (1+3%)+800 60% 6% +800 40% 6% +50+120=(萬(wàn)元 ) 2)建筑部分的折舊：（ ） 8/50+18 = (萬(wàn)元 ) 3)裝修部分的折舊 :200 2/5=80(萬(wàn)元 ) 4)設(shè)備部分的折舊 :110 8/10=88(萬(wàn)元 ) 5)總折舊 :+80+88=(萬(wàn)元 ) (11) 1)建筑物的價(jià)格 : 900 2023 (494)/49=1653061(元 ) 2)土地價(jià)格 :1100 1000 [11/(1+6%)45]/[ 11/(1+6%)50]=1078638(元 ) 3)房地產(chǎn)總價(jià)格 : 1653061+1078638=2731699(元 ) (12) 1)預(yù)期完工后的樓價(jià)現(xiàn)值 : 80 12 2023 65% 80% (130%) [11/(1+14%)48]/[14% (1+14%)] =(萬(wàn)元 ) 2)在建工程的完工費(fèi)用現(xiàn)值 : 2500 (145%) 2023 (1+14%)=(萬(wàn)元 ) 3)稅費(fèi) :購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 4% 4)正常購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 :購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 = 4% 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 =(萬(wàn)元 ) (13) 1)每層可出租面積 :2023 60%=1200(平方米 ) 2)帶租約的 3年期間每年的凈租金收入：（ 180+120） 1200 12 (120%)=(萬(wàn)元 ) 3）租約期滿(mǎn)后每年的凈租金收入：（ 200+120） 1200 12（ 120%） =（萬(wàn)元） 4）計(jì)算帶租約出售的總價(jià)格： (p/a,10%,3)+ (p/a,10%,33)/(1+10%)3=(萬(wàn)元 ) (14) 1）估計(jì)預(yù)期樓價(jià)（市場(chǎng)比較法） 3500（ 1+2% ） [11/(1+10%)48]247。 , February 8, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :55:2721:55Feb238Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :55:2721:55:27February 8, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 。 2023年 2月 8日星期三 9時(shí) 55分 27秒 21:55:278 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 , February 8, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :55:2721:55Feb238Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :55:2721:55:27February 8, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 2月 8日星期三 9時(shí) 55分 27秒 21:55:278 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , February 8, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 :55:2721:55Feb238Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 8日星期三 下午 9時(shí) 55分 27秒 21:55: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 8日星期三 9時(shí) 55分 27秒 21:55:278 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自