【正文】 的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 ⑸ 公平原則 — 要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)格。 如，拆遷時(shí)公共設(shè)施的評(píng)估、不得抵押房地產(chǎn)不能進(jìn)行抵押。 估價(jià)所需材料包括：①對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；②對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地 區(qū)房地產(chǎn)有影響的資料；③類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；④反映 估價(jià)對(duì)象狀況的資料。這個(gè)過(guò)程稱為調(diào)整過(guò)程。 適用范圍：不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)交易案例與待估案例有較強(qiáng)相關(guān)性 一般來(lái)說(shuō)，比較法比另兩種方法更簡(jiǎn)單也更直接，其計(jì)算的過(guò)程也常常較少， 因此，評(píng)估判斷出錯(cuò)的可能性和數(shù)學(xué)錯(cuò)誤的可能性都較少。 分析交易案例并將交易案例與待估不動(dòng)產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)標(biāo)的）進(jìn)行比 較，考慮銷售時(shí)間、位臵以及其他影響市場(chǎng)價(jià)值的因素。 判斷觀察到的差異是如何對(duì)被研究資產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響的。 （ 1）選擇可比銷售 一個(gè)銷售要成為可比對(duì)象應(yīng)滿足三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)：對(duì)于尋求購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的潛在購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，一宗競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)合理替代的財(cái)產(chǎn)或可選擇的財(cái)產(chǎn)。 銷售日期應(yīng)相對(duì)接近估價(jià)日期。（ “ 同質(zhì) ” 性要求）從更廣泛的意義上講，是指其居住和使用者有著某些共同聯(lián)系或特征的區(qū)域。大類用途：居住、商業(yè)、辦公 、旅館、工業(yè)等。 ⑸可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合。應(yīng)對(duì)實(shí)際利率、付款計(jì)劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。在大型的房地產(chǎn)收益交易中，有些動(dòng)產(chǎn)常常包括在銷售中。這些可能包括： 土地大小、形狀、地形、土壤等。 ? 建筑的條件及其現(xiàn)代化質(zhì)量。政府、民間、市場(chǎng)限制。（社區(qū)的生命周期及房地產(chǎn)的外部性問(wèn)題） ? （ 5）市場(chǎng)條件：應(yīng)考慮市場(chǎng)在銷售時(shí)處于什么狀態(tài) ? （ 6）有多少筆銷售實(shí)例 ? 對(duì)于每項(xiàng)評(píng)估，所需可比實(shí)例的數(shù)量并不固定。在很多評(píng)估中，常規(guī)的做法就是對(duì)可比銷售實(shí)例進(jìn)行現(xiàn) 場(chǎng)檢查。 技巧（吸引力排序）；局限性：所有銷售交易和財(cái)產(chǎn)特征都應(yīng)與被評(píng)估的財(cái)產(chǎn)大致類似；此外，該技巧嚴(yán)重依靠評(píng)估師的直覺(jué)來(lái)判斷哪一宗銷售財(cái)產(chǎn)對(duì)買(mǎi)主更具吸引力。（比較要差異并觀察哪些差異對(duì)價(jià)格差異構(gòu)成了主要影響） ? ? 注意幾個(gè)問(wèn)題：一是銷售調(diào)整應(yīng)該是合理的。 ? 。合理的調(diào)整順序應(yīng)該是：銷售條款、時(shí)間和市場(chǎng)條件、位臵、物理特征。 融資安排：計(jì)息方式、付款期限、利息、融資提供形式、特殊條款。 *盡管成交價(jià)格都為 80萬(wàn)元，但實(shí)際價(jià)格不一樣。（ 增量融資資本問(wèn)題 ） 特殊條款：是否有銷售提前償還條款、可變利率條款等。 修正公式： 交易實(shí)例在成交日期的價(jià)格 *交易日期修正系數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) /交易案例價(jià)格指數(shù) 一般采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)進(jìn)行修正。只有滿足這一要求，才能如實(shí)反映商品價(jià)格的變動(dòng)。 ⑴區(qū)位狀況： 繁華程度 、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨 路狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 注意事項(xiàng)： ⑴ 可比實(shí)例狀況，無(wú)論是區(qū)位、權(quán)益還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是其成交時(shí)的狀況，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候可能發(fā)生變化后的狀況。 適用范圍：以獲取收益為目的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率＝運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 247。 ⑵ 不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取 凈收益的求取因估價(jià)對(duì)象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種 情況： ①出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益根據(jù)租賃資料求取。 *注意租金收入中是否含有動(dòng)產(chǎn)的租金收入。 ，凈收益等于產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。 ⑶ 實(shí)際收益與客觀收益 實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般不能用來(lái)估價(jià)，因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力等影響實(shí)際收益很大。 ⑸收益年限的確定 對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限的，就根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限。 不同資本化率下的評(píng)估價(jià)格 凈收益（萬(wàn)元） 資本化率（ %） 評(píng)估價(jià)格（萬(wàn)元） 5 4 5 5 5 6 5 8 5 10 5 12 確定方法： ⑴收益價(jià)格比較法 。找出不同類型投資的收益率并按照風(fēng)險(xiǎn)值大小從高到低進(jìn)行排序制成圖表，然后將估價(jià)對(duì)象與這些類型的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的投資風(fēng)險(xiǎn)確定其所在圖表中的位臵從而確定其收益率的方法。 適用范圍：既無(wú)收益又行少發(fā)生交易的房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估。 ⑴土地取得成本：是取得開(kāi)發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。 在實(shí)際中主要包括以下幾部分：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)工程中的稅費(fèi)。（？）從估價(jià)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算作利潤(rùn)。 在估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)，盡管從理論上講，結(jié)果不會(huì)發(fā)生改變。 重臵成本 — 是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)、按股價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 分部分項(xiàng)法 項(xiàng)目 數(shù)量 單位成本 成本（元） 基礎(chǔ)工程 150立方米 200元 /立方米 30000 墻體工程 160立方米 400元 /立方米 64000 樓地面工程 150立方米 200元 /立方米 30000 屋面工程 150立方米 300元 /立方米 45000 給排水工程 25000 供暖工程 15000 電氣工程 20230 合計(jì) 229000 稅費(fèi)、利息和管理費(fèi) 20% 45800 重新購(gòu)建價(jià)格 274800 ③ 工料測(cè)量法 — 是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的各該相同材料、設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ① 物質(zhì)上折舊 — 指建筑物隨著時(shí)間推移 、 風(fēng)吹日曬 、 使用等在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失 。 延遲維修的損壞 — 由于沒(méi)有適時(shí)地采取預(yù)防 、 保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí) ， 造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞 ， 或已有的損壞仍然存在 ， 如門(mén)窗損壞仍然存在 、 墻或地面有裂縫或洞等 。評(píng)估造成的資產(chǎn)貶值或消除這種不利影響需要投入的資金量。 成新法 — 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。 ⑴土地現(xiàn)值 =620*1000=620230元 ⑵建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*=1920230元 ⑶ 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)總價(jià) =620230+1920230=2540000元 ⑷估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)單價(jià) =2540000/2023=1270元 例子 ⑴估價(jià)對(duì)象概況 某房地產(chǎn)為企業(yè)辦公大樓，土地面積為 1500平方米，建筑物總面積為 5100平方米，建造日期為 1992年，鋼混結(jié)構(gòu)。 注意： ，測(cè)算其所能支付的最高場(chǎng)地購(gòu)臵費(fèi)。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式 ⑴ 最基本的公式 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 投資者購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ⑵按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式 求生地價(jià)值、求毛地價(jià)值、求熟地價(jià)值、求在建工程價(jià)值、求舊房?jī)r(jià)值的公式。 ③政府的規(guī)劃限制，規(guī)定的用途、建筑高度、建筑容積率等。 確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的投入、利息的負(fù)擔(dān)、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)，以及各項(xiàng)收入與支出的折現(xiàn)計(jì)算服務(wù)。 ⑸開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi) 在實(shí)際估價(jià)中估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來(lái)分項(xiàng)估算，估算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。 例子： 一塊七通一平的待建空地，面積 10000平方米；允許用途商業(yè)、居住；允許容積率 7；允許建筑密度 =50%；土地使用權(quán) 50年；出售時(shí)間 1996年 10月。 （ 5）估計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 總建筑費(fèi)用 5000萬(wàn)元，投入情況：三年每年投入分別 20%， 50%， 30%；專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi) 8%；利息 15%；銷售費(fèi)用為樓價(jià) 3%；稅費(fèi)為樓價(jià)的 6%；利潤(rùn)率為 25%。簡(jiǎn)單、缺點(diǎn)為能考慮到房地產(chǎn)品質(zhì)的差異性，以及品質(zhì)會(huì)隨著時(shí)間改變的問(wèn)題。 ? 加權(quán)平均法 —— 演講完畢，謝謝觀看！