【正文】 用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門?？头浚旱孛驿伒靥?，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。② 電梯大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411VVVF ”型電梯 18 部。機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)： 采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行分散控制和集中管理。保安系統(tǒng)：包括報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。⑤ 動(dòng)力系統(tǒng)包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)、油罐、油泵和泠庫等設(shè)備。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)估價(jià)對象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍估價(jià)對象所處區(qū)域?yàn)橐怨纼r(jià)對象為中心，向東 50m 至街，向西 300m 至街，向北 300m 至街所圍成的區(qū)域。路、路等城市主、次干道通過該區(qū)域，以廣場為樞紐形成東連廣場、廣場、廣場，西連廣場、廣場廣場，南接路，北接路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達(dá)條件較好。該區(qū)域東接廣場商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進(jìn)行拆遷改造。改革開放以來，特別是近十多年來，市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。近十年來，市政府始終致力于加強(qiáng)城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強(qiáng)。在新批外商投 資企業(yè)項(xiàng)目中，總投資超 1000 萬美元的大項(xiàng)目有 118 項(xiàng)，趨超5000 萬美的有 14 項(xiàng)。同時(shí)整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價(jià)格將保持在較高水平。五 估價(jià)方法選用根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對象為在建工程這一特點(diǎn)，本估價(jià)報(bào)告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評估。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)： 建筑面積 ㎡商場： 建筑面積 ㎡寫字間： A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ① 關(guān)于大廈酒店部分的評估大廈的酒店部分按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。本次評估采用收益法當(dāng)中的報(bào)酬資本化法。Ⅱ 估算估價(jià)對象未來各年的有效毛收入。Ⅳ 計(jì)算估價(jià)對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。即估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。A 酒店部分凈收益測算：預(yù)計(jì)大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價(jià)報(bào)告基于前述基本分析和市高檔酒店的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測計(jì)算其凈收益。每年按 360 個(gè)營業(yè)日計(jì)算?！?財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元。c 客房部分凈收益客房部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費(fèi)用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年?duì)I業(yè)收入大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。○ 管理費(fèi)用：包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算年管理費(fèi)用為 70 萬元?！?年經(jīng)營費(fèi)用合計(jì)： 1986 萬元。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。由于估價(jià)對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 測算酒店部分價(jià)格通過上述分析，將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入公式其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ % n ＝ 32 年測算大廈酒店部分價(jià)格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算大廈商場部分的價(jià)格 A 商場凈收益測算大廈的商場主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 ㎡，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺(tái)出租水平，并對估價(jià)對象的規(guī)模、位置等個(gè)別及區(qū)位狀況進(jìn)行修正，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì) 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經(jīng)營成本、費(fèi)用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。近幾年，市的廣場、廣場、路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如大廈、大廈、大廈、大廈、大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字樓的實(shí)際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價(jià)格。比較實(shí)例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。B 比較實(shí)例與估價(jià)對象的比較因素見表 1 ： 比較實(shí)例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況自然條件 相似 相似 相似 社會(huì)條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實(shí) 物 狀 況臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正實(shí)例一、二、三均為正常買賣不需進(jìn)行交易情況修正。因此估價(jià)對象交易日期修正系數(shù)為 95。從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個(gè)月的時(shí)間，即 年的時(shí)間。具體分項(xiàng)測算如下： ⒈ 取得土地的費(fèi)用根據(jù)估價(jià)對象所占用土地的性質(zhì)，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。③ 前期費(fèi)用合計(jì)： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費(fèi)根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價(jià)，確定估價(jià)對象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為： 2550 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估價(jià)對象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒏ 投資利潤根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20% 計(jì)算約為13658 萬元。七 估價(jià)結(jié)果根據(jù)上述分析、測算，確定估價(jià)對象——大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。人口基數(shù)大，房地產(chǎn)潛力巨大。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，::，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高了1個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村常住居民人均可支配收入23670元，%；人均消費(fèi)支出14994元，%。建成沿海港口5萬噸級碼頭2座，萬噸級以上碼頭泊位累計(jì)24個(gè)。2021年9月1日起，《中華人民共和國契稅法》將施行。企業(yè)及其職工繳存比例為5%6%12%。%，%；，%，%。建 筑 商:未填建筑面積:88641m178。城西南是作為城南以及高新區(qū)的重要銜接部分，可快速鏈接聚龍湖板塊的居住區(qū)域，是鹽都區(qū)政府重點(diǎn)打造的優(yōu)質(zhì)地段?？偨ㄖ娣e:124800平方米容積率：≤、綠化率≥35%（規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比）地塊性質(zhì)：住宅、商業(yè)建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積、建筑覆蓋率）總占地面積：49950平方米（75*=49950平方米）住宅建筑面積：124800平方米項(xiàng)目設(shè)計(jì)建造共12棟住宅樓，每棟20層，每層520㎡，共720戶。總占地面積為49950 m178。計(jì)劃2024年8月完工，建設(shè)工期16個(gè)月，分為兩個(gè)標(biāo)段建設(shè)；建設(shè)進(jìn)度安排，計(jì)劃在3年內(nèi)完成該項(xiàng)目，具體安排如下：2021年6月～12月：前期工程；2022年1月：一期一標(biāo)段建設(shè)工程開工；2022年8月：一期二標(biāo)段建設(shè)工程開工；2023年1月：一期一標(biāo)段建設(shè)工程竣工；2023年8月；一期二標(biāo)段建設(shè)工程竣工：2023年2月：二期一標(biāo)段建設(shè)工程開工；2024年1月：二期一標(biāo)段建設(shè)工程竣工；2023年4月：二期二標(biāo)段建設(shè)工程開工；2024年12月：二期二標(biāo)段建設(shè)工程竣工；銷售期為4年，2022年6月開始預(yù)售，2023年銷售完一期一標(biāo)段，2023年銷售一期二標(biāo)段，2014年銷售完一期二標(biāo)段，2024年銷售二期。緊鄰西環(huán)路高架，海闊路、神州路主干道，交通便捷。周邊商業(yè)區(qū)覆蓋（中南世紀(jì)城、南金鷹、吾悅廣場等），醫(yī)療覆蓋（第一人民醫(yī)院、南三院）。將本項(xiàng)目與三個(gè)比較實(shí)例在交易日期、交易情況、區(qū)域個(gè)別因素等多個(gè)方面進(jìn)行比較。所以一期開盤時(shí)，估價(jià)對象銷售均價(jià)定為18257元/㎡。根據(jù)2014年江蘇省建設(shè)工程費(fèi)用定額，建安成本定為2000元/㎡，則總建安費(fèi)用為20486萬元，前期費(fèi)建安費(fèi)用%，附屬配套費(fèi)建筑面積100元/㎡，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為建筑面積150元/㎡。一期工程建筑面積為62400㎡，二期程建筑面積為62400㎡，根據(jù)項(xiàng)目分期建設(shè)施工劃分表，2022年建設(shè)建筑面積41600㎡，2023年建設(shè)建筑面積41600㎡，2024年建設(shè)建筑面積41600㎡。則2022年至2025年項(xiàng)目銷售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。通過貸款利息結(jié)算表與自有資金，銷售收入等結(jié)合分析，做出投資計(jì)劃與資金籌措表投資計(jì)劃與資金籌措表土地增值稅超率累進(jìn)稅率表土地增值稅計(jì)算表銷售利潤統(tǒng)計(jì)表損益表將以上分析的資金流動(dòng)數(shù)據(jù)整理分析，做出自有資金現(xiàn)金流量表，折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需用的一個(gè)重要參數(shù)，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。由此可得CF=10^4，P=17813，V=3970，t=990。所以當(dāng)開發(fā)面積（銷售面積）為30859m178。所以方案可行敏感性分析表敏感性分析結(jié)果匯總表從表中可以看出對于項(xiàng)目的單因素分析狀況可見，項(xiàng)目的價(jià)格因素較成本因素敏感。此項(xiàng)目將會(huì)對社會(huì)帶來以下影響，帶來相應(yīng)的社會(huì)效益：a、促進(jìn)城市發(fā)展b、帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)c、保障社會(huì)安定項(xiàng)目的環(huán)境效益評價(jià)，是將開發(fā)項(xiàng)目及周邊的環(huán)境，以及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中對項(xiàng)目周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響作出分析。c．項(xiàng)目建設(shè)過程中，嚴(yán)格遵守國家規(guī)定來建設(shè)施工，控制各類建設(shè)污染的產(chǎn)生于排放，提高建設(shè)環(huán)境保護(hù)。第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)任務(wù)書二、估價(jià)調(diào)查對象：本次課程設(shè)計(jì)內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場所的估價(jià)。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。估算運(yùn)營費(fèi)用。（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。撼鲎庑头康禺a(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。4其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定。Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率。RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價(jià)。（八）、對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。此致20111220模擬法定代表人： 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：。，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。，且該估價(jià)對象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價(jià)。對于估價(jià)對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動(dòng)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年12月21日 價(jià)值定義本次估價(jià)采用收益法來確定其市場價(jià)值。3．替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。二、估價(jià)測算過程：（一）、根據(jù)估價(jià)對象狀況：合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50年，從2004年12月22日算起。通過調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析，得出了估價(jià)對象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。測算年有效毛收入：年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元測算年運(yùn)營費(fèi)用：（1）經(jīng)常費(fèi)：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費(fèi)：年其他稅費(fèi)：108000 *6%=6480元（4）年運(yùn)營總費(fèi)用=2012+12960+6480=21425元計(jì)算年凈收益：年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營費(fèi)用 =10800021425=86572元確定報(bào)酬率：在調(diào)查市場上想似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10%。、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》致委托估價(jià)方函廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：本公司受貴公司的委托，對位于廣漢市中山大道南一段的成都百貨大樓店在建工程進(jìn)行市場價(jià)格評估，作為貴公司辦理抵押貸款的價(jià)格參考依據(jù)。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1．我們在本估價(jià)