房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)和打分表(本次評審使用)-文庫吧資料
2025-07-20 21:33本頁面
【正文】 與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)的，扣2分。2(1)利潤率內(nèi)涵不清楚的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。6銷售稅費稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。4銷售費用費率合理，依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(3)稅費率確定依據(jù)不充分的。1(1)稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣1分。(3)費率確定依據(jù)不充分的。2(1)費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(3)費率確定依據(jù)不充分的。2(1)費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(3)建安工程費確定中選取可比實例調(diào)整不合理的，扣1～3分。5(1)建安工程費取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、建安工程造價指標(biāo)、建材人工施工機械市場價格等）或者依據(jù)不充分的,扣1～2分。(3)費率確定依據(jù)不充分的，扣1分。2(1)費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(5)土地取得稅費確定不正確的，扣1分。(3)成本取值依據(jù)不充分的，扣1～3分。8(1)未說明土地取得方式的，扣1分。(3)計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，～1分。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(2)收益期限確定正確，但未說明理由或者理由不充分的，扣1分。7收益期限收益期限確定正確，依據(jù)充分。(3)報酬率（或者資本化率）確定過程不完善的，扣1～2分。4(1)報酬率（或者資本化率）確定無過程的，扣2分。(2)變化趨勢分析依據(jù)不充分或者不合理的，～1分。5變化趨勢分析凈收益流量類型分析合理，升降幅度預(yù)測數(shù)值依據(jù)充分。4凈收益前后一致、計算正確。(3)運營費用測算無過程或者過程不詳細(xì)的，扣1～2分。6(1)運營費用構(gòu)成內(nèi)容不完整、不合理的，扣1～3分。1其他收入來源未說明的，扣1分。(4)經(jīng)營收入水平確定理由不充分的，扣1～6分。(2)經(jīng)營或者生產(chǎn)收入內(nèi)容不全面、數(shù)據(jù)來源依據(jù)不充分的，扣3～5分。自營型經(jīng)營收入商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)明確；經(jīng)營收入與支出內(nèi)容全面，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；經(jīng)營收入確定合理。(2)空置率與租金損失市場依據(jù)不充分的，～1分?？罩寐逝c租金損失空置率與租金損失確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場依據(jù)充分。2(1)有效出租面積或者可出租面積比率數(shù)據(jù)確定無過程或者過程不清楚的，～1分。(3)有租約，考慮了租約限制，但處理方式不正確的，～1分。2(1)未說明有無租約限制的，扣1分。(4)租金水平確定無理由或者理由不充分的，扣1～4分。(2)租賃實例狀況描述不完整、不清晰的，扣1～2分。8小 計36表12 收益法評審標(biāo)準(zhǔn)序號評審項目評 審 標(biāo) 準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項目分值及說明1有效毛收入出租型租金水平選取的租賃實例真實、客觀，信息較完整，可比性強；租金收入分析深入。(3)測算結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1～2分。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(4)子因素權(quán)重值不合理的，～1分。(2)因素差異分析不夠的，～3分。6實物狀況調(diào)整比較因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價對象實物狀況全面、客觀；系數(shù)測算與分析確定過程詳細(xì)、合理。(3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，～2分。3(1)因素（年限、容積率等）不全或者不明確的，～2分。(4)子因素權(quán)重值不合理的，～3分。(2)因素差異分析不夠的，～3分。4區(qū)位狀況調(diào)整區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整，反映估價對象周邊狀況客觀、充分；系數(shù)測算與分析確定過程詳細(xì)、合理。(2)價格指數(shù)與市場狀況描述不一致的，扣1分。3市場狀況調(diào)整成交日期準(zhǔn)確、價格指數(shù)與市場狀況一致，取值客觀、合理。2(1)交易情況說明不清楚或者過于簡單的，扣1分。3可比性區(qū)位、權(quán)益、實物狀況差異不大，成交日期與估價時點相隔不超過12個月?？陀^性成交價格內(nèi)涵清楚。(4)可比實例狀況描述不完整、不清晰的，扣1～3分。(2)未說明可比實例來源、名稱、坐落，未附可比實例外觀照片的，每缺少一項扣1分。合 計100 表11 市場法評審標(biāo)準(zhǔn)序號評審項目評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項目分值及說明1可比實例真實性可比實例不少于3個，來源真實。(6)報告各部分之間描述不一致的，～3分。(4)報告各部分之間內(nèi)容重復(fù)的，～3分。(2)文字表述存在缺陷，邏輯性不強、不通暢，不夠客觀、平實的，～3分。27外在質(zhì)量報告名稱、專業(yè)用語規(guī)范；文字簡潔、通暢、表述嚴(yán)謹(jǐn)，邏輯性強；文本格式規(guī)范、無錯別字、漏字，標(biāo)點使用正確；排版規(guī)整、前后一致、裝訂美觀大方。5(1)附件的基本資料包括：估價委托書、估價對象位置圖、內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片、權(quán)屬證明復(fù)印件、估價機構(gòu)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價師注冊證書復(fù)印件等，直至扣完。(2)估價結(jié)果確定方式和調(diào)整的理由不充分的，扣1分。25*估價結(jié)果確定估價結(jié)果客觀合理，確定方式恰當(dāng)、理由充分，結(jié)論表述清晰(含單價、總價)。36(1)按相應(yīng)估價方法評審標(biāo)準(zhǔn)評審，詳見表11～表15。(3)未選用估價方法的理由未表述或者表述不充分的，～1分。3(1)技術(shù)路線未表述或者表述不清晰的，～1分。(4)最高最佳利用分析針對性不強的，扣1分。(2)未進(jìn)行利用前提選擇表述的。22*最高最佳利用分析最高最佳利用判定正確，分析透徹、具體；有合法依據(jù)和市場依據(jù)。(3)未進(jìn)行國家及本地宏觀經(jīng)濟政策因素分析的，扣1分；此項分析太籠統(tǒng)的。4(1)未進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場形勢分析的，扣1分；此項分析太籠統(tǒng)的。(6)區(qū)位狀況描述、分析與估價對象類型針對性不強的，扣1分。(4)外部配套設(shè)施狀況包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，最多扣1分。(2)交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，最多扣1分。20*區(qū)位狀況描述與分析描述全面、翔實，分析客觀、透徹。3(1)土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立情況、目前使用情況、土地使用管制、其他特殊情況的描述不全面、不明晰的。(2)實物狀況描述、分析與估價對象類型針對性不強的，扣1分。
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