【正文】 錯(cuò)誤，屬于不合格內(nèi)容。 [后述 ] (2)理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說(shuō)明理由的，該估價(jià)方法的得分為零分。 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 43 七、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 (一 )“估價(jià)測(cè)算過(guò)程”的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) ? 數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分，參數(shù)選取客觀、合理，理論表述與實(shí)際應(yīng)用有說(shuō)服力；有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確?！? (3)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定 ? 第十六條規(guī)定： 拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。 [] 六 、估價(jià)方法適用性分析 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 42 六、估價(jià)方法適用性分析 (2)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定 ? 第十五條規(guī)定： “應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎”采用“市場(chǎng)比較法”、“成本法”、“收益法”和“假設(shè)開(kāi)發(fā)法”進(jìn)行估價(jià)。[] ④具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。 [] ②有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。 (4)未選用的估價(jià)方法要簡(jiǎn)述理由。 (2)已選用的各估價(jià)方法的理由描述要充分 .。 (8)與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致屬不合格內(nèi)容。 (6)理論上不適用的估價(jià)方法未簡(jiǎn)述理由的，扣 。 (4)已選用的估價(jià)方法未簡(jiǎn)述理由的，扣 1分。 (2)估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，或者技術(shù)路線表述錯(cuò)誤的，扣 3分。 ▲ 39 六、估價(jià)方法適用性分析 (二 )“估價(jià)方法適用性分析”的扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 (1)分析內(nèi)容包括：各種估價(jià)方法的適用性、估價(jià)技術(shù)路線。對(duì)理論上不適用的，簡(jiǎn)述理由；對(duì)理論上適用但運(yùn)用條件不具備的，充分說(shuō)明理由。估價(jià)技術(shù)路線表述正確、清晰。 37 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (4)重新利用前提 (屬重新建造，是對(duì)土地的重新利用 ) ? 重新利用前提的基本判斷： 估價(jià)對(duì)象重新開(kāi)發(fā)再予以使用為最高最佳時(shí)，或按現(xiàn)有狀況利用價(jià)值較低。 ?裝飾裝修改造前提價(jià)值量判斷公式： ?[估價(jià)對(duì)象裝修改造后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值－現(xiàn)狀條件下的價(jià)值 ] ≥[(1) 裝修改造設(shè)計(jì)費(fèi)用＋ (2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費(fèi)用＋ (3)改造 (包括擴(kuò)建 )工程費(fèi)用＋ (4)裝飾裝修工程費(fèi)用＋ (5)新設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用＋ (6)擴(kuò)建補(bǔ)地價(jià)＋(7)工程監(jiān)理費(fèi) ＋ (8)工程造價(jià)咨詢費(fèi)用＋ (9)招投標(biāo)費(fèi)用＋ (10)質(zhì)檢費(fèi)＋ (11)環(huán)保監(jiān)測(cè)測(cè)評(píng)費(fèi)＋ (12)業(yè)主管理費(fèi)用＋（ 13）財(cái)務(wù)費(fèi)用＋ (14)裝修改造期間經(jīng)營(yíng)損失 ] 35 五、最高最佳利用分析 (3)轉(zhuǎn)換用途前提 (既改用途又重新裝修，此類較多 ) ? 轉(zhuǎn)換用途前提價(jià)值量判斷： 估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途后價(jià)值增加額 ≥ 估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用 ? 價(jià)值量判斷進(jìn)一步展開(kāi)分析公式： ? [估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值－現(xiàn)狀條件下的價(jià)值 ]≥[(1) 轉(zhuǎn)換用途設(shè)計(jì)費(fèi)用＋ (2)轉(zhuǎn)換用建造工程費(fèi)用＋ (3）轉(zhuǎn)換用途補(bǔ)地價(jià)＋ (4)轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具購(gòu)置費(fèi)用＋ (5)業(yè)主管理費(fèi)用＋ (6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營(yíng)損失等 ]。 ? 裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型 ： ①房屋原裝修折舊年限已到，且再維修已無(wú)意義； ②雖使用年限不長(zhǎng)，但近期明顯感覺(jué)原裝修風(fēng)格、檔次、型式難以達(dá)到充分使用； ③由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)； ④規(guī)模需要適當(dāng)擴(kuò)大但不需要改變用途的房地產(chǎn)； ⑤房屋使用期限已較長(zhǎng)，檔次需要提升、風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)； ⑥已使用多年，認(rèn)為未來(lái)若能取得更大效益，只有重新進(jìn)行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)型式。如：用途與總平面布置的合理性；紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；建筑群與公用設(shè)施合理組合；整體風(fēng)格 (人文、生態(tài)、景觀 )等。如老字號(hào)店、品牌店等。裝修后能達(dá)到甚至超過(guò)原設(shè)計(jì)的效果。 ? 保持現(xiàn)狀前提的價(jià)值量判斷： 房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值 ≥ 推倒重建時(shí)的新建房地產(chǎn)價(jià)值－現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用－建造新建筑物費(fèi)用－建造期間經(jīng)濟(jì)損失 ▲ 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 30 五、最高最佳利用分析 ? 保持現(xiàn)狀利用前提與房地產(chǎn)的基本類型 ： ①新投入使用的房地產(chǎn)。 (1)保持現(xiàn)狀前提 ? 保持現(xiàn)狀前提的基本判斷 ：估價(jià)中經(jīng)分析認(rèn)為估價(jià)對(duì)象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。 (6)施工適用技術(shù) ? 依據(jù)國(guó)家、地方規(guī)定進(jìn)行規(guī)范施工技術(shù)和流程。 (5)建材與設(shè)備的選用 ①滿足功能要求； ②技術(shù)要求：滿足安全、適用、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保不污染、耐久等。 ▲ 27 五、最高最佳利用分析 （續(xù) 1） (2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性分析 ①結(jié)構(gòu)型式的選用； ②鋼筋混凝土現(xiàn)澆與預(yù)制的區(qū)別； (3)建筑平面設(shè)計(jì)的適用性分析 ①不同用途建筑物的平面布局、平面尺寸的合理性； ②有些功能的房屋所在樓層的合理性； ③商業(yè)零售項(xiàng)目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)、位置、規(guī)模等安排； ④工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作； ⑤各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮。 ▲ 26 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (1)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案合理性分析 ? 要求依據(jù)規(guī)劃文件和控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行分析。 ▲ 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 五、最高最佳利用分析 25 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (三 )“最高最佳利用分析”的寫作要求 (1)合法性分析的內(nèi)容 ? 估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性。 (2)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣 1～ 2分。（ 3分） (二 )“最高最佳利用分析”的扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 (1)分析內(nèi)容包括：合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟(jì)可行性、最高最佳利用方式。 ▲ 23 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 四、市場(chǎng)背景描述與分析 (1)市場(chǎng)供給與需求的未來(lái)變化趨勢(shì)分析； (2)居民收入未來(lái)變化趨勢(shì)分析； (3)投資與消費(fèi)理念變化趨勢(shì)分析； (4)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析； (5)未來(lái)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析。 ▲ 22 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 四、市場(chǎng)背景描述與分析 、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策因素描述與分析 (1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整或重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)等對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 (4)住房空置情況。 (3)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析。 新建普通住宅不同月、季、年均價(jià)，同比價(jià)格指數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù)，不同行政區(qū)域普通住宅價(jià)格情況與變化狀況，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)片普通住宅價(jià)格變化狀況、熱點(diǎn)樓盤價(jià)格變化狀況，其他類型住宅價(jià)格變化等；二手房?jī)r(jià)格變化、住房出租價(jià)格變化、租售價(jià)格之間關(guān)系等； … 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 四、市場(chǎng)背景描述與分析 21 四、市場(chǎng)背景描述與分析 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (2)本地本類住宅市場(chǎng)供給分析。 ▲ 20 3.“本地本類房地產(chǎn)狀況描述與分析 (過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái) )”的寫作要求 ? 本地本類房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)狀況，是市場(chǎng)分析的重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的文字進(jìn)行描述。 18 ? 以住宅為例： (1)全國(guó) 1年來(lái)住房?jī)r(jià)格的變化狀況： 包括新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格、二手房住宅價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的同比價(jià)格指數(shù)或者環(huán)比價(jià)格指數(shù)； (2)影響全國(guó)住房?jī)r(jià)格變化的相關(guān)因素： 全國(guó) GDP增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國(guó)人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等； 。 ▲ 17 四、市場(chǎng)背景描述與分析 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 2.“國(guó)家和本地房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析”的寫作要求 (1)國(guó)家和本地房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析中要以供需規(guī)模是否基本均衡、供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價(jià)格是否基本穩(wěn)定為主線進(jìn)行 。 (3)分析針對(duì)性不強(qiáng)，如分析結(jié)論不能為估價(jià)測(cè)算及估價(jià)參數(shù)取值提供支持的，扣 1分。（ 3分） （二）“市場(chǎng)背景描述與分析”的扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 (1)描述內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和相關(guān)政策簡(jiǎn)況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體狀況、當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，每缺少一項(xiàng)，扣 1分。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)于其他區(qū)域的因素，如教育、生態(tài)、地區(qū)文化特色等。具體內(nèi)容包括： (1)區(qū)位狀況各因素的分析均應(yīng)有針對(duì)性； (2)區(qū)位分析要為估價(jià)方法測(cè)算做出必要的數(shù)據(jù)判斷； (3)區(qū)位未來(lái)變化趨勢(shì)的分析：如經(jīng)濟(jì)地理位置的變化、城鄉(xiāng)規(guī)劃對(duì)估價(jià)對(duì)象位置的影響、周邊建設(shè)與改造對(duì)估價(jià)對(duì)象位置的影響； (4)區(qū)位狀況分析要與估價(jià)對(duì)象外部性分析加以區(qū)別。 (6)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣 1分。 (4)外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，每缺少一項(xiàng)，扣 。 (2)交通狀況描述內(nèi)容包括：道路