【正文】 房地產(chǎn)糾紛估價可以分為兩類：一類是針對房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛可稱之為房地產(chǎn)價格（價值）類糾紛；另一類是針對估價結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結(jié)果糾紛。什么是房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛？答：房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛是指當(dāng)事人因?qū)纼r結(jié)果有不同看法而引致的糾紛。房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的特點為：（1）房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛是針對估價機構(gòu)已經(jīng)作出的估價結(jié)論，且此結(jié)論必然是由專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)作出的。（2）房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的調(diào)解處必須由專門的估價仲裁機構(gòu)進行，否則無法讓原來提供估價報告的估價機構(gòu)信服，也無法讓糾紛的其他當(dāng)事人接受。2房地產(chǎn)糾紛估價的特點有哪些？答：房地產(chǎn)糾紛估價有如下特點：（1）除為抵押貸款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值處，其他價格評估的時點一般不是當(dāng)前或未來某一時間，而是過去某一時間。（2）在進行價格評估時所依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。（3）不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實際價格作為原估價結(jié)論是否真實、客觀、合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)。2房地產(chǎn)拍賣保留價的特點是什么？答：以拍賣方式對房地產(chǎn)進行處分，是一種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成具有房地產(chǎn)的一般固有特點外，還有許多新的特點。在處分房地產(chǎn)拍賣保留價的評估過程中，應(yīng)根據(jù)不同特點確定其價格。（1）強制處分。處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強制性的司法行為，原產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)利討價還價，處分行為也一定要在規(guī)定的時間內(nèi)完成。（2）快速變現(xiàn)。買受人（購買拍賣標(biāo)的的競買人）須在較短的時間內(nèi)決定購買，無充分的考慮時間，也無足夠的時間對拍賣標(biāo)的物作充分的了解，特別要求在較強的時間內(nèi)（一般為15~90日）支付全部款項，承擔(dān)的風(fēng)險較大，因此其價格一般較正常交易價格要低。（3）市場需求面窄，推廣力度小，在成交價格上常常會低于正常的房地產(chǎn)項目。（4）消費者心理因素。購買前已人處分被拍賣房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格，也會使得拍賣房地產(chǎn)的價格較低。（5）購買者的額外支出。競買拍賣房地產(chǎn)需要支付拍賣機構(gòu)傭金，成為購買者額外支出的成本，也使之希望得到較低的成本，以彌補該項支出。2處分房地產(chǎn)拍賣保留價評估有哪些類型？答：處分房地產(chǎn)拍賣保留價評估有以下幾類：（1）商品房。因是完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，估價時可以采用市場法、成本法、收益法。（2）行政劃撥土地上的房產(chǎn)。拍賣時可視作完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，但拍賣所得在支付處分工作費用后，先補繳土地使用權(quán)出讓金。估價時仍可以采用市場法、成本法、收益法。（3）在建工程。應(yīng)該充分考慮后續(xù)工程需投入的成本和費用以及交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費用。估價的方法可以采用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法。2企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價有哪些類型？答：產(chǎn)權(quán)清晰成為企業(yè)在各種經(jīng)濟活動中的前提，而作為企業(yè)資產(chǎn)中重要組成部分的房地產(chǎn)，在企業(yè)經(jīng)濟行為中也必須遵循這一前提，在這種目的下的房地產(chǎn)估價分為以下兩種類型：（1）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。如企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動，均涉及房地產(chǎn)權(quán)屬向新設(shè)立公司轉(zhuǎn)移的行為，企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，也伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移。在企業(yè)聯(lián)營中而涉及的房地產(chǎn)估價，通常不伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，為確定其在聯(lián)營公司中的利潤分配比例，也需要評估其投入的房地產(chǎn)價值。2企業(yè)各種經(jīng)濟活動中房地產(chǎn)估價的方法有哪些？答：（1）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價時均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。若發(fā)生房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)變，可采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進行估價；若保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，則采用市場法和成本法進行估價。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)在聯(lián)營活動中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例，估價方法一般可用市場法、成本法和收益法。實訓(xùn)八、各種類型的房地產(chǎn)估價一、實訓(xùn)目的：通過實訓(xùn)操作，掌握居住、商業(yè)、辦公、旅館等房地產(chǎn)的估價特點。二、實訓(xùn)要求：通過實訓(xùn)熟練掌握各種估價法的靈活運用，掌握目的房地產(chǎn)估價的特點及其影響因素。三、實訓(xùn)內(nèi)容：在房地產(chǎn)估價時將房地產(chǎn)分為幾類？答：根據(jù)估價對象用途不同，在房地產(chǎn)估價時，一般將房地產(chǎn)分為下列10中類型：（1）居住房地產(chǎn)（2）商業(yè)房地產(chǎn)（3）辦公房地產(chǎn)（4）旅館房地產(chǎn)（5）餐飲房地產(chǎn)（6）娛樂及倉儲房地產(chǎn)（7）工業(yè)房地產(chǎn)（8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（9）特殊用途房地產(chǎn)（10）綜合房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)及其估價有什么特點？答：居住房地產(chǎn)或簡稱住宅，是所占房地產(chǎn)中比重最大的一類，也是社會資產(chǎn)存量的一個主要組成部分，主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。其特點主要有：（1）居住房地產(chǎn)之間的相似性比其它類型房地產(chǎn)多，居住房地產(chǎn)的交易量一般也是各類中最大的，因此居住房地產(chǎn)價格的可比性較強，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實例。（2）居住房地產(chǎn)不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，由于它是人類生存最基本的生活資料，因此具有很強的社會保障性，城市中目前存在大量的房改房，其估價具有特殊性。（3）為了保證社會穩(wěn)定，對城市住房的租金價格采用一定形式的管制措施，在進行居住房地產(chǎn)估價時必須充分掌握。影響居住房地產(chǎn)估價的主要區(qū)域因素有哪些答：影響居住房地產(chǎn)估價的區(qū)域因素有交通條件，主要指城市公共交通的通達程度。生活服務(wù)設(shè)施，指居住房地產(chǎn)附近的基本生活服務(wù)設(shè)施是否齊全。教育配套設(shè)施，主要指中小學(xué)校、幼兒園、托兒所等。環(huán)境質(zhì)量，指估價對象附近及小區(qū)的綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。影響居住房地產(chǎn)估價的主要個別因素有哪些？答：影響居住房地產(chǎn)估價的個別因素有：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級，參照各地標(biāo)準(zhǔn)分類裝修：毛坯房與裝修房（普通裝修、精裝修）設(shè)施與設(shè)備：供水、排水、供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)等，以及廚房灶具、衛(wèi)生間潔具等質(zhì)量：包括建筑質(zhì)量、保溫隔熱設(shè)施、防水防滲措施等。朝向與樓層，以及采光、通風(fēng)與景觀商業(yè)房地產(chǎn)及其估價有什么特點？答：商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點主要是經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，而不同的經(jīng)營內(nèi)容一般會有不同的收益率，若采用收益法估價則對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)應(yīng)采用不同的資本化率。轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)出租、分割、轉(zhuǎn)租經(jīng)營現(xiàn)象較多，在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時，需要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，在交易估價、抵押估價、轉(zhuǎn)租估價時，需要單獨計算，準(zhǔn)確評估其價值。商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法有哪些？答：商業(yè)房地產(chǎn)常用的估價方法主要是：收益法，是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，首先需要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不能在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益，同時還應(yīng)正確選取資本化率。市場法，商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，較易獲得比較案例，因此市場法也是一種常用的估價方法。成本法。某些估價業(yè)務(wù)如商業(yè)房地產(chǎn)抵押估價，或是將要轉(zhuǎn)變用途的估價對象，也會用到成本法作為輔助。影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要區(qū)域因素有哪些？答：（1）繁華程度。需要考察該地段商業(yè)房地產(chǎn)是否處于商業(yè)中心區(qū)，或者處于某些專業(yè)市場、專業(yè)一條街之內(nèi)。（2）交通條件。以顧客方面，要考察公共交通的通達度，自行車，機動車停車場問題；從經(jīng)營者方面，要考慮進貨交通和卸貨的便利程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要實物狀況因素有哪些？答：臨街狀況。一面臨街還是幾面臨街或街角地。內(nèi)部格局。是否有利于柜臺貨架布置和顧客流動。樓層。是否底層，是否自動扶梯上下。面積。根據(jù)經(jīng)營狀況不同，有不同面積要求裝修。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)價值中占有較大的比重。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其市場有什么特點？答：商務(wù)辦公樓即寫字樓，是用于公司等商務(wù)機構(gòu)辦公的建筑物。在大中城市，根據(jù)商務(wù)辦公樓的內(nèi)外建筑、裝修、服務(wù)等檔次，劃分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和普通一般寫字樓。隨著電子商務(wù)的流行和新經(jīng)濟概念的出現(xiàn)，目前寫字樓也涌現(xiàn)所謂“SOHO”模式，即“Small office , home office”（小型辦公室，家庭辦公室），對寫字樓的發(fā)展趨勢會產(chǎn)生一定影響。而有的城市，禁止公司在住宅中開業(yè)辦公。這些都會對寫字樓市場產(chǎn)生影響，從而影響其價值。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素有哪些？答：影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素主要有：是否位于中央商務(wù)區(qū)域或政府機構(gòu)附近。中央商務(wù)區(qū)是商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集中地區(qū)，聚集著各類大的商務(wù)機構(gòu)，蘊藏著巨大的商機。商務(wù)辦公需要與政府機構(gòu)交往辦公，就近辦理比較便利。位置的優(yōu)劣影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價值。價值條件。商務(wù)辦公需要出行，交通方便程度是影響其價值的重要區(qū)域因素。周圍環(huán)境。商務(wù)辦公房地產(chǎn)要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，雖不需繁華熱鬧或優(yōu)美幽靜，也不能雜亂無章。1影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個別因素有哪些？答：影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的個別因素主要有：商務(wù)辦公樓外觀。諸如建筑物高度、體積、造型、外裝修等商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀直接影響公司的形象，從而影響其價值。商務(wù)辦公樓內(nèi)部裝修。內(nèi)部裝修對商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價值同樣有重要影響。商務(wù)辦公樓的設(shè)施與設(shè)備。電梯、空調(diào)是否齊備，型號、規(guī)格、檔次、質(zhì)量等，也是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價值的重要因素。是否具有智能化辦公條件。隨著電子商務(wù)興起，寫字樓必須能夠提供完善的智能化辦公條件。是否能夠滿足不同公司的不同要求。甲級寫字樓采用集中空調(diào)，有統(tǒng)一的供冷供熱時間，乙級或一般寫字樓采用獨立空調(diào)，可以滿足各種公司的不同需要。物業(yè)管理條件。雖然物業(yè)管理與房地產(chǎn)是分離的，但物業(yè)管理對提升商業(yè)辦公房地產(chǎn)的價值其作用是非常明顯的。1旅館房地產(chǎn)及其估價有什么特點？答：旅館房地產(chǎn)，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。旅館房地產(chǎn)較少在市場上轉(zhuǎn)讓，如若轉(zhuǎn)讓則是整體轉(zhuǎn)讓，較少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式，估價也是估算其整體價值。由于同類型旅館的價值主要取決于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標(biāo)是床位數(shù)或房間數(shù)，也可作為估價的指標(biāo)。1影響旅館房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素有哪些？答：影響旅館房地產(chǎn)的區(qū)域因素主要有：交通條件。這是影響旅館房地產(chǎn)估價的最重要的區(qū)域因素。周圍環(huán)境。周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的，接待觀光旅客和商務(wù)活動旅客的旅館要求交通便利，接待度假休閑旅客的旅館要求環(huán)境優(yōu)美。1影響旅館房地產(chǎn)的主要個別因素有哪些？答：影響旅館房地產(chǎn)的個別因素主要有：旅館的設(shè)備設(shè)施和用具。旅館的設(shè)備設(shè)施水平影響旅館的價值，用具也是旅館選擇和評價旅館的主要考慮因素。因此在對旅館房地產(chǎn)估價時，用具是影響旅館房地產(chǎn)價值的一個比較特殊的重要個別因素。經(jīng)營管理狀況。旅館的經(jīng)營管理對于提升旅館房地產(chǎn)價值起著重要作用，聘請國際著名的酒店管理集團經(jīng)營管理不僅能夠有效提高酒店經(jīng)營服務(wù)水平，還能充分利用國際訂房網(wǎng)絡(luò)，保證酒店客源。1餐飲房地產(chǎn)估價有什么特點？答：餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)估價類似，但在地段選擇方面，兩者既有相似之處，又有很大的不同。一般來說，地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價值較高，但有些特色餐飲店雖然地處偏僻一隅，照樣門庭若市。而地處居民住宅區(qū)的便利餐飲店在吸引客源上得天獨厚，但要防止環(huán)保投訴。1娛樂房地產(chǎn)估價有什么特點？答：娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，對其估價的個別性、獨特性比較強，一般較難把握，因此娛樂房地產(chǎn)估價具有一些注意事項。娛樂房地產(chǎn)估價可以采用成本法、收益法、市場法、基準(zhǔn)地價修正法等，需要進行實物狀況分析、區(qū)位狀況分析、市場背景分析、最高最佳使用分析，然后確定估價結(jié)果。1工業(yè)房地產(chǎn)及其估價有什么特點？答：工業(yè)房地產(chǎn)包括廠房及廠區(qū)內(nèi)其他房地產(chǎn)、倉庫及其倉儲用房地產(chǎn)。工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點主要有：所涉及的行業(yè)眾多。在進行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。非標(biāo)準(zhǔn)廠房較多，單價相差較大。工業(yè)廠房有一些屬于標(biāo)準(zhǔn)廠房，大部分為非標(biāo)準(zhǔn)廠房，因此工業(yè)房地產(chǎn)單價相差相當(dāng)大。要注意區(qū)分設(shè)備和建筑物的價值。有些工業(yè)設(shè)備的建造安裝是和廠房建筑物同時進行的，因此估價時要注意區(qū)分廠房的價值和設(shè)備的價值。受到腐蝕可能性比較大。不少廠房的生產(chǎn)環(huán)境?；赜懈g性，估價時要注意房屋使用年限會因此而縮短。1工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法有哪些？答：工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法主要有：市場法。在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，且這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售案例也較多，可以考慮采用市場法分析。收益法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法。成本法。工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較容易確定統(tǒng)一的重置價格表；非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價格的確定可以參考預(yù)算價格計算，或者利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格表，再根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，其修正參數(shù)可由經(jīng)驗得出。1影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素有哪些？答：影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的區(qū)域因素主要有：交通條件。工業(yè)企業(yè)需要有便捷的交通條件，運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品。公路、鐵路和水運條件，若能同時滿足以上兩項則更好?；A(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施的依賴較強，如電力供應(yīng)、生產(chǎn)用水、排污及污染治理、通訊條件等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。地理位置。有些工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)要求某種地理位置，若房地產(chǎn)的地理位置能夠符合生產(chǎn)的要求，則有利于提高工業(yè)房地產(chǎn)的價值。影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要個別因素有哪些？答：影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的個別因素有：廠區(qū)用地面積。其大小應(yīng)該合理，用地形狀、地勢應(yīng)符合生產(chǎn)要求。地質(zhì)和水文條件。廠區(qū)用地的地質(zhì)條件應(yīng)能滿足廠房建設(shè)和材料堆放場地對地質(zhì)、承載力的要求，當(dāng)?shù)厮臈l件應(yīng)滿足廠區(qū)建設(shè)和生產(chǎn)的要求。房地產(chǎn)