【正文】 6789）估價作業(yè)日期：2012年5月15日至2012年5月20日估價報告編號：世紀房估［2012］第80號目 錄一、致委托方函………………………………………………………4二、估價師聲明………………………………………………………5三、估價的假設和限制條件…………………………………………7四、估價結果報告……………………………………………………9五、估價技術報告……………………………………………………13六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函貴州師范大學：本公司接受貴方的委托，我們對位于貴陽市寶山北路貴州師范大學的圖書館進行了評估，估價的目的是：為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考，估價時點2012年5月15日。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。報告的全部或部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上。最高最佳使用原則最高最佳李永剛是估價對象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。估價時點原則是指求取某一時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。估 價 技 術 報 告一、估價對象實物狀況描述與分析估價對象為貴陽市寶山北路貴州師范大學圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為12526平方米。四、估價測算過程（一）假設開發(fā)法估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價格。三、課程設計進度計劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計算2011年12月223日————撰寫估價報告四、課程設計實施途徑：（一）、運用收益法估價應按下列步驟進行：搜集有關收入和費用的資料。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。（四）、在求取凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變。3復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R= MRB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價。房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價方： 估價人員：估價作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶經(jīng)理：根據(jù)委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點20111221的房地產(chǎn)價值進行了評估。模擬房地產(chǎn)估價師： 估價的假設和限制條件，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。，因此，本次估價的估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。估價依據(jù)1．國家和合肥市有關的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產(chǎn)權證明4．估價人員向有關部門查詢、市場調查和現(xiàn)場勘查收集的資料。估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟壽命為60年，長于土地使用年限。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。估價對象房屋狀況估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)。對于土地是按住宅用地土地使用權限價值進行評估的，而房屋建筑則是按所有權價值進行評估的。成本法是在估價時點以開發(fā)或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次對房地產(chǎn)抵押價值進行評估，宜采用 法估價。房地產(chǎn)的市場價格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。在報告有效期內，如果房地產(chǎn)的作價標準發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響時，應重新進行估價。任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。（6）其他稅費為租金收入的6%。估價人員： 估價作業(yè)日期：第三篇 估價技術報告一、估價方法選用：由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。估價目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。，即本次估價中所涉及的房地產(chǎn)之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。，本估值報告書的全文或任何部份內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。選用適宜的計算公式求出收益價格。小區(qū)內部有百米風情步行街，9300多平米的藝術館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設施。假設開發(fā)法是根據(jù)估價對象預期開發(fā)玩成后的價值來求取估價對象價值的方法。十、估價結果注冊估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采 用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密、細致的測算，并結合估價經(jīng)驗，確定該房地產(chǎn)在估價時點2012年5月15日的公開市場價值為人民幣：，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元 單價：／M2。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它是某一時點上的價格。八、估價原則合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權益為前提進行。（2）估價結果未考慮未來處置風險；（3）估價結果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔的債務、或有再無及經(jīng)營決策失誤或市場動作失當對其價值的影響；本報告使用的限制條件（1）本報告僅為委托人提供估價對象在估價時點轉讓房地產(chǎn)市場價值參考，不作他用；（2）本報告使用期限為一年。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進 行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告?！绷硗?，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，采用收益法評估估價對象房地產(chǎn)價格時，“有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金”。土地設定用途及設定年期的說明：估價時點估價對象現(xiàn)狀用途為“寫字樓、商鋪”，土地登記用途為“綜合樓及地下車庫”，本次估價時以估價對象的現(xiàn)狀用途符合規(guī)劃及有關規(guī)定為前提，估報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 6北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)估價報告價設定用途為綜合。估價人員對估價對象的現(xiàn)場勘查僅限于估價對象的外觀和使用狀況，并未對結構等內在質量進行測試。所謂公開市場價格，是指估價對象滿足以下條件的市場成交價格：（1）房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場；（2）房地產(chǎn)買賣程序符合法律規(guī)定；（3）買賣雙方不因任何特殊利益關系抬高或降低房地產(chǎn)交易值；（4）有一段合理的交易時間；（5）在交易期間房地產(chǎn)市場狀況和物理狀態(tài)保持相對穩(wěn)定。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。=122300元/月=27600元(1)房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅=56400%=4830元(2)管理費：管理費=564003%=828元(3)修繕費：房屋折舊費=830元/平方米%2178%=20628平方米房屋現(xiàn)值=830=44859元修繕費=448592%=897元(4)折舊費:折舊費=830%=982元(5)保險費:保險費=448593%=134元(6)總費用:總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元年純收益(a)=年總收益年總費用=276007671=19929元(安全利率)%，按照影響評估對象的各種社會經(jīng)濟因素確定低風險下的土地風險調整系數(shù)為7%，房屋風險調整系數(shù)為8%，利用公式：風險調整系數(shù)=Xγ1+Yγ2其中X為土地價格在房地產(chǎn)價格中的比重，Y為房產(chǎn)價格在房地產(chǎn)價格中的比重。設估價對象的個別因素修正指數(shù)為100，通過列下表可得出A、B、C、D的個別修正因素指數(shù)分別為11111109。案例項目位置及所處區(qū)域類別用途建筑結構所在層次交易時間售價(元/平方米)A平原路及勞動路交叉口營業(yè)磚混六層12/B勝利路與姜莊街交叉口營業(yè)磚混六層1/C人民路東段營業(yè)磚混六層1/D新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關大街營業(yè)磚混六層1/(1)交易情況修正可比實例A、C、D的交易價格均屬產(chǎn)開發(fā)公司售價，價格較正常，可比實例B為非正常交易，應作適當修正，設估價對象的交易價格指數(shù)為100，得出可比實例A、C、D的交易價格指數(shù)為100，B的交易價格指數(shù)為95。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于出租，地面鋪設普通地板磚，內墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層東墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時)經(jīng)評估 人的現(xiàn)場勘測及調查了解，建筑總面積(產(chǎn)權證)，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補償標準》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況。