【正文】 開發(fā)周期 、 計 息期限 確定 不合理 的 ，扣 1分。 開發(fā)過程中稅費 稅費構(gòu)成合理，稅費額度依據(jù)充分。 建筑安裝工程費 建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設(shè)備工程費依據(jù)充分、客觀合理。 7 收益年限 收益年限 確定正 確 ，依據(jù)充分 。 2 其他收入確定 其他收入來源說明 1 其他收入來源未明確的，扣 1分。 限制 租約限制處理合理，理由充分。 6 (1)因素選擇不全或針對性差 ,扣 ～3分 ； (2)因素差異分析不足，扣 ～ 3分； (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣 ～ 3分； (4)子因素權(quán)重值不合理，扣 ～ 3分。 3 信息完備性 信息翔實、齊全，內(nèi)容清楚。 2 5 22 *估價測算 過 程 詳見表 11～ 15，按《估價方法評審標(biāo)準(zhǔn)》評審。 2 15 *估價結(jié)果 (1)估價結(jié)果 （包括 幣種、 總價、單價 及總價 大寫 ） 表述不 完整的，扣 1分。 5 6 *估價 委托人 缺少委托人單位名稱或個人姓名，扣 1分。 1 3 *致 估價 委托人函 (1)致函內(nèi)容包括：估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果、致函日期。 4 12 *估價依據(jù) (1)法律依據(jù)不完整 ， 扣 ～ 1分，法律法規(guī)名稱表述不準(zhǔn)確，扣 ； (2)估價技術(shù)依據(jù)不完整，扣～ 1 分，技術(shù) 依據(jù)名稱表述不準(zhǔn)確， 扣 ； (3)委托方提供 資料 不完整 、不具體的， 扣 ； (4)估價機構(gòu)掌握依據(jù) 資料 不完整 、不具體的 ，扣 。 2 4 18 *區(qū)位 狀況描述 與分析 (1)區(qū)位狀況包括坐落、方位、距離、朝向、樓層等，每缺少一項扣 ，最多扣 1分； (2)交通狀況包括道路狀況、可利用交通工、交通管制、停車方便程度等，每缺少一項扣 分，最多扣 1分； 5 (3)周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，每缺少一項扣 ，最多扣 1分； (4)外部配套設(shè)施狀 況包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施 ,每缺少一項扣 ，最多扣 1分； (5)區(qū)位狀況描述、分析與房地產(chǎn)類型針對性不強的，扣 1分； 4 19 *市場 背景描述與 分析 (1)未進行國家及本地宏觀經(jīng)濟政策因素進行分析，扣 1 分；此項分析太籠統(tǒng)的，扣 ； (2)未進行國家及本地房地產(chǎn)市場形勢分析，扣 1 分；此項分析太籠統(tǒng)的，扣 ； (3)未進行本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況進行分析，扣 1 分；此項分析太籠統(tǒng)的，扣 ； (4)估價分析結(jié)論及估價參數(shù)取值沒有市場數(shù)據(jù)支持，扣 1 分；市場數(shù)據(jù)支持不充分 的，扣 分。來源真實可靠、依據(jù)充分。 3 市場狀況 調(diào) 整 成交日期準(zhǔn)確、 價格指數(shù)與市場狀況一致，取值客觀、合理。 ； 7 公式運用 與計算 公式應(yīng)用正確，符合規(guī)范規(guī)定，取值 精度合理，數(shù)值計算正確。 2 (1)空置 率 與租金損失 數(shù)據(jù) 基本 合理，但 依據(jù)不充分或確定過程不清楚 的，扣1分； (2)空置 率 與租金損失 市場依 據(jù)不合理的， 扣 2分 ； (3)空置 率 與租金損失 市場依 據(jù)不 充分的，扣 1分。 2 (1)未進行變化趨勢分析的，扣 2分； (2)雖 進行 變化趨勢分析，但依據(jù)不充分 或不合理 的，扣 ～ 1分 。 征收集體土地取得 征收國有土地取得 2 開發(fā)成本 勘察設(shè)計和前期工程費 計費依據(jù)充分，費率 合理。 公共 配套設(shè)施建設(shè)費 費用構(gòu)成合理，費用額度依據(jù)充分。 4 銷售費用 費率合理，依據(jù)充分。 2 (1)維護使用狀況沒描述 ， 直接給出成新率 的 ， 扣 2分； (2)維護使用狀況描述不全面 、不準(zhǔn)確 ，成新率確定依據(jù)不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)費用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 2 管理費用 費率合理，依據(jù)充分。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 6 (1)土地開發(fā) 費用 構(gòu) 成不 完整 的 ，扣 1～ 3分； (2)土地開發(fā)費用 取值依據(jù)不充分的，扣 1～ 2分。 7 開發(fā)利潤 利 潤 率 選擇正確； 開發(fā)周期、計息 期限確定合理。 趨勢預(yù)測及價格確定 分析透徹，確定合理。 2 (1)費率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準(zhǔn)確或未說明的，扣 2分； (3)估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣1分。 6 (1)建安工程費取值 無 依據(jù) （現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、市場價格等）或依據(jù) 不充分的 ,扣 1～ 3分； (2)建安工程費取值與估價對象狀況 （類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等） 不符 的 ， 扣 1～ 3分。 2 (1)利率選擇不正確 的 ，扣 2分； (2)開發(fā)周期 、 計 息期限 確定 不合理 的 ，扣 1分。 11 小 計 36 15 表 15 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 評審 標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序 號 評審 內(nèi)容 評審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)分 扣分項目分值及說明 1 基準(zhǔn)地價 確 定 基準(zhǔn)地價 為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)；地價內(nèi)涵明確，取值依據(jù)充分 。 2 年期修正 土地剩余使用年限確定 正確 ； 資本化率確定依據(jù)充分，符合法律法規(guī)要求；年期修正計算正確。 3 *估價結(jié)果披露 披露完整。缺少上述內(nèi)容之一的，扣 1分； (2)風(fēng)險提示缺乏針對性的，扣 1～ 3分。 二、估價基本事項出現(xiàn)的原則性錯誤 估價對象用途與產(chǎn)權(quán)界定出現(xiàn)錯誤的； 估價時點與法定估價時點或與委托協(xié)議中估價時點不一致的； 價值類型選擇或價值定義出現(xiàn)嚴重錯誤的； 虛構(gòu)、編造估價對象與可比實例及其實物狀況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況的； 濫用估價假設(shè)的； 三、估價依據(jù)與運用中的嚴重質(zhì)量缺陷 必要的估價法律、法規(guī)依據(jù)和估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)依 據(jù)沒有選取列明，且在估價報告分析中沒有體現(xiàn)的； （原則性錯誤） 估價法律、法規(guī)依據(jù)和估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)運用出現(xiàn)嚴重錯誤的； （原則性錯誤） 拆遷估價報告法律依據(jù)中未列明《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》建住房[2021]234 號，且未按該標(biāo)準(zhǔn)要求估價的，或已列明《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，但實質(zhì)并未按該標(biāo)準(zhǔn)要求估價的； 抵押估價報告法律依據(jù)中未列明《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》建住房 [2021]8號，并未進行優(yōu)先受償款分析、變現(xiàn)分析說明的，或已列明《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》， 28 但實質(zhì)并未進行優(yōu)先受償款分析、變現(xiàn) 分析說明的； 四、估價分析測算過程嚴重質(zhì)量缺陷 估價技術(shù)路線 確定與估價方法選擇出現(xiàn) 錯誤 的 ； 1估價結(jié)果報告、技術(shù)報告中估價方法選用不一致的； 1估價方法運用出現(xiàn)嚴重錯誤，包括價格測算過程、計算公式選用、計算結(jié)果出現(xiàn)嚴重錯誤的； 1估價基本數(shù)據(jù)、 估價參數(shù)選取 錯誤或 明顯偏離客觀實際 的 ； 五、估價結(jié)果表述與披露嚴重質(zhì)量缺陷 1致委托人函、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中估價結(jié)果不一致的； 1估價師聲明、估價假設(shè)限制條件與估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告內(nèi)容自相矛盾的； 1對估價結(jié)果有重大影響且 存在一定不確定性的因素，未在估價假設(shè)和限制條件中說明或披露，且報告未就該因素對估價結(jié)果可能產(chǎn)生影響進行說明的，或雖在估價假設(shè)和限制條件中說明或披露，但報告未就該因素對估價結(jié)果可能產(chǎn)生影響進行說明的； 1估價報告應(yīng)用有效期不符合有關(guān)規(guī)定的； 六、估價報告中屬于估價行業(yè)管理負責(zé)審查的嚴重質(zhì)量缺陷 1估價機構(gòu)資質(zhì)執(zhí)業(yè)等級或期限不符合要求的； 1估價報告中無專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，或簽字的專職注冊估價師不足兩名，或簽字估價師超出注冊有效期，或冒用其他注冊房地產(chǎn)估價師簽字的； 估價人員應(yīng)該回避而未 回避或違反其他職業(yè)道德行為出具估價報告的告； 2以個人、分支機構(gòu)名義和蓋分支機構(gòu)公章或蓋公司內(nèi)設(shè)機構(gòu)、部門印章出具估價報告的。 5 *風(fēng)險提示 內(nèi)容完整，分析合 理，針對性強。 2 *估價原則 列明謹慎原則。 32 期日修正 期日修正 系數(shù)確定依據(jù)充分 ； 期日修正 測算過程 正確 3 (1)期日修正 系數(shù)確定依據(jù) 不充分 的 ，扣 1分； (2)期日修正計算 過程 錯誤，扣 1分。 10 公式應(yīng)用 與 計算 有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。 2 (1)費率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)未進行變化趨勢分析的，扣 2分； (2)變化趨勢分析依據(jù)不充分 或不合理 的，扣～ 1分 。 2 (1)稅 費 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅 費 率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 2 (1)其他成本 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 的 ，扣 1～ 2分； (2)取值 依據(jù)不充分，扣 1分。 2 估價對象 開發(fā)完成后 價 值 價格分析 價格依據(jù)充分，分析透徹；參照表 1－ 1(市場法 )、表 1－ 2(收益法 )的要求，確定開發(fā)完成后價值。 6 投資利息 利率 選擇正確； 開發(fā)周期、計息 期限確定合理。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 5 開發(fā)利潤 利潤率水平客觀、合 理，理由充分。 2 (1)稅費 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 1分； (2)稅 率 確定 不 合理 的 ，扣 1分。 9 (1)建安工程費取值 無 依據(jù) （現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、市場價格等）或依據(jù) 不充分的 ,扣 1～ 4分； (2)建安工程費取值與估價對象狀況 （類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等） 不符 的 ， 扣 1～ 5分。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。