【正文】 .............................................................................................................. 18 第四章 富地集團房地產(chǎn)企業(yè)項目質(zhì)量管理措施 ................................................................ 20 規(guī)劃設(shè)計階段 ............................................................................................................ 20 工程招標階段 ............................................................................................................ 21 施工單位的招標 .............................................................................................. 21 物料采購控制 .................................................................................................. 21 工程實施階段 ............................................................................................................ 23 執(zhí)行全過程質(zhì)量控制方法 .............................................................................. 23 健全施工準備審查制度 .................................................................................. 24 加強分包單位協(xié)調(diào)力度 .................................................................................. 25 把控關(guān)鍵質(zhì)量控制點 ...................................................................................... 25 工程收尾階段 ............................................................................................................ 27 目 錄 II 第五章 建立質(zhì)量管理保證體系 .......................................................................................... 28 組織保障 .................................................................................................................... 28 技術(shù)保障 .................................................................................................................... 29 制度保障 .................................................................................................................... 30 文化保障 .................................................................................................................... 32 優(yōu)化外包 .................................................................................................................... 33 第六章 結(jié)論 .......................................................................................................................... 35 參考文獻 .................................................................................................................................. 37 致 謝 ...................................................................................................................................... 39 第一章 緒論 1 第一章 緒論 課題研究的背景及意義 研究的背景 改革開放以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟體制逐漸完善，企業(yè)成為市場競爭的主體，市場競爭日益激烈經(jīng)濟效益成為衡量企業(yè)管理水平的重要指標?？梢?，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)市場的一個重要的方面。以后的 80年代，從工程項目管理實踐的基礎(chǔ)上總結(jié)提高的理論性著作開始出版。 70年代，田口玄一博士提出田口質(zhì)量理論，它包括離線質(zhì)量工程學。聯(lián)邦政府還設(shè)立了聯(lián)邦材料試 驗局，主要負責對各單位的建材、配件和構(gòu)件提供試驗、檢驗說明。常見的措施有：一是實行設(shè)計簽認制度，它規(guī)定承包商施工時，如購買某些材料和儀器設(shè)備，以及制定水泥配方等，必須提前 1個月將樣本樣品送到設(shè)計公司，經(jīng)設(shè)計公司簽字蓋章后才能采購或進行下一步施工。 1982年，我國在魯布格水電站引水導流工程中首次進行了項目管理實踐。 譚術(shù)魁 (2021)[10]認為，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個由許多子項、分項和工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程 (包括預測、決策、計劃、控制、反饋等 )，是項目全部管理任務 (如工期、費用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等 )的結(jié)合體，作為一個完整的項目管理體系應將各項目的各職能工作、各參與單位、各階段、各項目融合成一個完整有序的整體。 黃衛(wèi)平 (2021)[15]提出，針對房地產(chǎn)業(yè)的工程項目管理與投資控制問題，從項目投資階段、設(shè)計階段、實施階段、竣工審計等各環(huán)節(jié)進行了分析，并提出了相關(guān)的應對措施，以提高經(jīng)濟效益，促使房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。本章講解了項目規(guī)劃設(shè)計階段、工程招標階段、工程實施階段、工程收尾階段的質(zhì)量管理。生產(chǎn)的流動性 。從項目的開始到項目的完成，通過項目策劃 (PP)和項目控制 (PC)以達到項目的費用目標 (投資、成本目標 )、質(zhì)量目標 和進度目標。 房地產(chǎn)項目管理對象是房地產(chǎn)項目，它不同于施工項目和設(shè)計項目。 ④ 根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容和國家有關(guān)規(guī)定對項目進行決策或報請有關(guān)部門批準。 (3) 項目實施階段的主要任務 在項目實施階段業(yè)主的主要工作是按合同規(guī)定為項目順利實施提供必要的條件，在實施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方的工作，定期對項目進展情況進行研究分析。 ⑧ 協(xié)調(diào)處理施工現(xiàn)場周圍地下管線和鄰近建筑物、構(gòu)筑物，以及有關(guān)文物、古樹等的保護工作，并承擔相應費用。 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 我國的工程質(zhì)量管理的發(fā)展狀況可從兩個緯度來看。對工程質(zhì)量的重視必然存在一個發(fā)展過程，目前政府已有相關(guān)的法規(guī)、條例，而行業(yè)內(nèi)也針對一些問題在進行研討。 (1) 全面質(zhì)量管理的內(nèi)涵包含 : ① 強烈地關(guān)注顧客。廣泛采用團隊形式作為授權(quán)的載體，依靠 團隊發(fā)現(xiàn)和解決問題，并盡量接近顧客。全面質(zhì)量管理認為產(chǎn)品質(zhì)量不是靠事后檢驗出來的，而是在事前產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中形成的，應該對生產(chǎn)產(chǎn)品的全過程進行質(zhì)量管理。從國民經(jīng)濟角度來看，使用時間不長是驚人的浪費，現(xiàn)在中國住宅產(chǎn)品水平不高，有很多房子才建成十幾年就提出要進行舊城改造，這實際上是對社會和歷史的不負責。 ”規(guī)劃設(shè)計工作管理很大程度上決定了工程 項目實施的成敗及能否高效率達到預期目標，現(xiàn)行富地集團的規(guī)劃及設(shè)計方面，實際上遵循的是一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程?？紤]經(jīng)濟因素業(yè)主方選擇它作為施工單位。材料成本跟同行業(yè)企業(yè)比較也明顯偏高。于材料商的選擇各個項目公司各自為政，自主選擇材料供應商。天池雅筑項目的施工單位是掛靠在中鐵五局下的一個施工單位，中鐵五局具有國家特級施工資質(zhì)，無論技術(shù)力量還是施工質(zhì)量都是一家實力強勁的企業(yè)，但此施工單位卻技術(shù)力量薄弱，施工質(zhì)量粗糙，整體實力不強。 :“良好的設(shè)計方案從來沒有像今天這樣重要，設(shè)計師提出的設(shè)計方案如果平淡無奇，在房地產(chǎn)市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認可。房子的壽命周期很長，在西方，許多歷經(jīng)幾千年、幾百年的房子仍在使用，中國也存在這樣的建筑 。此外，全面質(zhì)量管理還要求房地產(chǎn)企業(yè)采用 多種方法和技術(shù)，包括科學的組織管理工作、各種專業(yè)技術(shù)、數(shù)理統(tǒng)計方法、成本分析、售后服務等來進行管理。 TQM采用統(tǒng)計技術(shù)度量組織作業(yè)中每個關(guān)鍵變量，然后與標準和基準進行比較以發(fā)現(xiàn)問題，追蹤問題的根源，消除產(chǎn)生問題的原因。 全面質(zhì)量管理是 20世紀 50年代末由費根堡姆首先提出來的一種管理理論，他給全面質(zhì)量管理所下的定義如下 :“為了能夠在經(jīng)濟的水平上，并考慮到充分滿足顧客要求的條件下進行市場研究、設(shè)計、制造和售后服務，把企業(yè)內(nèi)各部門的研制質(zhì)量，維持質(zhì)量和提高質(zhì)量的活動構(gòu)成為一體的一種有效的體系 ”。從中國住宅發(fā)展史看，計劃經(jīng)濟下國家是建設(shè)主體，也是質(zhì)量監(jiān)督主體，有一整套的政府監(jiān)督機制。 ④ 做好項目有關(guān)資料的接收與管理工作。 ⑥ 確定水準點和坐標控制點，以書面形式交給承包方，并進行現(xiàn)場交驗。 第二章 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理概述 8 ⑥ 按有關(guān)規(guī)定為設(shè)計人員在施工現(xiàn)場工作提供必要的生活與物質(zhì)保障。擇優(yōu)聘請有資質(zhì)、信譽好的專業(yè)咨詢機構(gòu)對企業(yè)或行業(yè)、地區(qū)等進行深入分析，擬定發(fā)展戰(zhàn)略或規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上對項目的建設(shè)規(guī)模、工程技術(shù)方案等進行研究、比較，根據(jù)需要進行項目財務評價、社會評價、國民經(jīng)濟評價和風險評價，編制項目建議書和可行性研究報告，為科學決策提供科學依據(jù)。房地產(chǎn)項目的管理者不僅要對項目進行投資，對施工進行監(jiān)督， 還要考慮項目的后期銷售，甚至是物業(yè)管理的前期介入。涉及相關(guān)的規(guī)劃、土地、環(huán)保、城建、消防等政府部門及銀行、設(shè)計院、勘察院、施工單位、材料商、監(jiān)理單位等各相關(guān)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)項目是在一個總體設(shè)計及總概算范圍內(nèi)，由一個或者若干個互有聯(lián)系的單項工程組成，建設(shè)中實行統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理的投資建設(shè)工程。本章講解了富地集團管理現(xiàn)狀及問題分析，對國內(nèi)三盛宏業(yè)集團、萬科集團進行分析和國外美國 Pulte Homes 房地產(chǎn)管理的先進經(jīng)驗 進行分析，并歸納總結(jié)。 黃禹康 (2021)[13]認為，房地產(chǎn)實行項目化管理，建立完善的項目管理體系，項目管理作為一種現(xiàn)代管理新理念、新方法，適應我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段所處的行業(yè)特性以及房地產(chǎn)自身所要求的企業(yè)管理的改進與創(chuàng)新，引入項目化管理技術(shù)應該是一種低成本的管理技術(shù)或管理模式變革，可以作為我國房地產(chǎn)現(xiàn)有管理手段的有益 補充和管理創(chuàng)新，可以成為房地產(chǎn)在激烈的市場競爭形勢下快速提升其競爭力的重要手段。通過決策、計劃、組織、協(xié)調(diào)合監(jiān)督等職能，對開發(fā)項目進行主導和控制。例如 60年代研制第一代戰(zhàn)略導彈武器系統(tǒng)時應用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) (PERT)、規(guī)劃計劃預算系統(tǒng)(PPBS)等 項目管理技術(shù)，并結(jié)合我國實際建立了一套組織管理理論。同時要求施工單位嚴格遵守操作規(guī)程，監(jiān)督部門嚴格按相應標準進行施工監(jiān)督和驗收，以確保工程質(zhì)量。 德意志標準化協(xié)會是德國各種標準的主管部門，是代表聯(lián)邦政府管理全國標準化工作的唯一機構(gòu)。隨著學術(shù)研究的發(fā)展，項目管理的理論和方法也出現(xiàn)不斷向縱深進展和外延開拓的發(fā)展態(tài) 勢，并取得了諸多成果。上世紀 50年代，各種學科的科學家第一章 緒論 2 從不同角度開發(fā)了許多理論方法，其中 “計劃評審技術(shù) (PERT)的出現(xiàn)被認為是現(xiàn)代項目管理的起點。房地產(chǎn)項目的參與單位包括政府部門、開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位等。 project quality management。在項目招標階段，開發(fā)商要以 “ 質(zhì)量優(yōu)先，價格為次 ” 的理念選擇施工及材料供應商。麥加里 (Mc Gang R).有效的項目管理(第三版 )費琳等譯 .北京 :電子工業(yè)出版社， 2021. [29] 劉國棟，王雪清 .工程項目組織與管理 (第一版 )，北京 :中國計劃出版社， 2021. [30] Cleland, David, TheF utureo fP rojectM anagement,P MN 93,9 :68. [31] G