【正文】 .............................................................................................................. 18 第四章 富地集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量管理措施 ................................................................ 20 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ............................................................................................................ 20 工程招標(biāo)階段 ............................................................................................................ 21 施工單位的招標(biāo) .............................................................................................. 21 物料采購控制 .................................................................................................. 21 工程實(shí)施階段 ............................................................................................................ 23 執(zhí)行全過程質(zhì)量控制方法 .............................................................................. 23 健全施工準(zhǔn)備審查制度 .................................................................................. 24 加強(qiáng)分包單位協(xié)調(diào)力度 .................................................................................. 25 把控關(guān)鍵質(zhì)量控制點(diǎn) ...................................................................................... 25 工程收尾階段 ............................................................................................................ 27 目 錄 II 第五章 建立質(zhì)量管理保證體系 .......................................................................................... 28 組織保障 .................................................................................................................... 28 技術(shù)保障 .................................................................................................................... 29 制度保障 .................................................................................................................... 30 文化保障 .................................................................................................................... 32 優(yōu)化外包 .................................................................................................................... 33 第六章 結(jié)論 .......................................................................................................................... 35 參考文獻(xiàn) .................................................................................................................................. 37 致 謝 ...................................................................................................................................... 39 第一章 緒論 1 第一章 緒論 課題研究的背景及意義 研究的背景 改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善，企業(yè)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈經(jīng)濟(jì)效益成為衡量企業(yè)管理水平的重要指標(biāo)?？梢?，房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要的方面。以后的 80年代，從工程項(xiàng)目管理實(shí)踐的基礎(chǔ)上總結(jié)提高的理論性著作開始出版。 70年代，田口玄一博士提出田口質(zhì)量理論，它包括離線質(zhì)量工程學(xué)。聯(lián)邦政府還設(shè)立了聯(lián)邦材料試 驗(yàn)局，主要負(fù)責(zé)對(duì)各單位的建材、配件和構(gòu)件提供試驗(yàn)、檢驗(yàn)說明。常見的措施有：一是實(shí)行設(shè)計(jì)簽認(rèn)制度，它規(guī)定承包商施工時(shí)，如購買某些材料和儀器設(shè)備，以及制定水泥配方等，必須提前 1個(gè)月將樣本樣品送到設(shè)計(jì)公司，經(jīng)設(shè)計(jì)公司簽字蓋章后才能采購或進(jìn)行下一步施工。 1982年，我國在魯布格水電站引水導(dǎo)流工程中首次進(jìn)行了項(xiàng)目管理實(shí)踐。 譚術(shù)魁 (2021)[10]認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)由許多子項(xiàng)、分項(xiàng)和工程活動(dòng)所構(gòu)成，而且是一個(gè)完整的工作過程 (包括預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、反饋等 )，是項(xiàng)目全部管理任務(wù) (如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等 )的結(jié)合體，作為一個(gè)完整的項(xiàng)目管理體系應(yīng)將各項(xiàng)目的各職能工作、各參與單位、各階段、各項(xiàng)目融合成一個(gè)完整有序的整體。 黃衛(wèi)平 (2021)[15]提出，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的工程項(xiàng)目管理與投資控制問題，從項(xiàng)目投資階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工審計(jì)等各環(huán)節(jié)進(jìn)行了分析，并提出了相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施，以提高經(jīng)濟(jì)效益，促使房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。本章講解了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、工程招標(biāo)階段、工程實(shí)施階段、工程收尾階段的質(zhì)量管理。生產(chǎn)的流動(dòng)性 。從項(xiàng)目的開始到項(xiàng)目的完成，通過項(xiàng)目策劃 (PP)和項(xiàng)目控制 (PC)以達(dá)到項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo) (投資、成本目標(biāo) )、質(zhì)量目標(biāo) 和進(jìn)度目標(biāo)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)象是房地產(chǎn)項(xiàng)目，它不同于施工項(xiàng)目和設(shè)計(jì)項(xiàng)目。 ④ 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容和國家有關(guān)規(guī)定對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策或報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。 (3) 項(xiàng)目實(shí)施階段的主要任務(wù) 在項(xiàng)目實(shí)施階段業(yè)主的主要工作是按合同規(guī)定為項(xiàng)目順利實(shí)施提供必要的條件，在實(shí)施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方的工作，定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行研究分析。 ⑧ 協(xié)調(diào)處理施工現(xiàn)場(chǎng)周圍地下管線和鄰近建筑物、構(gòu)筑物，以及有關(guān)文物、古樹等的保護(hù)工作，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理 我國的工程質(zhì)量管理的發(fā)展?fàn)顩r可從兩個(gè)緯度來看。對(duì)工程質(zhì)量的重視必然存在一個(gè)發(fā)展過程，目前政府已有相關(guān)的法規(guī)、條例，而行業(yè)內(nèi)也針對(duì)一些問題在進(jìn)行研討。 (1) 全面質(zhì)量管理的內(nèi)涵包含 : ① 強(qiáng)烈地關(guān)注顧客。廣泛采用團(tuán)隊(duì)形式作為授權(quán)的載體，依靠 團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)和解決問題，并盡量接近顧客。全面質(zhì)量管理認(rèn)為產(chǎn)品質(zhì)量不是靠事后檢驗(yàn)出來的，而是在事前產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中形成的，應(yīng)該對(duì)生產(chǎn)產(chǎn)品的全過程進(jìn)行質(zhì)量管理。從國民經(jīng)濟(jì)角度來看，使用時(shí)間不長(zhǎng)是驚人的浪費(fèi)，現(xiàn)在中國住宅產(chǎn)品水平不高，有很多房子才建成十幾年就提出要進(jìn)行舊城改造，這實(shí)際上是對(duì)社會(huì)和歷史的不負(fù)責(zé)。 ”規(guī)劃設(shè)計(jì)工作管理很大程度上決定了工程 項(xiàng)目實(shí)施的成敗及能否高效率達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，現(xiàn)行富地集團(tuán)的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面，實(shí)際上遵循的是一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程?？紤]經(jīng)濟(jì)因素業(yè)主方選擇它作為施工單位。材料成本跟同行業(yè)企業(yè)比較也明顯偏高。于材料商的選擇各個(gè)項(xiàng)目公司各自為政，自主選擇材料供應(yīng)商。天池雅筑項(xiàng)目的施工單位是掛靠在中鐵五局下的一個(gè)施工單位，中鐵五局具有國家特級(jí)施工資質(zhì)，無論技術(shù)力量還是施工質(zhì)量都是一家實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)，但此施工單位卻技術(shù)力量薄弱，施工質(zhì)量粗糙，整體實(shí)力不強(qiáng)。 :“良好的設(shè)計(jì)方案從來沒有像今天這樣重要，設(shè)計(jì)師提出的設(shè)計(jì)方案如果平淡無奇，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。房子的壽命周期很長(zhǎng)，在西方，許多歷經(jīng)幾千年、幾百年的房子仍在使用，中國也存在這樣的建筑 。此外，全面質(zhì)量管理還要求房地產(chǎn)企業(yè)采用 多種方法和技術(shù)，包括科學(xué)的組織管理工作、各種專業(yè)技術(shù)、數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法、成本分析、售后服務(wù)等來進(jìn)行管理。 TQM采用統(tǒng)計(jì)技術(shù)度量組織作業(yè)中每個(gè)關(guān)鍵變量，然后與標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)進(jìn)行比較以發(fā)現(xiàn)問題，追蹤問題的根源，消除產(chǎn)生問題的原因。 全面質(zhì)量管理是 20世紀(jì) 50年代末由費(fèi)根堡姆首先提出來的一種管理理論，他給全面質(zhì)量管理所下的定義如下 :“為了能夠在經(jīng)濟(jì)的水平上，并考慮到充分滿足顧客要求的條件下進(jìn)行市場(chǎng)研究、設(shè)計(jì)、制造和售后服務(wù)，把企業(yè)內(nèi)各部門的研制質(zhì)量，維持質(zhì)量和提高質(zhì)量的活動(dòng)構(gòu)成為一體的一種有效的體系 ”。從中國住宅發(fā)展史看，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下國家是建設(shè)主體，也是質(zhì)量監(jiān)督主體，有一整套的政府監(jiān)督機(jī)制。 ④ 做好項(xiàng)目有關(guān)資料的接收與管理工作。 ⑥ 確定水準(zhǔn)點(diǎn)和坐標(biāo)控制點(diǎn)，以書面形式交給承包方，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)。 第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理概述 8 ⑥ 按有關(guān)規(guī)定為設(shè)計(jì)人員在施工現(xiàn)場(chǎng)工作提供必要的生活與物質(zhì)保障。擇優(yōu)聘請(qǐng)有資質(zhì)、信譽(yù)好的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)或行業(yè)、地區(qū)等進(jìn)行深入分析，擬定發(fā)展戰(zhàn)略或規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、工程技術(shù)方案等進(jìn)行研究、比較，根據(jù)需要進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，為科學(xué)決策提供科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者不僅要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督， 還要考慮項(xiàng)目的后期銷售，甚至是物業(yè)管理的前期介入。涉及相關(guān)的規(guī)劃、土地、環(huán)保、城建、消防等政府部門及銀行、設(shè)計(jì)院、勘察院、施工單位、材料商、監(jiān)理單位等各相關(guān)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是在一個(gè)總體設(shè)計(jì)及總概算范圍內(nèi)，由一個(gè)或者若干個(gè)互有聯(lián)系的單項(xiàng)工程組成，建設(shè)中實(shí)行統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理的投資建設(shè)工程。本章講解了富地集團(tuán)管理現(xiàn)狀及問題分析，對(duì)國內(nèi)三盛宏業(yè)集團(tuán)、萬科集團(tuán)進(jìn)行分析和國外美國 Pulte Homes 房地產(chǎn)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn) 進(jìn)行分析，并歸納總結(jié)。 黃禹康 (2021)[13]認(rèn)為，房地產(chǎn)實(shí)行項(xiàng)目化管理，建立完善的項(xiàng)目管理體系，項(xiàng)目管理作為一種現(xiàn)代管理新理念、新方法，適應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段所處的行業(yè)特性以及房地產(chǎn)自身所要求的企業(yè)管理的改進(jìn)與創(chuàng)新，引入項(xiàng)目化管理技術(shù)應(yīng)該是一種低成本的管理技術(shù)或管理模式變革，可以作為我國房地產(chǎn)現(xiàn)有管理手段的有益 補(bǔ)充和管理創(chuàng)新，可以成為房地產(chǎn)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下快速提升其競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。通過決策、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)合監(jiān)督等職能，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行主導(dǎo)和控制。例如 60年代研制第一代戰(zhàn)略導(dǎo)彈武器系統(tǒng)時(shí)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) (PERT)、規(guī)劃計(jì)劃預(yù)算系統(tǒng)(PPBS)等 項(xiàng)目管理技術(shù)，并結(jié)合我國實(shí)際建立了一套組織管理理論。同時(shí)要求施工單位嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，監(jiān)督部門嚴(yán)格按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工監(jiān)督和驗(yàn)收，以確保工程質(zhì)量。 德意志標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)是德國各種標(biāo)準(zhǔn)的主管部門，是代表聯(lián)邦政府管理全國標(biāo)準(zhǔn)化工作的唯一機(jī)構(gòu)。隨著學(xué)術(shù)研究的發(fā)展，項(xiàng)目管理的理論和方法也出現(xiàn)不斷向縱深進(jìn)展和外延開拓的發(fā)展態(tài) 勢(shì)，并取得了諸多成果。上世紀(jì) 50年代，各種學(xué)科的科學(xué)家第一章 緒論 2 從不同角度開發(fā)了許多理論方法，其中 “計(jì)劃評(píng)審技術(shù) (PERT)的出現(xiàn)被認(rèn)為是現(xiàn)代項(xiàng)目管理的起點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與單位包括政府部門、開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位等。 project quality management。在項(xiàng)目招標(biāo)階段，開發(fā)商要以 “ 質(zhì)量?jī)?yōu)先，價(jià)格為次 ” 的理念選擇施工及材料供應(yīng)商。麥加里 (Mc Gang R).有效的項(xiàng)目管理(第三版 )費(fèi)琳等譯 .北京 :電子工業(yè)出版社， 2021. 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