【正文】 .............................................................................................................. 18 第四章 富地集團房地產企業(yè)項目質量管理措施 ................................................................ 20 規(guī)劃設計階段 ............................................................................................................ 20 工程招標階段 ............................................................................................................ 21 施工單位的招標 .............................................................................................. 21 物料采購控制 .................................................................................................. 21 工程實施階段 ............................................................................................................ 23 執(zhí)行全過程質量控制方法 .............................................................................. 23 健全施工準備審查制度 .................................................................................. 24 加強分包單位協(xié)調力度 .................................................................................. 25 把控關鍵質量控制點 ...................................................................................... 25 工程收尾階段 ............................................................................................................ 27 目 錄 II 第五章 建立質量管理保證體系 .......................................................................................... 28 組織保障 .................................................................................................................... 28 技術保障 .................................................................................................................... 29 制度保障 .................................................................................................................... 30 文化保障 .................................................................................................................... 32 優(yōu)化外包 .................................................................................................................... 33 第六章 結論 .......................................................................................................................... 35 參考文獻 .................................................................................................................................. 37 致 謝 ...................................................................................................................................... 39 第一章 緒論 1 第一章 緒論 課題研究的背景及意義 研究的背景 改革開放以來，我國經濟飛速發(fā)展，社會主義市場經濟體制逐漸完善，企業(yè)成為市場競爭的主體，市場競爭日益激烈經濟效益成為衡量企業(yè)管理水平的重要指標?？梢姡康禺a項目的質量管理是房地產市場的一個重要的方面。以后的 80年代，從工程項目管理實踐的基礎上總結提高的理論性著作開始出版。 70年代，田口玄一博士提出田口質量理論，它包括離線質量工程學。聯(lián)邦政府還設立了聯(lián)邦材料試 驗局，主要負責對各單位的建材、配件和構件提供試驗、檢驗說明。常見的措施有：一是實行設計簽認制度，它規(guī)定承包商施工時，如購買某些材料和儀器設備，以及制定水泥配方等，必須提前 1個月將樣本樣品送到設計公司，經設計公司簽字蓋章后才能采購或進行下一步施工。 1982年，我國在魯布格水電站引水導流工程中首次進行了項目管理實踐。 譚術魁 (2021)[10]認為，房地產開發(fā)項目是一個由許多子項、分項和工程活動所構成，而且是一個完整的工作過程 (包括預測、決策、計劃、控制、反饋等 )，是項目全部管理任務 (如工期、費用、質量、合同、資源、組織、信息等 )的結合體，作為一個完整的項目管理體系應將各項目的各職能工作、各參與單位、各階段、各項目融合成一個完整有序的整體。 黃衛(wèi)平 (2021)[15]提出，針對房地產業(yè)的工程項目管理與投資控制問題，從項目投資階段、設計階段、實施階段、竣工審計等各環(huán)節(jié)進行了分析，并提出了相關的應對措施，以提高經濟效益，促使房地產的健康持續(xù)發(fā)展。本章講解了項目規(guī)劃設計階段、工程招標階段、工程實施階段、工程收尾階段的質量管理。生產的流動性 。從項目的開始到項目的完成，通過項目策劃 (PP)和項目控制 (PC)以達到項目的費用目標 (投資、成本目標 )、質量目標 和進度目標。 房地產項目管理對象是房地產項目，它不同于施工項目和設計項目。 ④ 根據項目建設規(guī)模、建設內容和國家有關規(guī)定對項目進行決策或報請有關部門批準。 (3) 項目實施階段的主要任務 在項目實施階段業(yè)主的主要工作是按合同規(guī)定為項目順利實施提供必要的條件，在實施過程中督促檢查并協(xié)調有關各方的工作，定期對項目進展情況進行研究分析。 ⑧ 協(xié)調處理施工現(xiàn)場周圍地下管線和鄰近建筑物、構筑物，以及有關文物、古樹等的保護工作，并承擔相應費用。 房地產項目質量管理 我國的工程質量管理的發(fā)展狀況可從兩個緯度來看。對工程質量的重視必然存在一個發(fā)展過程，目前政府已有相關的法規(guī)、條例，而行業(yè)內也針對一些問題在進行研討。 (1) 全面質量管理的內涵包含 : ① 強烈地關注顧客。廣泛采用團隊形式作為授權的載體，依靠 團隊發(fā)現(xiàn)和解決問題，并盡量接近顧客。全面質量管理認為產品質量不是靠事后檢驗出來的，而是在事前產品的生產過程中形成的，應該對生產產品的全過程進行質量管理。從國民經濟角度來看，使用時間不長是驚人的浪費，現(xiàn)在中國住宅產品水平不高，有很多房子才建成十幾年就提出要進行舊城改造，這實際上是對社會和歷史的不負責。 ”規(guī)劃設計工作管理很大程度上決定了工程 項目實施的成敗及能否高效率達到預期目標，現(xiàn)行富地集團的規(guī)劃及設計方面，實際上遵循的是一般房地產企業(yè)所采用的作業(yè)流程?？紤]經濟因素業(yè)主方選擇它作為施工單位。材料成本跟同行業(yè)企業(yè)比較也明顯偏高。于材料商的選擇各個項目公司各自為政，自主選擇材料供應商。天池雅筑項目的施工單位是掛靠在中鐵五局下的一個施工單位，中鐵五局具有國家特級施工資質，無論技術力量還是施工質量都是一家實力強勁的企業(yè)，但此施工單位卻技術力量薄弱，施工質量粗糙，整體實力不強。 :“良好的設計方案從來沒有像今天這樣重要，設計師提出的設計方案如果平淡無奇，在房地產市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認可。房子的壽命周期很長，在西方，許多歷經幾千年、幾百年的房子仍在使用，中國也存在這樣的建筑 。此外，全面質量管理還要求房地產企業(yè)采用 多種方法和技術，包括科學的組織管理工作、各種專業(yè)技術、數理統(tǒng)計方法、成本分析、售后服務等來進行管理。 TQM采用統(tǒng)計技術度量組織作業(yè)中每個關鍵變量，然后與標準和基準進行比較以發(fā)現(xiàn)問題，追蹤問題的根源，消除產生問題的原因。 全面質量管理是 20世紀 50年代末由費根堡姆首先提出來的一種管理理論，他給全面質量管理所下的定義如下 :“為了能夠在經濟的水平上，并考慮到充分滿足顧客要求的條件下進行市場研究、設計、制造和售后服務，把企業(yè)內各部門的研制質量，維持質量和提高質量的活動構成為一體的一種有效的體系 ”。從中國住宅發(fā)展史看，計劃經濟下國家是建設主體，也是質量監(jiān)督主體，有一整套的政府監(jiān)督機制。 ④ 做好項目有關資料的接收與管理工作。 ⑥ 確定水準點和坐標控制點，以書面形式交給承包方，并進行現(xiàn)場交驗。 第二章 房地產項目質量管理概述 8 ⑥ 按有關規(guī)定為設計人員在施工現(xiàn)場工作提供必要的生活與物質保障。擇優(yōu)聘請有資質、信譽好的專業(yè)咨詢機構對企業(yè)或行業(yè)、地區(qū)等進行深入分析，擬定發(fā)展戰(zhàn)略或規(guī)劃，并在此基礎上對項目的建設規(guī)模、工程技術方案等進行研究、比較，根據需要進行項目財務評價、社會評價、國民經濟評價和風險評價，編制項目建議書和可行性研究報告，為科學決策提供科學依據。房地產項目的管理者不僅要對項目進行投資，對施工進行監(jiān)督， 還要考慮項目的后期銷售，甚至是物業(yè)管理的前期介入。涉及相關的規(guī)劃、土地、環(huán)保、城建、消防等政府部門及銀行、設計院、勘察院、施工單位、材料商、監(jiān)理單位等各相關企業(yè)。房地產開發(fā)項目是在一個總體設計及總概算范圍內，由一個或者若干個互有聯(lián)系的單項工程組成，建設中實行統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理的投資建設工程。本章講解了富地集團管理現(xiàn)狀及問題分析，對國內三盛宏業(yè)集團、萬科集團進行分析和國外美國 Pulte Homes 房地產管理的先進經驗 進行分析，并歸納總結。 黃禹康 (2021)[13]認為，房地產實行項目化管理，建立完善的項目管理體系，項目管理作為一種現(xiàn)代管理新理念、新方法，適應我國房地產業(yè)現(xiàn)階段所處的行業(yè)特性以及房地產自身所要求的企業(yè)管理的改進與創(chuàng)新，引入項目化管理技術應該是一種低成本的管理技術或管理模式變革，可以作為我國房地產現(xiàn)有管理手段的有益 補充和管理創(chuàng)新，可以成為房地產在激烈的市場競爭形勢下快速提升其競爭力的重要手段。通過決策、計劃、組織、協(xié)調合監(jiān)督等職能，對開發(fā)項目進行主導和控制。例如 60年代研制第一代戰(zhàn)略導彈武器系統(tǒng)時應用網絡計劃技術 (PERT)、規(guī)劃計劃預算系統(tǒng)(PPBS)等 項目管理技術，并結合我國實際建立了一套組織管理理論。同時要求施工單位嚴格遵守操作規(guī)程，監(jiān)督部門嚴格按相應標準進行施工監(jiān)督和驗收，以確保工程質量。 德意志標準化協(xié)會是德國各種標準的主管部門，是代表聯(lián)邦政府管理全國標準化工作的唯一機構。隨著學術研究的發(fā)展，項目管理的理論和方法也出現(xiàn)不斷向縱深進展和外延開拓的發(fā)展態(tài) 勢，并取得了諸多成果。上世紀 50年代，各種學科的科學家第一章 緒論 2 從不同角度開發(fā)了許多理論方法，其中 “計劃評審技術 (PERT)的出現(xiàn)被認為是現(xiàn)代項目管理的起點。房地產項目的參與單位包括政府部門、開發(fā)商、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位等。 project quality management。在項目招標階段，開發(fā)商要以 “ 質量優(yōu)先，價格為次 ” 的理念選擇施工及材料供應商。麥加里 (Mc Gang R).有效的項目管理(第三版 )費琳等譯 .北京 :電子工業(yè)出版社， 2021. [29] 劉國棟，王雪清 .工程項目組織與管理 (第一版 )，北京 :中國計劃出版社， 2021. [30] Cleland, David, TheF utureo fP rojectM anagement,P MN 93,9 :68. [31] G