【正文】 簡單、缺點(diǎn)為能考慮到房地產(chǎn)品質(zhì)的差異性，以及品質(zhì)會隨著時(shí)間改變的問題。 例子： 一塊七通一平的待建空地，面積 10000平方米；允許用途商業(yè)、居??；允許容積率 7；允許建筑密度 =50%；土地使用權(quán) 50年；出售時(shí)間 1996年 10月。 確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的投入、利息的負(fù)擔(dān)、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)，以及各項(xiàng)收入與支出的折現(xiàn)計(jì)算服務(wù)。 假設(shè)開發(fā)法的基本公式 ⑴ 最基本的公式 待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 投資者購買時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ⑵按估價(jià)對象細(xì)化的公式 求生地價(jià)值、求毛地價(jià)值、求熟地價(jià)值、求在建工程價(jià)值、求舊房價(jià)值的公式。 ⑴土地現(xiàn)值 =620*1000=620230元 ⑵建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*=1920230元 ⑶ 估價(jià)對象現(xiàn)時(shí)總價(jià) =620230+1920230=2540000元 ⑷估價(jià)對象現(xiàn)時(shí)單價(jià) =2540000/2023=1270元 例子 ⑴估價(jià)對象概況 某房地產(chǎn)為企業(yè)辦公大樓，土地面積為 1500平方米，建筑物總面積為 5100平方米，建造日期為 1992年，鋼混結(jié)構(gòu)。評估造成的資產(chǎn)貶值或消除這種不利影響需要投入的資金量。 ① 物質(zhì)上折舊 — 指建筑物隨著時(shí)間推移 、 風(fēng)吹日曬 、 使用等在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失 。 重臵成本 — 是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)、按股價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。（？）從估價(jià)的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算作利潤。 ⑴土地取得成本：是取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。找出不同類型投資的收益率并按照風(fēng)險(xiǎn)值大小從高到低進(jìn)行排序制成圖表，然后將估價(jià)對象與這些類型的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，根據(jù)估價(jià)對象的投資風(fēng)險(xiǎn)確定其所在圖表中的位臵從而確定其收益率的方法。 ⑸收益年限的確定 對于土地與建筑物合成體的估價(jià)對象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限的，就根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限。 ，凈收益等于產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。 ⑵ 不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取 凈收益的求取因估價(jià)對象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種 情況： ①出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對象，其凈收益根據(jù)租賃資料求取。 適用范圍：以獲取收益為目的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)。 ⑴區(qū)位狀況： 繁華程度 、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨 路狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 修正公式： 交易實(shí)例在成交日期的價(jià)格 *交易日期修正系數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) /交易案例價(jià)格指數(shù) 一般采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來進(jìn)行修正。 *盡管成交價(jià)格都為 80萬元，但實(shí)際價(jià)格不一樣。合理的調(diào)整順序應(yīng)該是：銷售條款、時(shí)間和市場條件、位臵、物理特征。（比較要差異并觀察哪些差異對價(jià)格差異構(gòu)成了主要影響） ? ? 注意幾個(gè)問題：一是銷售調(diào)整應(yīng)該是合理的。在很多評估中，常規(guī)的做法就是對可比銷售實(shí)例進(jìn)行現(xiàn) 場檢查。政府、民間、市場限制。這些可能包括： 土地大小、形狀、地形、土壤等。應(yīng)對實(shí)際利率、付款計(jì)劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。大類用途：居住、商業(yè)、辦公 、旅館、工業(yè)等。 銷售日期應(yīng)相對接近估價(jià)日期。 （ 1）選擇可比銷售 一個(gè)銷售要成為可比對象應(yīng)滿足三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 分析交易案例并將交易案例與待估不動(dòng)產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)標(biāo)的）進(jìn)行比 較，考慮銷售時(shí)間、位臵以及其他影響市場價(jià)值的因素。這個(gè)過程稱為調(diào)整過程。 如，拆遷時(shí)公共設(shè)施的評估、不得抵押房地產(chǎn)不能進(jìn)行抵押。 同一供求范圍是指與估價(jià)對象具有替代關(guān)系，價(jià)格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值。（使用價(jià)值、交換價(jià)值）大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)評估的目的是為了估算所謂的市場價(jià)值，可以簡單地將其定義為某一財(cái)產(chǎn)在一個(gè)充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價(jià)格。 ? 房地產(chǎn)估價(jià) =科學(xué) +藝術(shù) ? ? 不動(dòng)產(chǎn)上市、融資、銷售和購買決策的需要。 *合法處分 — 應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。 ⑷估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 — 要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 ②確定估價(jià)對象：實(shí)體狀況、權(quán)利狀況 實(shí)體狀況 — 土地 OR建筑物 OR兩者結(jié)合體；坐落位臵、地段、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類型。這里涉 及三個(gè)基本的考慮因素： ①根據(jù)評估目的對每種方法的適合程度進(jìn)行檢查； ②對數(shù)據(jù)的充分性和可靠性，以及分析中任何假設(shè)的有效性進(jìn)行考慮； ③對使用評估方法得出的價(jià)值范圍（數(shù)值分布）以及該范圍內(nèi)每個(gè)價(jià)值 的價(jià)值位臵（高、中、低）進(jìn)行考慮。這個(gè)過程包括兩個(gè)部 分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價(jià)對象之間的不同； 第二是將交易案例之間的銷售價(jià)格差異與財(cái)產(chǎn)特征的差異相比較。首先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)該是一宗競爭性財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的供求將隨時(shí)間而變化并因此影響價(jià)值的變化。 ⑶可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。需要這些信息是為了理解是否因?yàn)槿谫Y的原因而應(yīng)該對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。 一個(gè)或多個(gè)建筑的大小和性質(zhì)。 ? （ 4）銷售財(cái)產(chǎn)的位臵 ? 公交便利性、學(xué)校，文化娛樂設(shè)施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷售日期后而不是實(shí)地檢查的日期對財(cái)產(chǎn)的施工。換句話說，調(diào)整的金額應(yīng)該與被調(diào)整的特征之間存在合理的關(guān)系；二是調(diào)整的金額應(yīng)該同時(shí)適用每筆銷售。 ? （ 4）調(diào)整類型：按百分比調(diào)整、按比較單位調(diào)整、按一次總算金額調(diào)整、 （ 1）銷售條款 應(yīng)對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其成交價(jià)格內(nèi)涵相同、口徑 一致、相互可比。處理方式：以一次付清所 需支付的金額為準(zhǔn)。定基價(jià)格植樹、環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 ⑵權(quán)益狀況： 土地使用權(quán)年限 、城市規(guī)劃限制條件（如 建筑容積率 ）等。 收益法的計(jì)算公式 ⑴最一般的公式 ⑵無限年且其他因素不變的公式 ⑶有限年且其他因素不變的公式 ⑷凈收益在前若干年有變化的公式 ⑸預(yù)知未來若干年后房地產(chǎn)價(jià)格的公式 ⑹凈收益按等差級數(shù)遞增的公式 ⑺凈收益按等差級數(shù)遞減的公式 ⑻凈收益按一定比率遞增的公式 ⑼凈收益按一定比率遞減的公式 nnnnniiirarararararav)1()1(. . . . . .)1()1()1()1( 11332211 ????????????? ????rav ?])1( 11[ nrrav ???tttiiirvrav)1()1(1 ??????估價(jià)程序 收益法 資本化率 r確定 凈收益測算 A=AgAc 毛收入測算 Ag 經(jīng)營成本測算 Ac 收益價(jià)格測算 評估價(jià) 凈收益的求取 ⑴凈收益的求取公式 凈收益 =潛在毛收入 空臵等造成的收入損失 運(yùn)營費(fèi)用 =有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用 潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空臵狀況下可獲得收入。通常 為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余 額。 ，凈收益等于農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息等。 資本化率 資本化率又稱還原利率，是將不動(dòng)產(chǎn)純收益還原成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的利率或比例，其實(shí)質(zhì)是一種資本投資收益率。 ⑷投資復(fù)合收益法：此法以購買房地產(chǎn)的抵押貸款利息率與自有資本的收益率的加權(quán)平均數(shù)來求取資本化率。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：①通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；②通過城市拆遷取得的，土地取得成本包括拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；③在市場上 “ 購買 ” 的，土地取得成本包括購買土地的價(jià)款和