【正文】 紙張大小應(yīng)采用A4紙規(guī)格。3 我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。9 職業(yè)道德 估價人員和估價機構(gòu)不得作任何虛偽的估價，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。2 估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。8 估價報告 估價報告應(yīng)做到下列幾點：1 全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套；2 公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；3 準確性：用語應(yīng)力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響；4 概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點。 房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。 房地產(chǎn)拍賣底價評估，首先應(yīng)以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價。 房地產(chǎn)分割、合并估價 房地產(chǎn)分割、合并估價應(yīng)注意分割、合并對房地產(chǎn)價值的影響。 房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標準，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。 保險價值應(yīng)是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎(chǔ)的保險標的的價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。 以營利為目的出租劃拔土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價格評估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定進行。 區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。 估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應(yīng)為：1 建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計；2 建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊；3 建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊；4 建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊；5 建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。 建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。注：開發(fā)利潤應(yīng)以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。RM＋（1－M）RE ………………（）式中 R ─ 資本化率（％）；M ─ 貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率；RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。 凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。? 出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。個別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：1 是估價對象的類似房地產(chǎn)；2 成交日期與估價時點相近，不宜超過一年；3 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。估價作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；2 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；3 預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費；4 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。 遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 建筑物重建價格 reproduction cost of building采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 成本法 cost approach求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 公開市場 open market在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性。 房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定。本規(guī)范由建設(shè)部負責(zé)管理，具體解釋工作由中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會負責(zé)。在使用過程中，各估價機構(gòu)、估價人員和有關(guān)單位、人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗，并將意見寄往中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號，郵政編碼：100835），以供修訂時參考。2 術(shù) 語 房地產(chǎn) real estate，real property土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。 公開市場價值 open market value在公開市場上最可能形成的價格。 假設(shè)開發(fā)法 hypothetical development method，residual method預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 物質(zhì)上的折舊 physical depreciation， physical deterioration建筑物在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。當估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：1 保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；2 轉(zhuǎn)換用途前提：認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價；3 裝修改造前提：認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價；4 重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；5 上述情形的某種組合。 估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。 收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。 選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。進行個別因素修正時，應(yīng)將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進行調(diào)整。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。4 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進行比較，判斷、確定資本化率。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：1 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。 具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況，并應(yīng)在估價報告中予以說明。修復(fù)所需的費用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分。 積算價格應(yīng)為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑物的現(xiàn)值，必要時還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。 開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取待開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。 運用基準地價修正法評估宗地價格時，宜按當?shù)貙鶞实貎r的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準。 房地產(chǎn)抵押價值評估 房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進行。2 用成本法估價，價格構(gòu)成中