【正文】 當(dāng)然具體調(diào)整的內(nèi)容和比較因素要根據(jù)估價對象的用途等情況來決定，你住宅的，商業(yè)的，工業(yè)的，寫字樓的都做哪些，每一個差別在不同用處之間中還有不同的影響。接下來第十二條就是權(quán)益狀況調(diào)整，這里面有規(guī)劃條件，但最重要的容積率，土地使用期限不同，共有的狀況，用益物權(quán)設(shè)立情況，租賃、貸款情況，有沒有出租，但還有擔(dān)保這部分，拖欠稅費的情況、查封情況，這就是權(quán)益狀況。建筑物實物狀況里面就包括建筑規(guī)模，面積，建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)施設(shè)備，裝飾裝修，設(shè)施設(shè)備對住宅來講也是比較重要的，北方一般上下水都具備，還有有沒有熱水，有些房子好的有而熱水供應(yīng)有些沒有，還有就是有沒有燃?xì)?，有些房子就沒有燃?xì)?，就還靠煤氣罐。可比實例的房地產(chǎn)和估價對象的房地產(chǎn)還不完全相同，對它我們做一個調(diào)整，我們剛才講，財產(chǎn)范圍不同不放在這個里面，兩個時間有有無差別放到前面去，這個是好壞的、優(yōu)劣的這些放進(jìn)去。接下來統(tǒng)一融資條件，這里面說一個原則性的規(guī)定，將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格調(diào)整為常規(guī)融資條件下的價格。第六條就是建立比較基準(zhǔn)。第五個，成交價格應(yīng)該是正常的價格，或者修正成正常的價格。把具體的估價目的不同對應(yīng)不同的交易方式，大量的理解就是買賣還是租賃。一個是具體的交易方式不同，出讓的方式不同，不同的出讓方式形成的價格不一樣，還做適當(dāng)?shù)男拚蛘哒{(diào)整，還有就是第四個成交日期，最重要的是交易日期，成交日期是哪一天。接下來進(jìn)行修正或者調(diào)整，一個是交易情況修正，翻過來第十頁，一個是市場狀況調(diào)整一個是房地產(chǎn)狀況調(diào)整，最后一步是計算比較價值，起個名字叫比較價值。我們說是市場狀況，市場不景氣。能用的里面我都要測算，測算的結(jié)果擺放在這里，將來估價結(jié)果里面還要不同方法測算結(jié)果。所以在建工程就是用典型的假設(shè)開發(fā)法和成本法來應(yīng)用的。最后一條，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)及時保存和整理估價報告，并且保存到估價行為結(jié)束為止，而且不能少于十天，它保存的期限從報告出具之日起到估價行為的結(jié)束。估價項目的來源和溝通比較難，估價項目是怎么來的，是朋友介紹的還是怎么樣的，這個里面隱含著有沒有人打招呼啊，要你估高或者估低價等等。記載審核意見人員以及日期，然后就是簽名。就是我們超出常規(guī)的懷疑的，我們不能說假設(shè)有估價，到底有沒有要根據(jù)檢測的。第十條是講估價技術(shù)以外的一些問題，所以這是要把這兩個給用上。但外面的是可以做到的得到，內(nèi)部的可以不去做，但那種情況可以不去做，一個是權(quán)利人是被迫的，像征收這塊就屬于被迫的。第三個就是估價制度實地查看記錄，將來實際查看記錄是要放到報告附件里面去。提供原件再來核對，還有就是我們說對估價資料進(jìn)行檢查，如果做核對這一步就更好。就是一定要想辦法問委托人，那政府也幫著你啊，協(xié)會也幫著你啊，弄弄也就差不多了。你像稅收估價我是采用批量估價還是個量估價，如果采用批量估價還是個量估價這都是一種選擇。所以方法的選用啊，理論上可以的就可以用。第四條估價作業(yè)方案，所有方案不管大的小的項目，應(yīng)當(dāng)在估價項目分析的基礎(chǔ)上了解估價目，在分析的基礎(chǔ)上來編寫。實際上征收的目的是來干嘛啊，政府要用這塊地要用這個空間，他不是要這個房子。他進(jìn)行相應(yīng)的買賣或者租賃抵押，都是合法的。第一要明確他的財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或者虛構(gòu)。所以先要把估價目的搞明白，就是委托人的真實需要。所以每個估價項目至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師，就跟剛才兩個人估價有一個人是項目負(fù)責(zé)人一樣，他可能是項目負(fù)責(zé)人可能是另一個人，但至少有一名是注冊房地產(chǎn)估價師全程參與，實地查看估價對象，撰寫估價報告。如果要再接著說就是簽合同，那合同就比較具體了，那合計收費啊，要收多少啊，還有一些~~的要不要交啊，技術(shù)報告啊，什么時間交報告啊，什么英文中文啦等等這些。當(dāng)然他委托估價受不受理，從理論上有幾種情況是不受理的，第一個超越了你的業(yè)務(wù)范圍，像我們這些估價機(jī)構(gòu)是經(jīng)過行政許可的，分為一級二級三級，它的業(yè)務(wù)范圍是根據(jù)估價目的來劃分的。第二個甚至是估價師給他填好，他看完了，簽字就好。有沒有省略的，有沒有遺漏的，該做的沒做，所以現(xiàn)在所有的檢查里面都是一樣的。第二個政府和有關(guān)部門沒有對估價對象的用途認(rèn)定的，就按照下面這個來操作。應(yīng)當(dāng)作為估價假設(shè)中的互相一致假設(shè)，這次我們這個估價假設(shè)也做出了明確的規(guī)定。第四個就是改變規(guī)模，擴(kuò)大規(guī)?；蛘呤强s小規(guī)模，通常情況下都是擴(kuò)大規(guī)模。一個就是維持現(xiàn)狀，現(xiàn)狀就是最高最佳利用，第二個更新改造，更新改造達(dá)到最高最佳利用原則，最簡單的就是重新裝飾裝修里面?，F(xiàn)實中這一點應(yīng)該就是征收，老百姓他沒有什么開發(fā)利用的，他開發(fā)利用的就還是他這個房子。你最后還是要有回報，沒有回報的東西，它是只解決眼前盲干，沒有實現(xiàn)價值最大化。第三個財務(wù)上的，也就是經(jīng)濟(jì)上的，有沒有產(chǎn)出，是合理的，經(jīng)濟(jì)上的合理是非常重要的。市場價值的評估要居中的，既不樂觀也不悲觀。而不是簡單的評高評低，要滿足他的需要。反過來講它當(dāng)時確實只值一萬塊錢，你就是硬給它評估到兩萬或者一萬五等等，反正不是在合理范圍內(nèi)，到時司法一查證這個房子值不了這么多，你就要出事了。合法情況下它的價格價值，價格時點是所有的估價都要遵循，我現(xiàn)在還想不出一個不遵循價格時點的人。獨立客觀公正原則就是評估出來的這個價格是各方當(dāng)事人評估出來的都是客觀合理的，不偏袒某一方，不會一方有利一方不利。那廣義上來講，一般情況下也不一定這么要求。這是我舉的例子。交易中的一些欠的稅費。過去我們都是籠統(tǒng)的房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)遵循什么原則，主要是評估市場價格，但現(xiàn)在業(yè)務(wù)越來越多越來越復(fù)雜，需要評估的價值價格類型也是非常多的，所以我們規(guī)定要遵循市場價格的原則。這就是第二條吧，跟大家講一下。所以將來會這么演變，但繼續(xù)保留的可能性是比較大的。反過來講，它不屬于準(zhǔn)入類的職業(yè)資格就是什么，誰都可以做。第二個，各種類型的房地產(chǎn)，這里面列舉了房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)，實際上除了房地產(chǎn)之外還包括房屋里面的一些動產(chǎn)無形資產(chǎn)等等一些。這叫拓展業(yè)務(wù)，就是把估價做實了，這次這一方面做了很大的變化。其他估價不做改變，所以我們從見證性估價改為咨詢性的估價，見證性估價這個詞啊在術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)里分為兩類。接下來請大家把規(guī)范翻到正文里面的第一頁，就是準(zhǔn)則，我就逐張逐條給大家捋一遍。接下來后面再簽上你的名字，還要注明簽名時的年月日。接下來一個方面，每個估價項目至少選派兩名能夠勝任該估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師共進(jìn)行估價。所以我們這次新的規(guī)范，三個估價工作都得你來干至少有一個估價師全程參與。給不給在估價整個活動中來約定，就是簽委托合同的時候說清楚，你給就給不給就不給，那將來這形成的話，我給話的這收費就得高一些，不給的話收費就得低一些等等這樣一些東西就。就這樣一種心態(tài)在中國就是普遍現(xiàn)象，最后就是誰都倒霉。別干那么多了，干得慢干的好一點，過去做一個項目收一個項目，現(xiàn)在可能做10個項目收不到一個項目的錢。這個一定要真實的。那你這個產(chǎn)品可以做的比國家標(biāo)準(zhǔn)還好。我們目前的業(yè)務(wù)還比較單一集中，將來我們看業(yè)務(wù)有哪些種類，是一個還是現(xiàn)實估價中的難題，像用途不一致的時候，怎么辦，經(jīng)常遇到這個問題，實際用途，規(guī)劃用途，正當(dāng)用途等等這樣一些。講起來天津這個事情就要涉及到損害賠償?shù)墓纼r問題，這個里面我們講到了損失資本化這是一個，還有一個就是修復(fù)成本法是對于這個可修復(fù)的修復(fù)成本來估價。那還有些看不懂的有爭議的到以后修訂再解決。接下來簡單談一下這個規(guī)范，宏觀上來理解：這個規(guī)范了就是咱們在房地產(chǎn)估價過程中遇到什么樣問題的時候應(yīng)當(dāng)怎么做不應(yīng)當(dāng)怎么做，原理是一個意思一個方向，就是你在做估價的時候遇到什么樣的問題，把這些問題按照我的題板概述出來。我記得天津八月多辦房地產(chǎn)估價基本術(shù)語的培訓(xùn)班，基本術(shù)語和規(guī)范現(xiàn)在合在一起就完全銜接起來，基本術(shù)語和新的規(guī)范的用詞基本是一致的，聽了術(shù)語再聽規(guī)范就比較輕松了，原來記得新的規(guī)范修訂過程中，最后的稿沒出來，基本上接近這個最終稿，也給大家講過，也有和以前有不同。另外一個估價標(biāo)準(zhǔn)，就是房地產(chǎn)估價基本術(shù)語要求，因為房地產(chǎn)的專一性很強(qiáng)，很多術(shù)語放在老的規(guī)范里單做一章，原則上滿足不了需要，所以把它單獨抽出來，175條術(shù)語單獨成為一個國家標(biāo)準(zhǔn)。所以這次新的規(guī)范與老規(guī)范相比，一個是要求更具體更詳細(xì)了，如果你對照老的規(guī)范，老的規(guī)范是99年，那個時候?qū)嶋H業(yè)務(wù)也不太多，種類研究還不夠，但在當(dāng)時了也算是比較先進(jìn)的了。市場比較法對應(yīng)的名稱統(tǒng)一改為比較法，再是收益法，再是成本法，再是假設(shè)開發(fā)法這些常用的四種方法。另外我們提供兩個方法，一個叫做標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法，一個叫做多元回歸分析法，所以根據(jù)現(xiàn)在新的估價業(yè)務(wù)增加這些方法。它是效率最高的，最后衡量的標(biāo)準(zhǔn)就是國家標(biāo)準(zhǔn)，它的要求就是你至少要按照國家標(biāo)準(zhǔn)來做。接下來，這次國家標(biāo)準(zhǔn)有一些重大的改變，我先看看，把它說幾個方面，一個要求是采用比較法估價的時候，應(yīng)該對可比實際的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實地查看，就是對這個看到的實例要對它的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實地查看，估價師要親自到現(xiàn)場去看。就像很多產(chǎn)品一樣都在搞假，不搞假確實掙不了錢。我說你舉個例子，開餐館，外國人開餐館幾點開門幾點關(guān)門井井有條，中國在旁邊開餐館就延長一夜時間，他也勤快啊，人家老外忙，他也忙就忙一夜通宵達(dá)旦，沒日沒夜干，別人也跟著你學(xué)，你就加價。第二個估價技術(shù)報告，要不要提供給委托人，原來是一個難題，特別是在征收評估里面，技術(shù)報告是不給的，也不敢給。就是一個估價項目至少有一個注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作，哪幾個把重要的幾個點出來，接單的時候~~估價評估的時候你要看，到現(xiàn)場的時候你要干，寫報告的時候你也要干。這就加大了估價師的責(zé)任，過去好多不是房產(chǎn)估價師的替代估價師，就像我們其他的行業(yè)一樣，一出問題一抓的都是臨時工農(nóng)民工。這次把它改了，注冊房地產(chǎn)估價師的簽名都放在估價結(jié)果報告后面的，等你簽字的時候要看看這個估價結(jié)果，過去都是在估價師聲明里面簽，聲明了都是一個模板，還有就是看那個結(jié)果簽字每一個都不一樣。成本法、假設(shè)開發(fā)法其他估價方法由~~~教授來講。那其中和這個里面相關(guān)的，一個是要從見證性估價轉(zhuǎn)向咨詢性估價，過去我們的估價主要是提供價格價值證明作用的這個估價，按這個估價來做。像人民法院這個拍賣了未確定保額價提供應(yīng)對的估價，可能還有中立的第三方，那也可能當(dāng)時接受的某一方不說。就這個規(guī)范它的適用范圍是什么，第二條講到了適用于房地產(chǎn)估價活動，那什么是房地產(chǎn)估價活動，所以就得根據(jù)說明，說明各種需要，對各種類型的房地產(chǎn)它的各種價值和價格，它不僅僅是估價地上的房屋或者建筑、產(chǎn)地等等這樣一些。第三個方面就是各種價值和價格，除了司法價值之外，還有投資價值，現(xiàn)狀價值，快速變現(xiàn)價值，產(chǎn)業(yè)價值，抵押價值，抵押凈值，~~價值，保險價值，賣方要價，買方出價等等，這些算是房地產(chǎn)的，為了各種目的的，對房地產(chǎn)評估的各種價值都是屬于這個規(guī)范以外。那我們這個職業(yè)資格未來會怎么樣？那也有競爭對手希望把它取消掉，所以未來會有三種人，繼續(xù)保留準(zhǔn)入類的職業(yè)資格，第二個改為水平評價類，就是你還可以干，但不是強(qiáng)制性的，資產(chǎn)評估實際已經(jīng)改為了水平評價，那就是說你還可以保留這個名稱，但是不是說有這個名稱就可以做這個事情，不一定。那通過這些東西，在英國和我們香港按照這個，或者具體來講產(chǎn)業(yè)質(zhì)量，你像一些就是房地產(chǎn)估價師，那香港的房地產(chǎn)估價師也取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師的資格證。所以用語用詞了都要規(guī)范，不能自己自創(chuàng)。在南方所有的銀行要求評估的都是抵押凈值。第三個對其他的價值的評估，太多了說不清楚，做了一個原則上的規(guī)定，房地產(chǎn)的投資價值，現(xiàn)狀價值等其他價值，根據(jù)估價目的和價值，什么是估價目的，簡單來講就是什么樣的需要來估價，評估的哪一種價值，從市場價值評估來說， 從上面五個原則中選擇適用的原則，你認(rèn)為哪種需要你來選，你認(rèn)為那種原則要增加，那大家開會研究添加，像房貸投資增加兩個原則，一致性原則和一貫性原則。所以不同的企業(yè)，他這個不一樣，那還有管理水平，管理的好壞，還有他對自身的要求，對閱歷的要求。這樣老百姓也會減輕一點兒負(fù)擔(dān)，這就是一個現(xiàn)實的問題。那如果不遵循合法原則，那哪些是遵循哪些是不遵循是看估價過程中確定價值的類型，再確定遵循的原則。哪一天這房子的市場不好了，那就不好了。這樣才能滿足投資者以及很多人的需求。第二個就是謹(jǐn)慎原則，我們剛才講的那個抵押價值抵押凈值就要遵循這個原則，它就是在充分保密導(dǎo)致估價對象價格價值偏低的一個原因，在面對不確定因素的情況下，要把導(dǎo)致他這個價格價值偏低的因素要考慮進(jìn)去，慎重考慮導(dǎo)致價格價值偏高的因素，是價格漲的因素，這些要慎重考慮。它首先就包括用途包括規(guī)模包括檔次等等這樣一些。你投入了，花出了，是有利于經(jīng)濟(jì)增長的，花多少錢去弄啊，那這個投入得有收益。真正科學(xué)的是應(yīng)該走向全面的只認(rèn)地不認(rèn)人，不管誰來用都這么做。但大多數(shù)情況下，可能兩者是一樣的。這個20萬，增值了5萬，當(dāng)時你給房子裝修的幾千塊，這就是一個典型的用幾千塊的投資換來幾萬塊的產(chǎn)出增值。學(xué)會了學(xué)通了，就可以做了，怎么把他的房地產(chǎn)盤活利用好，這些都可以。一個市政府或者有關(guān)的部門有沒有對估價對象的用途作出處理的，按照認(rèn)定確認(rèn)的結(jié)果估價。 接下來就是實際用途，實際用途跟規(guī)劃用途登記用途不一致，如果它跟其中一個用途一致那就歸到上面去了，如果實際用途都不一致，臨街的店面，你這個住宅改為店面了，正常用途也是住宅規(guī)劃用途也是住宅，你這個時候估價就要根據(jù)估價目的來。接下來有這個四方面的規(guī)定，第一個在接受估價時應(yīng)要求估價委托人出具估價委托書，這個任何估價機(jī)構(gòu)都要出具估價委托書。如果什么憑證都沒有，將來可能收不回錢。第三個了有利害關(guān)系，你就要回避。確定數(shù)量，并且至少要選派兩個人，不管項目大小，最后最低的要有兩個人來共同進(jìn)行估價，互相承擔(dān)責(zé)任，一個干得多一個干得少也行。一個估價目的要根據(jù)委托人真實具體的估價需要，你要弄清楚他真實具體的是什么樣的估價需要，接下來就是估價報告的用途，拿了報告干什么用，誰在用等等這些東西來確定。估價目的和估價需要之間可能還需要一個精度的要求，可以估到日，可以到周，甚至是半年到年，估哪一年的都可以。行政法規(guī)就是國務(wù)院通過的?？臻g范圍就不用說了，實質(zhì)啊，那像土地可能就比較復(fù)雜一點。所以依法怎么來確定，那更不能弄虛作假，那估價對象也不是說委托人想怎么做就怎么做。那在后面具體用實地查看、收集資料，后面再結(jié)合客觀條件。假設(shè)收益法的結(jié)果、成本法的結(jié)果都低于比較法的結(jié)果，那我們說根據(jù)征收目的的需要有這個不低于類似房產(chǎn)市場價格，我選出來的結(jié)果應(yīng)該是比較法的結(jié)果。實際上老百姓每天都給