【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 實(shí)物狀況調(diào)整 比較因素選擇不全或者針對(duì)性差。 因素差異分析不夠，調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致。 子因素權(quán)重值不合理。 在市場(chǎng)法中，如果可比實(shí)例的土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不相同，則應(yīng)該是不能作為可比實(shí)例的，原因是：交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不在同一供求范圍內(nèi)，不能作為可比實(shí)例。 在市場(chǎng)法單項(xiàng)調(diào)整不超過(guò) 20%是指市場(chǎng)狀況調(diào)整、交易情況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不特指每一項(xiàng)中的子項(xiàng)。 公式 運(yùn)用與計(jì)算 要有計(jì)算公式。 計(jì)算公式和過(guò)程要正確。 年缺少市場(chǎng)法計(jì)算公式。 最終比準(zhǔn)價(jià)格確定要說(shuō)時(shí)計(jì)算過(guò)程和理由、 公式中的取值要有依據(jù)，精度合理。 測(cè)算結(jié)果確定方式不合理，理由不充分。 其它指錯(cuò) 結(jié)果確定時(shí)，估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況因素一般要取權(quán)重計(jì)算，得出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)后再與交易日期修正系數(shù)、交易情況修正系數(shù)一起連乘。 修正系數(shù)是否與描述的相一致， 04， 05 年個(gè)別因素與基本情況中的描述不一致， 09 年交易日期調(diào)整系數(shù)分限分母顛倒。 收益法 租金水平 租賃實(shí)例的真實(shí)性 依據(jù)不充分。 租賃實(shí)例狀況描述不完整，不清晰。 租賃實(shí)例可比性較差。 租金水平確定無(wú)理由或者理由不充分的。 租金內(nèi)涵和租約租金內(nèi)涵一定要明確，有租約嗎，是租約租金還是市場(chǎng)租金，沒(méi)有說(shuō)明或者說(shuō)明的不準(zhǔn)確、不詳盡算一處錯(cuò)。 租約限制 未說(shuō)明有無(wú)租約限制的 有租約，但未考慮限制，且理由不充分。 有租約，考慮了租約限制，但處理方式不正確。 有租約，但租期內(nèi)租約還是取了市場(chǎng)租金，且未說(shuō)明理由，算一處錯(cuò)。 有效出租面積 有效出租面積或可出租面積比率數(shù)據(jù)確定無(wú)過(guò)程或者過(guò)程不清楚。 可出租 面積比率數(shù)據(jù)確定依據(jù)不充分。 對(duì)于酒店、寫(xiě)字樓類物業(yè)，管理人員用房、大堂、服務(wù)臺(tái)等為整棟大樓服務(wù)的面積不能計(jì)算凈收益，要注意有效毛收入中有沒(méi)有將此類面積計(jì)算收益。 對(duì)于暫時(shí)沒(méi)有產(chǎn)生收益，但是有潛在收益產(chǎn)生的面積，也要計(jì)算凈收益。 空置率與租金損失 空置率與租金損失數(shù)據(jù)確定無(wú)過(guò)程或者過(guò)程不清楚的。 空置率與租金損失市場(chǎng)依據(jù)不充分的，依據(jù)不合理的。 空置率取值應(yīng)該說(shuō)明是客觀合理數(shù)據(jù)或者說(shuō)沒(méi)有說(shuō)明依據(jù)。 不能只考慮空置損失，還要考慮收租損失。 空置房屋也要考慮客觀租金。 在確定空置率時(shí)，應(yīng)以該區(qū) 域市場(chǎng)的平均客觀空置率為準(zhǔn)，不能以估價(jià)對(duì)象的空置現(xiàn)狀為確定依據(jù)。 費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。 06 年有效毛收入計(jì)算為考慮空置和收租損失， 06 年空置收租損失不應(yīng)用連乘公式， 08 年年總收入未考慮收租損失、可出租面積比率、租賃保證金和押金利息收入。指錯(cuò)題中押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。 自營(yíng)型經(jīng)營(yíng)收入 計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤。 收益中沒(méi)有包括有形收益、無(wú)形收益。 自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 經(jīng)營(yíng)或者生產(chǎn)收入內(nèi)容不全面、數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)不充分的。 經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算無(wú)過(guò)程或者過(guò)程不 詳細(xì)的。 經(jīng)營(yíng)收入水平確定理由不充分的。 在計(jì)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)時(shí)，要考慮是否有財(cái)務(wù)費(fèi)用支出。 其它收入 其他收入來(lái)源未說(shuō)明的。比如押金年收益即押金的利息收入。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整、不合理的。費(fèi)用的測(cè)算遺漏了或增加了不合理的項(xiàng)目，如將一次性支付的費(fèi)用和與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要費(fèi)用。對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。 費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。 03 年按照年租金收入基數(shù)計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)用錯(cuò)誤， 04 年按房屋重置價(jià)格的 2%錯(cuò)誤， 06 年按建筑物重置價(jià)格錯(cuò)誤。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平確定理由不充分。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算無(wú)過(guò)程或者過(guò)程不詳細(xì)。 自營(yíng)型經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)未扣除、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)取值不合理或者理由不充分。 維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅等要說(shuō)明取值理由。保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)不是年有效毛收入。 總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)，把土地使用費(fèi)也計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。錯(cuò)誤。 將所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)備N費(fèi)、房地產(chǎn)改壙建費(fèi)用計(jì)算在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，算錯(cuò)。 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和其它資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等的費(fèi)率取值要有依據(jù)，沒(méi)有則算一處錯(cuò)。 凈收益 凈收益前后不一致，計(jì)算不正確。 在計(jì)算凈收益時(shí)，應(yīng)說(shuō)明選用三種估計(jì)值中的哪一種，如抵押目的的估價(jià)應(yīng)采用較保守估計(jì)值，評(píng)估投資價(jià)值因投資者的原因可能選用較樂(lè)觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值外，其它目的估價(jià)一般應(yīng)選用最可能的估價(jià)值。 對(duì)凈收益應(yīng)說(shuō)明是預(yù)測(cè)值或者說(shuō)應(yīng)對(duì)凈收益進(jìn)行變化趨勢(shì)分析，或者沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。 凈收益計(jì)算時(shí) ，應(yīng)考慮重置提撥款產(chǎn)否扣除。 凈收益流量類型分析合理，升降幅度預(yù)測(cè)數(shù)值依據(jù)充分。 年凈收益中還應(yīng)扣除房地產(chǎn)外的其它資產(chǎn)的收益，如無(wú)形資產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)收益。 商業(yè)、餐飲、酒店要注意凈收益的扣減項(xiàng)是否到位，有沒(méi)有多減或少減，尤其是商業(yè)利潤(rùn)要注意有沒(méi)有扣減。 ①經(jīng)營(yíng)型凈收益 =商品銷售收入 — 商品銷售成本 — 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 — 商品銷售稅金及附加 — 管理費(fèi)用 — 財(cái)務(wù)費(fèi)用 — 商業(yè)利潤(rùn) ②生產(chǎn)型凈收益 =銷售收入 — 生產(chǎn)成本 — 產(chǎn)品銷售費(fèi)用 — 產(chǎn)品銷售稅金及附加 — 管理費(fèi)用 — 財(cái)務(wù)費(fèi)用 — 廠商利潤(rùn) 扣除設(shè)備帶來(lái)的收益?？紤]扣掉不屬房地產(chǎn)帶來(lái)的收益，如加 油站等帶來(lái)的超額利潤(rùn)。 注意是否重復(fù)計(jì)算，企業(yè)自營(yíng)房、酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算。 變化趨勢(shì)分析 未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析。變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或者不合理的。 只要指出應(yīng)對(duì)純收益進(jìn)行凈收益未來(lái)變化趨勢(shì)分析的錯(cuò)誤，就可不必重復(fù)指出使用收益法公式未說(shuō)明理由了。但收益期限確定未說(shuō)明理由錯(cuò)誤和收益價(jià)格確定錯(cuò)誤仍要指出。 報(bào)酬率、資本化率 報(bào)酬率（或資本化率）確定無(wú)過(guò)程，或者有過(guò)程但方法不正確，過(guò)程不完善，取值不合理。未說(shuō)明報(bào)酬率的來(lái)源，安全利率的選取沒(méi)有必要的說(shuō)明。 采用收益法時(shí)，應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查分 析的基礎(chǔ)上測(cè)算不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對(duì)各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)采取不同的收益率，如住宅不可用寫(xiě)字樓的報(bào)酬率。不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報(bào)酬率。 報(bào)酬率計(jì)算方法之累加法中，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的取值依據(jù)應(yīng)進(jìn)行說(shuō)明。 要說(shuō)明報(bào)酬率是預(yù)測(cè)值，或者對(duì)最終報(bào)酬率進(jìn)行期望或預(yù)期調(diào)整。 對(duì)有停車場(chǎng)收益的計(jì)算不能漏項(xiàng)，或者應(yīng)說(shuō)明不考慮停車場(chǎng)收益的理由。 將存款利率、物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、所得稅率等作為確定報(bào)酬誨的參數(shù)或依據(jù)，或者直接作為報(bào)酬率，錯(cuò)誤。如用一年期存款利率。 收益期限 收益期限確定錯(cuò)誤。沒(méi)有特殊 說(shuō)明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限，考慮已使用年限。 將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限，建設(shè)期沒(méi)有收益。 確定估價(jià)對(duì)象再開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間應(yīng)以社會(huì)平均客觀合理時(shí)間為準(zhǔn)，不能以估價(jià)對(duì)象個(gè)別時(shí)間為準(zhǔn)。沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。 收益期限確定正確，但未說(shuō)明理由或者理由不充分的。比如要說(shuō)明建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于土地使用權(quán)剩余年限。 報(bào)告前后使用的收益期限不相同。 收益年限超過(guò)土地使用權(quán)法定年限或剩余使用年限。 公式運(yùn)用與計(jì)算 計(jì)算公式選用正確，但無(wú)計(jì)算過(guò)程或者計(jì)算過(guò)程不清晰。 過(guò)程數(shù)字精確度不夠或者不合理。 未列出收益法公式，算一處錯(cuò)。未說(shuō)明選用公式的理由，公式有字母解釋，要看字母代表的含義是否正確。 列出收益法公式但未說(shuō)明理由的，算一處錯(cuò)。即選用公式應(yīng)說(shuō)明理由。 最后確定收益價(jià)格時(shí)，要說(shuō)明出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)那疤帷? 在計(jì)算折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，所選用的折現(xiàn)率不能用報(bào)酬率代替，即折現(xiàn)率不等于報(bào)酬率。 其它指錯(cuò) 要注意估價(jià)對(duì)象的界定范圍，不要將不是估價(jià)對(duì)象的面積計(jì)入估價(jià)對(duì)象中，比如回遷房及公建配套部分的續(xù)建 成本不能納入為開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值。 要注意，計(jì)算中缺少其它工程費(fèi)、后續(xù)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)的計(jì)算，或者說(shuō)要進(jìn)行不用計(jì)算的說(shuō)明。 各項(xiàng)費(fèi)率的取值要有依據(jù)說(shuō)明。 注意不要將土地增值稅等不該納入的款項(xiàng)納入進(jìn)來(lái)。 折現(xiàn)率、折現(xiàn)年限取值要正確。 在出租情形下，兩稅一費(fèi)與房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)是有效毛收入（不是有效毛租金收入），應(yīng)含押金或租賃保證金利息收入。 成本法 總指