【文章內(nèi)容簡介】 修正、容積率修正、樓層調(diào)整。 1修正系數(shù)的確定沒有充足的理由；修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒 。市場法中系數(shù)的取值要有 依據(jù) ， 修正系數(shù)的確定沒有充足的理由 。 1交易情況修正時表述不誤，應說“可比實例成交價格比其正常價格高 (低 )多少” 。 1將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆 。 1日期調(diào)整時指數(shù)選取不合適 。 1 可比實例成交日期應精確到年月日，日期調(diào)整時取 100%時，應說明 該年同一供求范圍 該類型 房地產(chǎn) 價格 穩(wěn)定或無 明顯 波動。 1環(huán)比與定基混淆 。 區(qū)域因素與個別因素混淆不清 ， 可比實例不符合條件 。 2區(qū)域因素與個別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異 。 2區(qū)域因素與 個 別 因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來 。 2區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤 。 2比較修正項目有漏項， 如地下室、車庫等其他因素 。 2間接因素與直接比較混淆不清 。 2區(qū)域、實物、權(quán)益修正時應明確具體事項。 2交易情況和交易目的不同；交易狀況不清；成交價描述不清；成交日期 、 付款方式交待不清； 2修正項目出現(xiàn)錯誤，如 臨街的應在區(qū)域因素而在個別因素修正了 ； 2加權(quán)時出現(xiàn)矛盾，最接近的應 賦予 大的權(quán)數(shù)； 市場比較法中修正系數(shù)的位置是否有誤， 本應該在分子上修正的，而在分 母上修正了，本應該增加的而減少了，如可比實例房地產(chǎn)的位置、實物、狀況比估價對象優(yōu)越 (+2%)，則價格應向下修正為100/102，而修正成 100/98 是不 對 的 ； 3在市場法交易日期修正中，貨幣單位換算的時機要看以那種 貨 幣單位上漲或下跌，還要搞清上漲或下跌的幅度和多少個月要記清以及在計算時的位置以及搞清是定基價格指數(shù)還是環(huán)比價格指數(shù)等 ； 3 比較實例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應說明 3選擇的可比實例描述不清：①交易日期描述不清；②交易情況描述不清 (買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等 ) ；③交易 的價格描述不清 (單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位 )；④交易房地產(chǎn)狀況不清 (現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等 )；⑤付款方式 (一次性、分期）；⑥交易時可比實例的規(guī)模 (建筑規(guī)模、占地規(guī)模 )上述，一點描述不清為一錯點。 3選擇可比實例可比性差：①相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；②用途應相同；③建筑結(jié)構(gòu)相同；④建筑規(guī)模應相當；⑤權(quán)利性質(zhì)應相同 (主要是土地 )；⑤交易類型與估價目的應相同 ；⑦可比實例交易成Case study and analysis of summary 案例與分析學習總結(jié) 房地產(chǎn)估價 案例 分析 大總結(jié) 9 交日期與估價時點應接近；⑧交換價格可修正為正常交易價格 3四項修正錯誤：單項修正不超過 20%，綜合修正不超過 30%；綜合修 正 =各項修正幅度絕對值和 ；只有這樣交易實例才可能修正為正常價格 3系數(shù)修正方面的錯誤： ? 修正項目錯誤； ? 修正方向錯誤：分子、分母修正顛倒 (日期為分子，其它為分母 )；修正上下方向調(diào)整錯誤； 3可比實例房地產(chǎn)狀況的修正應采取交易當時的狀況 3交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當時的價格水平 (主要是匯率選取 ) 3加權(quán)綜合處理確定估價結(jié)果時，前后矛盾：交易日期、交易情況接近估價時點，權(quán)數(shù)應大；區(qū)域因素、個別因素較差，權(quán)數(shù)應小。 六、成本法 估價應 注意的問題 難點：折舊的求取 房地產(chǎn)價值＝土地取得 成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費 +開發(fā)利潤 成本應為社會 同類 平均成本即客觀成本 ， 采用了實際成本； 應 結(jié)合市場供求分析確定評估出的積算價格 過舊的建筑物不大適用成本法 新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，應進行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。 自有資金利息不計入利潤，而計入成本。 利潤基數(shù)與利潤率不對應；《規(guī)范》 開發(fā)利潤應以土地取得 費用和開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取。 ★開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要 對應不同的計算基數(shù) ＝ 土地取得成本 +開發(fā)成本 基數(shù) ＝ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +銷售費用 基數(shù) ＝ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +銷售費用 +投資利息 【理論教材】 【規(guī)范】 成本利潤率基數(shù)：土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +銷售費用 基數(shù) ＝ 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 關于重新購建價格：①必須是估價時點的②必須是客觀的③是全新狀態(tài)下的；《規(guī)范》 具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應根據(jù)實際情況，在 條列舉的價格構(gòu) 成內(nèi)容基礎上酌情增減，并在估價報告中予以說明。 重置價格≠重建價格，兩者適用條件不同 建筑物折舊 (2020版經(jīng)濟折舊和功能折舊的計算，《理論》 159 頁） ①可修復項目，修復費用為折舊額；不可折舊額，可分為短壽命、長壽命項目 ②經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)年限的關系 (《理論》 P14《規(guī)范》 條 ) ③殘值率或成新率確定有誤 ④建筑物重置價格中已包含利息、利稅，不再重計。 ⑤舊有房地產(chǎn)未扣除折舊額⑥《規(guī)范》 ??估價人員都應親臨現(xiàn)場?? 銷售稅費計算基數(shù)為銷售收入 1積算價格中有必 要時應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。 1建筑物耐用年限應從竣工驗收合格之日 起。 舊房、房地產(chǎn)價格＝重新購建價格－折舊 1 投資利息和利潤的計算基數(shù)要正確 1取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本 (即要區(qū)分實際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本 ) 1成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用。 1成本法計算貸款利息時計算期有錯。 1計算公式有錯 (積算價格＝重新購建價格 折舊 ) 1要根據(jù)市場供求分析 為來最終確定評估值 (體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上 )。 1折舊年限確定錯誤。 計算估價對象折舊時有錯誤 (未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響 )。 計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計?建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計。?建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。 《規(guī)范》 條 規(guī)定： 估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為： ① 建筑物Case study and analysis of summary 案例與分析學習總結(jié) 房地產(chǎn)估價 案例 分析 大總結(jié) 10 的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起 計； ② 建筑物耐用年限短 于土地使用權(quán)年限時，應按建筑物耐用年限計算折舊； ③ 建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應按土地使用權(quán)年限計算折舊； ④ 建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應按建筑物耐用年限計算折舊； ⑤ 建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。 2價格構(gòu)成不全 (土地取得成本、開發(fā)成本、管理費、 銷售費用、 投資利息、銷售稅費、利潤 7 項 )； 2新開發(fā)的土地沒有注意可轉(zhuǎn)讓比率； 2利息、利潤的計算基數(shù)不對 (取得土地成本 +開發(fā)成本 +管理費 )三者的和再乘利息率或利潤率 ； 2 銷售 稅費通常為 “ 二稅一費 ” 等 (計稅依據(jù)為銷售收入 )， 而不包括所得稅和土地增值稅等。 2成本法中采用的殘值率不和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中一致的均為錯。 2成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開發(fā)商應負擔的正常費用、利息、利潤和稅金等。 2成本法計算利息時，費用的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計算期應計建造期的一半 。 注意第一年投入 40%，第二年投入 40%，第三年 投入 20%的計算期的計算方法是考試的重點。地價是開始一次性投入的，從投入到工程完工都要計息。 2成本法計算折舊時，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經(jīng)濟壽命，二是土地使用年限 (出讓土地 )。地租的求取不能簡單的取系數(shù)，而是同收益法中求凈收益一樣的方法計算 ； 2 注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成 (及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋 )； 銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費 構(gòu)成是否正確 ； 注意銷售稅金的計算基數(shù)和稅率 3 預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中 ； 3 用成本計算而非成本價 ； 3 長 壽命的折舊要減去短壽命的重置價格 ； 3 新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。 3 分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例 (應以凈地面積計算 ) 凈地面積 =土地總面 積 － 道 路 － 綠地 七 、收益法 估價應 注意 的問題 難點：各扣除項目的界定；資本化率的確定 ★ 運用收益法估價應按下列步驟進行： ① 搜集有關收入和費用的資料； ② 估算潛在毛收入； ③ 估算有效毛收入； ④ 估算運營費用 ⑤ 估算凈收益； ⑥ 選用適當?shù)馁Y本化率； ⑦ 選用適宜的計算公式求出收益價格。 注： 潛在毛 收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計 。 ★ 凈收益應根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。?? 出租型房地產(chǎn) ，應根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調(diào)整。 ? 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn) ，應根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益， 凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。 ? 生產(chǎn)型房地產(chǎn) ，應根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。 ? 尚未使用或自用的房地產(chǎn) ，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。 ★ 估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采 用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。 Case study and analysis of summary 案例與分析學習總結(jié) 房地產(chǎn)估價 案例 分析 大總結(jié) 11 ★運營費用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費、土地提攤費，不包含所得稅、改擴建費用，但包含壽命比建筑物壽命短的設備、裝修的折舊費，如電梯、鍋爐、地毯等。 ★對于單獨土地和單獨建筑物的估價 ,應分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確 定未來可獲得收益的年限 ,選用對應的有限年的收益法公式計算 ,凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 ★對于土地和建筑物合一的估價對象 ,當建筑物耐用年長于或等于土地使用權(quán)年限時 ,應根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限 ,選用對應的有限年的收益法公式計算 ,凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 ★對于土地和建筑物合一的估價對象 ,當建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時 ,可采用下列方式之一處理：?先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法公式計算，凈收益中不應扣除建筑物折 舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。?將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 收益期限確定錯誤 ，收益年限的確定未說明來源 (一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的 )收益年限確定錯誤，當建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。 沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)采用市場法求客觀收益時，幾個比較實例應與估價對象有可比性。 對于客觀收益沒有考慮到未來的變化， 要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。 收益法評估中還應考慮出租率，入住率 、滿客率、公共流通比 ，酒店還要考慮上座率，則對應的吧臺、大堂也不能再計算價值 ； 收益計算中有關面積套錯 計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤 (應扣減的未扣減 )，按使用面積計租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換