【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 修正、容積率修正、樓層調(diào)整。 1修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由；修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒 。市場(chǎng)法中系數(shù)的取值要有 依據(jù) ， 修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由 。 1交易情況修正時(shí)表述不誤，應(yīng)說(shuō)“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格高 (低 )多少” 。 1將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆 。 1日期調(diào)整時(shí)指數(shù)選取不合適 。 1 可比實(shí)例成交日期應(yīng)精確到年月日，日期調(diào)整時(shí)取 100%時(shí)，應(yīng)說(shuō)明 該年同一供求范圍 該類型 房地產(chǎn) 價(jià)格 穩(wěn)定或無(wú) 明顯 波動(dòng)。 1環(huán)比與定基混淆 。 區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不清 ， 可比實(shí)例不符合條件 。 2區(qū)域因素與個(gè)別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異 。 2區(qū)域因素與 個(gè) 別 因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái) 。 2區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤 。 2比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)， 如地下室、車庫(kù)等其他因素 。 2間接因素與直接比較混淆不清 。 2區(qū)域、實(shí)物、權(quán)益修正時(shí)應(yīng)明確具體事項(xiàng)。 2交易情況和交易目的不同；交易狀況不清；成交價(jià)描述不清；成交日期 、 付款方式交待不清； 2修正項(xiàng)目出現(xiàn)錯(cuò)誤，如 臨街的應(yīng)在區(qū)域因素而在個(gè)別因素修正了 ； 2加權(quán)時(shí)出現(xiàn)矛盾，最接近的應(yīng) 賦予 大的權(quán)數(shù)； 市場(chǎng)比較法中修正系數(shù)的位置是否有誤， 本應(yīng)該在分子上修正的，而在分 母上修正了，本應(yīng)該增加的而減少了，如可比實(shí)例房地產(chǎn)的位置、實(shí)物、狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)越 (+2%)，則價(jià)格應(yīng)向下修正為100/102，而修正成 100/98 是不 對(duì) 的 ； 3在市場(chǎng)法交易日期修正中，貨幣單位換算的時(shí)機(jī)要看以那種 貨 幣單位上漲或下跌，還要搞清上漲或下跌的幅度和多少個(gè)月要記清以及在計(jì)算時(shí)的位置以及搞清是定基價(jià)格指數(shù)還是環(huán)比價(jià)格指數(shù)等 ； 3 比較實(shí)例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說(shuō)明 3選擇的可比實(shí)例描述不清：①交易日期描述不清；②交易情況描述不清 (買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等 ) ；③交易 的價(jià)格描述不清 (單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位 )；④交易房地產(chǎn)狀況不清 (現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等 )；⑤付款方式 (一次性、分期）；⑥交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模 (建筑規(guī)模、占地規(guī)模 )上述，一點(diǎn)描述不清為一錯(cuò)點(diǎn)。 3選擇可比實(shí)例可比性差：①相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；②用途應(yīng)相同；③建筑結(jié)構(gòu)相同；④建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng)；⑤權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同 (主要是土地 )；⑤交易類型與估價(jià)目的應(yīng)相同 ；⑦可比實(shí)例交易成Case study and analysis of summary 案例與分析學(xué)習(xí)總結(jié) 房地產(chǎn)估價(jià) 案例 分析 大總結(jié) 9 交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近；⑧交換價(jià)格可修正為正常交易價(jià)格 3四項(xiàng)修正錯(cuò)誤：?jiǎn)雾?xiàng)修正不超過(guò) 20%，綜合修正不超過(guò) 30%；綜合修 正 =各項(xiàng)修正幅度絕對(duì)值和 ；只有這樣交易實(shí)例才可能修正為正常價(jià)格 3系數(shù)修正方面的錯(cuò)誤： ? 修正項(xiàng)目錯(cuò)誤； ? 修正方向錯(cuò)誤：分子、分母修正顛倒 (日期為分子，其它為分母 )；修正上下方向調(diào)整錯(cuò)誤； 3可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正應(yīng)采取交易當(dāng)時(shí)的狀況 3交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒(méi)有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平 (主要是匯率選取 ) 3加權(quán)綜合處理確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，前后矛盾：交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個(gè)別因素較差，權(quán)數(shù)應(yīng)小。 六、成本法 估價(jià)應(yīng) 注意的問(wèn)題 難點(diǎn)：折舊的求取 房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得 成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 成本應(yīng)為社會(huì) 同類 平均成本即客觀成本 ， 采用了實(shí)際成本； 應(yīng) 結(jié)合市場(chǎng)供求分析確定評(píng)估出的積算價(jià)格 過(guò)舊的建筑物不大適用成本法 新開(kāi)發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。 自有資金利息不計(jì)入利潤(rùn)，而計(jì)入成本。 利潤(rùn)基數(shù)與利潤(rùn)率不對(duì)應(yīng)；《規(guī)范》 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以土地取得 費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開(kāi)發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取。 ★開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要 對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù) ＝ 土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 基數(shù) ＝ 土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 基數(shù) ＝ 土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 【理論教材】 【規(guī)范】 成本利潤(rùn)率基數(shù)：土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 基數(shù) ＝ 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格：①必須是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的②必須是客觀的③是全新?tīng)顟B(tài)下的；《規(guī)范》 具體估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，在 條列舉的價(jià)格構(gòu) 成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。 重置價(jià)格≠重建價(jià)格，兩者適用條件不同 建筑物折舊 (2020版經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊的計(jì)算，《理論》 159 頁(yè)） ①可修復(fù)項(xiàng)目，修復(fù)費(fèi)用為折舊額；不可折舊額，可分為短壽命、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目 ②經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限的關(guān)系 (《理論》 P14《規(guī)范》 條 ) ③殘值率或成新率確定有誤 ④建筑物重置價(jià)格中已包含利息、利稅，不再重計(jì)。 ⑤舊有房地產(chǎn)未扣除折舊額⑥《規(guī)范》 ??估價(jià)人員都應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)?? 銷售稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)為銷售收入 1積算價(jià)格中有必 要時(shí)應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。 1建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗(yàn)收合格之日 起。 舊房、房地產(chǎn)價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格－折舊 1 投資利息和利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)要正確 1取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本 (即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本 ) 1成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用。 1成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)算期有錯(cuò)。 1計(jì)算公式有錯(cuò) (積算價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格 折舊 ) 1要根據(jù)市場(chǎng)供求分析 為來(lái)最終確定評(píng)估值 (體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上 )。 1折舊年限確定錯(cuò)誤。 計(jì)算估價(jià)對(duì)象折舊時(shí)有錯(cuò)誤 (未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響 )。 計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)?建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)。?建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。 《規(guī)范》 條 規(guī)定： 估價(jià)中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)的處理應(yīng)為： ① 建筑物Case study and analysis of summary 案例與分析學(xué)習(xí)總結(jié) 房地產(chǎn)估價(jià) 案例 分析 大總結(jié) 10 的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起 計(jì)； ② 建筑物耐用年限短 于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊； ③ 建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊； ④ 建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊； ⑤ 建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。 2價(jià)格構(gòu)成不全 (土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)、 銷售費(fèi)用、 投資利息、銷售稅費(fèi)、利潤(rùn) 7 項(xiàng) )； 2新開(kāi)發(fā)的土地沒(méi)有注意可轉(zhuǎn)讓比率； 2利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)不對(duì) (取得土地成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi) )三者的和再乘利息率或利潤(rùn)率 ； 2 銷售 稅費(fèi)通常為 “ 二稅一費(fèi) ” 等 (計(jì)稅依據(jù)為銷售收入 )， 而不包括所得稅和土地增值稅等。 2成本法中采用的殘值率不和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中一致的均為錯(cuò)。 2成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅金等。 2成本法計(jì)算利息時(shí)，費(fèi)用的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半 。 注意第一年投入 40%，第二年投入 40%，第三年 投入 20%的計(jì)算期的計(jì)算方法是考試的重點(diǎn)。地價(jià)是開(kāi)始一次性投入的，從投入到工程完工都要計(jì)息。 2成本法計(jì)算折舊時(shí)，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，二是土地使用年限 (出讓土地 )。地租的求取不能簡(jiǎn)單的取系數(shù)，而是同收益法中求凈收益一樣的方法計(jì)算 ； 2 注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成 (及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋 )； 銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi) 構(gòu)成是否正確 ； 注意銷售稅金的計(jì)算基數(shù)和稅率 3 預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中 ； 3 用成本計(jì)算而非成本價(jià) ； 3 長(zhǎng) 壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格 ； 3 新開(kāi)發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。 3 分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例 (應(yīng)以凈地面積計(jì)算 ) 凈地面積 =土地總面 積 － 道 路 － 綠地 七 、收益法 估價(jià)應(yīng) 注意 的問(wèn)題 難點(diǎn)：各扣除項(xiàng)目的界定；資本化率的確定 ★ 運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： ① 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料； ② 估算潛在毛收入； ③ 估算有效毛收入； ④ 估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ⑤ 估算凈收益； ⑥ 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率； ⑦ 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。 注： 潛在毛 收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì) 。 ★ 凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求?。?? 出租型房地產(chǎn) ，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。 ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn) ，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益， 凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。 ? 生產(chǎn)型房地產(chǎn) ，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。 ? 尚未使用或自用的房地產(chǎn) ，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。 ★ 估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采 用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。 Case study and analysis of summary 案例與分析學(xué)習(xí)總結(jié) 房地產(chǎn)估價(jià) 案例 分析 大總結(jié) 11 ★運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費(fèi)、土地提攤費(fèi)，不包含所得稅、改擴(kuò)建費(fèi)用，但包含壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝修的折舊費(fèi)，如電梯、鍋爐、地毯等。 ★對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià) ,應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確 定未來(lái)可獲得收益的年限 ,選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算 ,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 ★對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象 ,當(dāng)建筑物耐用年長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí) ,應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限 ,選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算 ,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 ★對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象 ,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí) ,可采用下列方式之一處理：?先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折 舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。?將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 收益期限確定錯(cuò)誤 ，收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源 (一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的 )收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。 沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)采用市場(chǎng)法求客觀收益時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性。 對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化， 要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。 收益法評(píng)估中還應(yīng)考慮出租率，入住率 、滿客率、公共流通比 ，酒店還要考慮上座率，則對(duì)應(yīng)的吧臺(tái)、大堂也不能再計(jì)算價(jià)值 ； 收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò) 計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤 (應(yīng)扣減的未扣減 )，按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換