【正文】 等成本核算對象和成本項目歸集各項費用支出，進(jìn)行代建工程項目的成本核算。代建工程的成本項目一般可設(shè)置：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、開發(fā)間接費，一般不設(shè)配套設(shè)施費成本項目。二、代建工程開發(fā)成本的核算一）、定向開發(fā)工程這種代建工程是指委托方指定開發(fā)地點、總體要求，具體開發(fā)事項全有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)，建成之后移交給委托方。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出，和對代建工程應(yīng)分配的開發(fā)間接費，應(yīng)計入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”的借方和“銀行存款”“應(yīng)付賬款”“開發(fā)間接費”等科目的貸方。完成全部開發(fā)過程并驗收合格的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”的貸方，轉(zhuǎn)讓“開發(fā)產(chǎn)品——代建工程”的借方，在將工程移交給委托方，辦妥工程價款移交手續(xù)后，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——代建工程”科目，并相應(yīng)的確認(rèn)收入。二）、受托代建工程受托代建工程的特點是建設(shè)單位辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書，通過了相關(guān)的建設(shè)項目審批手續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)只是受托承辦，負(fù)責(zé)組織施工，不墊付資金，工程完工后由施工企業(yè)直接與建設(shè)單位結(jié)算并開具發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)另外向建設(shè)單位收取代建費。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，受托代建是提供建筑安裝管理勞務(wù)，屬于營業(yè)稅的服務(wù)業(yè)稅目。房地產(chǎn)企業(yè)受托代建工程應(yīng)當(dāng)通過“勞務(wù)成本”科目核算。代建工程所發(fā)生的費用應(yīng)當(dāng)借記“勞務(wù)成本”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬”“原材料”“銀行存款”等科目。工程完工后，按合同與委托單位結(jié)算代建手續(xù)費，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，同時，結(jié)轉(zhuǎn)勞務(wù)成本，借記“其他業(yè)務(wù)支出“科目，貸記”勞務(wù)成本“科目。第四章 固定資產(chǎn)的會計核算第一節(jié)固定資產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量一、固定資產(chǎn)的概念及確認(rèn)條件　　（1）固定資產(chǎn)的定義：　　　　注意：　?、儋Y產(chǎn)的持有目的不同，分類也可能不同，比如房屋，對于一般企業(yè)來說，大都用于生產(chǎn)經(jīng)營，屬于固定資產(chǎn)，而對于房地產(chǎn)企業(yè)持有的將用于出售的商品房，則屬于存貨；　?、凇俺鲎狻眱H限于經(jīng)營租賃方式出租的機(jī)器設(shè)備；如果是以融資租賃方式出租的資產(chǎn)，則其在租賃期內(nèi)不屬于出租方的資產(chǎn)；如果是出租房屋建筑物等，則一般應(yīng)該作為投資性房地產(chǎn)處理；　　③使用壽命也可以用該固定資產(chǎn)所生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供勞務(wù)的數(shù)量來表示；　?、鼙仨毷怯行蔚馁Y產(chǎn)，以與無形資產(chǎn)相區(qū)分。　?。?）固定資產(chǎn)的確認(rèn)，首先應(yīng)符合固定資產(chǎn)的定義，其次應(yīng)同時滿足以下確認(rèn)條件：　　與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；　　該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量?！　∽⒁猓骸翱煽康赜嬃俊痹谀承┣闆r下也可基于合理的估計，比如，已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但未辦理竣工手續(xù)的固定資產(chǎn)，應(yīng)按暫估價入賬，即其成本能夠可靠地計量，且應(yīng)計提折舊。二、固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的具體應(yīng)用　　。企業(yè)購置的環(huán)保設(shè)備和安全設(shè)備等資產(chǎn)，它們的使用雖然不能直接為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，但是有助于企業(yè)從相關(guān)資產(chǎn)中獲得經(jīng)濟(jì)利益，或者將減少企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)利益的流出，因此，對于這些設(shè)備，企業(yè)應(yīng)將其確認(rèn)為固定資產(chǎn)?！　　?gòu)成固定資產(chǎn)的各組成部分（如采用一攬子方式購入的生產(chǎn)線等），如果各自具有不同的使用壽命或者以不同的方式為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益，從而適用不同的折舊率或者折舊方法，此時，企業(yè)應(yīng)將其各組成部分單獨確認(rèn)為單項固定資產(chǎn)。　　。企業(yè)擁有的備品備件和維修設(shè)備通常確認(rèn)為存貨，但某些備品備件和維修設(shè)備需要與相關(guān)固定資產(chǎn)組合發(fā)揮效用，例如民用航空運輸企業(yè)的高價周轉(zhuǎn)件，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)。三、固定資產(chǎn)的初始計量 固定資產(chǎn)應(yīng)該按照成本進(jìn)行初始計量，成本包括企業(yè)為構(gòu)建某項固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的一切合理、必要的支出。 （一）外購固定資產(chǎn)企業(yè)外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員工資。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品和提供勞務(wù)不屬于增值稅應(yīng)稅產(chǎn)品和勞務(wù)，所以購置固定資產(chǎn)的進(jìn)項稅不允許抵扣，計入購置成本?！　　　』痉咒洠骸　〗瑁汗潭ㄙY產(chǎn)　　　　貸：銀行存款等 ：在取得成本的基礎(chǔ)上加上安裝調(diào)試成本等，按計入固定資產(chǎn)成本的金額，先計入“在建工程”科目，安裝完畢交付使用時再轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。分錄為：（1）支付設(shè)備價款、增值稅、裝卸費　　借：在建工程——設(shè)備　　　　　　　　　　　　　　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　?。?）領(lǐng)用本公司原材料、支付安裝工人薪酬　　借：在建工程——設(shè)備 　　　　　　　　　　　　　貸：原材料　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　應(yīng)付職工薪酬　　　　　　　　　　　　　　　?。?）設(shè)備安裝完畢達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，將在建工程結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)　　借：固定資產(chǎn)——設(shè)備　　　　　　　　　　　貸：在建工程——設(shè)備　　　核算要點：　　應(yīng)按照各項固定資產(chǎn)的公允價值比例對總成本進(jìn)行分配，分別確定各項固定資產(chǎn)的成本。 　　購買固定資產(chǎn)的價款超過正常信用條件延期支付（正常信用期通常為3年），實質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，固定資產(chǎn)的成本以購買價款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。折現(xiàn)率在考試時一般會告知?！　〗瑁汗潭ㄙY產(chǎn)　　　　未確認(rèn)融資費用　　　　貸：長期應(yīng)付款等　　實際支付的價款與購買價款的現(xiàn)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)采用實際利率法進(jìn)行攤銷，攤銷金額除滿足借款費用資本化條件應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)成本外，均應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)確認(rèn)為財務(wù)費用，計入當(dāng)期損益。 （二）自行建造固定資產(chǎn)　　　　 企業(yè)以自營方式建造固定資產(chǎn)，其成本應(yīng)當(dāng)按照直接材料、直接人工、直接機(jī)械施工費等計量。企業(yè)為建造固定資產(chǎn)準(zhǔn)備的各種物資，應(yīng)當(dāng)按照支付的買價、運輸費、保險費等相關(guān)稅費作為實際成本，并按照各種專項物資的種類進(jìn)行明細(xì)核算。盤盈、盤虧、報廢、毀損的工程物資，減去保險公司、過失人賠償部分后的差額，工程項目尚未完工的，計入或沖減所建工程項目的成本；如果工程項目已經(jīng)完工的，計入當(dāng)期損益（一般為營業(yè)外收支）。建造固定資產(chǎn)領(lǐng)用工程物資、原材料或庫存商品，按其實際成本轉(zhuǎn)入所建工程成本。應(yīng)負(fù)擔(dān)的職工薪酬、公司為之提供的水、電、運輸?shù)葎趧?wù)，以及其他必要支出等也計入所建工程的成本。企業(yè)的在建工程在達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前，因進(jìn)行負(fù)荷聯(lián)合試車而形成的、能夠?qū)ν怃N售的產(chǎn)品，其發(fā)生的成本，計入在建工程成本，銷售或轉(zhuǎn)為庫存商品時，按其實際銷售收入或預(yù)計售價沖減在建工程成本。發(fā)生的工程成本應(yīng)通過“在建工程”科目核算，工程完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)科目”。所建造的固定資產(chǎn)已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，但尚未辦理竣工結(jié)算的，應(yīng)當(dāng)自達(dá)到可使用狀態(tài)之日起，根據(jù)工程造價或者工程實際成本等，按暫估價值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并按規(guī)定計提折舊，待辦理竣工決算手續(xù)后調(diào)整原來暫估的價值。但不需要調(diào)整原已計提的折舊額。 其成本由建造該項固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括發(fā)生的建筑工程支出、安裝工程支出、以及需分?jǐn)傆嬋牍潭ㄙY產(chǎn)價值的待攤支出。待攤支出是指在建設(shè)期間發(fā)生的不能直接計入某項固定資產(chǎn)價值，而有所建造固定資產(chǎn)共同負(fù)擔(dān)的相關(guān)費用，包括為建造工程發(fā)生的管理費、可行性研究費、臨時設(shè)施費、公證費、監(jiān)理費、應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費、符合資本化條件的借款費用、建設(shè)期間發(fā)生的工程物資的盤虧、報廢、毀損凈損失以及負(fù)荷聯(lián)合試車費等。企業(yè)為建造固定資產(chǎn)通過出讓方式取得的土地使用權(quán)而支付的土地出讓金不計入在建工程成本，應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）。企業(yè)支付給建造承包商的工程價款，作為工程成本通過“在建工程”科目核算。企業(yè)按合理估計的工程進(jìn)度和合同規(guī)定結(jié)算的進(jìn)度款，借記“在建工程——建筑工程（安裝工程）——xx工程”科目，貸記“銀行存款”“預(yù)付賬款”等科目。企業(yè)將需要安裝設(shè)備運抵現(xiàn)場安裝時，借記“在建工程——安裝設(shè)備）——xx工程”科目，貸記“工程物資“科目；發(fā)生的待攤支出，借記“在建工程——待攤支出”科目，貸記“銀行存款”“應(yīng)付職工薪酬”等科目。在建工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，首先計算分配待攤支出，分?jǐn)偣剑骸　〈龜傊С龇謹(jǐn)偮剩嚼塾嫲l(fā)生的待攤支出/（建筑工程支出＋安裝工程支出）100%　　某工程應(yīng)分?jǐn)偟拇龜傊С觯侥彻こ痰慕ㄖこ讨С?、安裝工程支出合計分配率其次，計算確定已完工的固定資產(chǎn)成本：房屋、建筑物等固定資產(chǎn)成本=建筑工程支出+應(yīng)分?jǐn)偟拇龜傊С鲂枰惭b的設(shè)備成本=設(shè)備成本+安裝工程支出+應(yīng)分?jǐn)偟拇龜傊С鲎詈螅M(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“在建工程——建筑工程”、“在建工程——安裝工程——xx工程”、“在建工程——待攤支出”等科目。（三）其他方式取得的固定資產(chǎn)　　投資者投入固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。不公允的情況下，按照該項固定資產(chǎn)的公允價值作入賬價值?！　》秦泿判再Y產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)分別按照有關(guān)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定確定。盤盈固定資產(chǎn)的成本，作為前期差錯處理，在按管理權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)處理前，應(yīng)先通過“以前年度損益調(diào)整”科目核算。第二節(jié) 固定資產(chǎn)的后續(xù)計量一、固定資產(chǎn)折舊 一）、固定資產(chǎn)折舊的定義折舊是只在固定資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)，按照確定的方法對應(yīng)計提折舊額進(jìn)行系統(tǒng)分?jǐn)偂?yīng)提折舊額，是指應(yīng)當(dāng)計提折舊的固定資產(chǎn)的原價扣除其預(yù)計凈殘值后的金額。如果以對固定資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備，還應(yīng)當(dāng)扣除已計提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計金額。 二）、固定資產(chǎn)折舊范圍空間范圍：　　不需用的固定資產(chǎn)、因修理停用的固定資產(chǎn)、季節(jié)性停用的固定資產(chǎn)等均應(yīng)計提折舊。但對固定資產(chǎn)進(jìn)行改良時，固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入了在建工程，故改良期間不需計提折舊?！　∫堰_(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的固定資產(chǎn)，無論是否交付使用，尚未辦理竣工決算的，應(yīng)當(dāng)按照估計價值確認(rèn)為固定資產(chǎn)，并計提折舊；待辦理了竣工決算手續(xù)后，再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不需要調(diào)整原已計提的折舊額?！　。汗潭ㄙY產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計提折舊，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不計提折舊，從下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月仍計提折舊，從下月起不計提折舊。（即按月初在賬的固定資產(chǎn)計提折舊。） 三）、固定資產(chǎn)折舊方法固定資產(chǎn)的折舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更?！　。ㄖ本€法）　　年折舊額＝（原價－預(yù)計凈殘值）247。預(yù)計使用年限＝原價年折舊率　　年折舊率＝（1－預(yù)計凈殘值/原價）247。預(yù)計使用年限　　　　單位工作量折舊額＝（固定資產(chǎn)原價一預(yù)計凈殘值）247?？偣ぷ髁俊　∶科谡叟f額＝單位工作量折舊額固定資產(chǎn)該期實際工作量　　工作量法下每年的折舊額會隨資產(chǎn)的工作量而不斷變化。一般資產(chǎn)在不同年度工作量差別較大的，適于采用工作量法計提折舊，比如汽車等應(yīng)按照工作量法計提折舊?！　。ㄌ攸c：前期折舊多，后期折舊少）　　原理：前期折舊時，先不考慮凈殘值，按雙倍直線折舊率計提折舊；最后兩年改成直線法?！　∪绻豢紤]預(yù)計凈殘值，直線法（年限平均法）下，折舊率＝1/預(yù)計使用年限，所以雙倍余額遞減法下，前期折舊率（雙倍直線折舊率）＝2/預(yù)計使用年限；　　前期每年的折舊額＝（原價—累計折舊額）前期折舊率　　早期折舊率不變，折舊基數(shù)在變?！　∽詈髢赡旮某芍本€法后，要考慮預(yù)計凈殘值?！纠}】某企業(yè)2008年12月購入一項固定資產(chǎn)，當(dāng)月投入使用。固定資產(chǎn)的原價為120萬元，預(yù)計使用年限為5年，預(yù)計凈殘值率為4%?！　∫螅河秒p倍余額遞減法計提折舊。第1年：（2009年）：120萬2/5100%＝48（萬元）　　第2年：（120萬—48萬）40%＝（萬元）　　第3年：（120—48—）40%＝（萬元）　　第5年改成平均年限法：　?。?20—48———1204%）247。2＝（萬元）　　原理：折舊基數(shù)＝原價—凈殘值；折舊率＝尚可使用年限/使用年限的數(shù)字之和　　折舊基數(shù)不變，折舊率在變?！　　纠}】承上例，用年數(shù)總和法計提折舊。第1年：（120萬—120萬4%）5/15＝（萬元）　　第2年：（120萬—120萬4%）4/15＝（萬元）　　第3年：（120萬—120萬4%）3/15＝（萬元）　　第4年：（120萬—120萬4%）2/15＝（萬元）　　第5年：（120萬—120萬4%）1/15＝（萬元）　　注意：　　1）兩個加速折舊法各自的特點：雙倍余額抵減法的特點是，前期不考慮殘值，折舊率固定，折舊基數(shù)逐漸減少；最后兩年改為直線法。年數(shù)總和法的特點是，一開始就考慮殘值，折舊基數(shù)不變；折舊率逐年減少。　　2）年數(shù)總和法下，折舊自年度中間某個月份開始計提時的處理：基于上例，若2009年5月1日購入固定資產(chǎn)并投入使用，則年數(shù)總和法下：　　2009年折舊：（120—1204%）5/157/12＝　　2010年折舊：（120—1204%）5/155/12＋（120—1204%）4/157/12＝16＋＝ 四）、計提折舊的會計處理固定資產(chǎn)應(yīng)按月計提折舊，計提的折舊應(yīng)通過“累計折舊”科目核算，并根據(jù)用途計入相關(guān)資產(chǎn)的成本或當(dāng)期損益。 項目管理部門使用的固定資產(chǎn)，其折舊計入開發(fā)間接費。 管理部門使用的固定資產(chǎn)，其折舊計入管理費用。 銷售部門使用的固定資產(chǎn)，其折舊計入銷售費用。 自行建造固定資產(chǎn)過程中使用的固定資產(chǎn)，其折舊計入在建工程成本。 經(jīng)營出租的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計入其他業(yè)務(wù)成本。 未使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計入管理費用。借：制造費用/管理費用/銷售費用/開發(fā)間接費等　　　　貸：累計折舊固定資產(chǎn)賬面價值＝原價－累計折舊－減值準(zhǔn)備注：按照稅法的規(guī)定，下列固定資產(chǎn)不得計算折舊扣除：房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)；以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)；以融資方式租出的固定資產(chǎn)；已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；與經(jīng)營活動無關(guān)的固定資產(chǎn)；單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地；注意稅法與會計的差