【正文】 等成本核算對象和成本項目歸集各項費用支出，進行代建工程項目的成本核算。代建工程的成本項目一般可設置：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、開發(fā)間接費，一般不設配套設施費成本項目。二、代建工程開發(fā)成本的核算一）、定向開發(fā)工程這種代建工程是指委托方指定開發(fā)地點、總體要求，具體開發(fā)事項全有房地產企業(yè)負責，建成之后移交給委托方。房地產企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出，和對代建工程應分配的開發(fā)間接費，應計入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”的借方和“銀行存款”“應付賬款”“開發(fā)間接費”等科目的貸方。完成全部開發(fā)過程并驗收合格的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”的貸方，轉讓“開發(fā)產品——代建工程”的借方，在將工程移交給委托方，辦妥工程價款移交手續(xù)后，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產品——代建工程”科目，并相應的確認收入。二）、受托代建工程受托代建工程的特點是建設單位辦理土地使用權出讓手續(xù)，取得土地使用權證書，通過了相關的建設項目審批手續(xù)，房地產企業(yè)只是受托承辦，負責組織施工，不墊付資金，工程完工后由施工企業(yè)直接與建設單位結算并開具發(fā)票，房地產企業(yè)另外向建設單位收取代建費。對房地產企業(yè)而言，受托代建是提供建筑安裝管理勞務，屬于營業(yè)稅的服務業(yè)稅目。房地產企業(yè)受托代建工程應當通過“勞務成本”科目核算。代建工程所發(fā)生的費用應當借記“勞務成本”科目，貸記“應付職工薪酬”“原材料”“銀行存款”等科目。工程完工后，按合同與委托單位結算代建手續(xù)費，借記“應收賬款”科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目，同時，結轉勞務成本，借記“其他業(yè)務支出“科目，貸記”勞務成本“科目。第四章 固定資產的會計核算第一節(jié)固定資產的確認和初始計量一、固定資產的概念及確認條件　?。?）固定資產的定義：　　　　注意：　?、儋Y產的持有目的不同，分類也可能不同，比如房屋，對于一般企業(yè)來說，大都用于生產經營，屬于固定資產，而對于房地產企業(yè)持有的將用于出售的商品房，則屬于存貨；　?、凇俺鲎狻眱H限于經營租賃方式出租的機器設備；如果是以融資租賃方式出租的資產，則其在租賃期內不屬于出租方的資產；如果是出租房屋建筑物等，則一般應該作為投資性房地產處理；　?、凼褂脡勖部梢杂迷摴潭ㄙY產所生產的產品或提供勞務的數(shù)量來表示；　?、鼙仨毷怯行蔚馁Y產，以與無形資產相區(qū)分?！　。?）固定資產的確認，首先應符合固定資產的定義，其次應同時滿足以下確認條件：　　與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)；　　該固定資產的成本能夠可靠地計量。　　注意：“可靠地計量”在某些情況下也可基于合理的估計，比如，已達到預定可使用狀態(tài)但未辦理竣工手續(xù)的固定資產，應按暫估價入賬，即其成本能夠可靠地計量，且應計提折舊。二、固定資產確認條件的具體應用　　。企業(yè)購置的環(huán)保設備和安全設備等資產，它們的使用雖然不能直接為企業(yè)帶來經濟利益，但是有助于企業(yè)從相關資產中獲得經濟利益，或者將減少企業(yè)未來經濟利益的流出，因此，對于這些設備，企業(yè)應將其確認為固定資產?！　　嫵晒潭ㄙY產的各組成部分（如采用一攬子方式購入的生產線等），如果各自具有不同的使用壽命或者以不同的方式為企業(yè)提供經濟利益，從而適用不同的折舊率或者折舊方法，此時，企業(yè)應將其各組成部分單獨確認為單項固定資產。　　。企業(yè)擁有的備品備件和維修設備通常確認為存貨，但某些備品備件和維修設備需要與相關固定資產組合發(fā)揮效用，例如民用航空運輸企業(yè)的高價周轉件，應當確認為固定資產。三、固定資產的初始計量 固定資產應該按照成本進行初始計量，成本包括企業(yè)為構建某項固定資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的一切合理、必要的支出。 （一）外購固定資產企業(yè)外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員工資。由于房地產企業(yè)開發(fā)產品和提供勞務不屬于增值稅應稅產品和勞務，所以購置固定資產的進項稅不允許抵扣，計入購置成本?！　　　』痉咒洠骸　〗瑁汗潭ㄙY產　　　　貸：銀行存款等 ：在取得成本的基礎上加上安裝調試成本等，按計入固定資產成本的金額，先計入“在建工程”科目，安裝完畢交付使用時再轉入“固定資產”科目。分錄為：（1）支付設備價款、增值稅、裝卸費　　借：在建工程——設備　　　　　　　　　　　　　　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　（2）領用本公司原材料、支付安裝工人薪酬　　借：在建工程——設備 　　　　　　　　　　　　　貸：原材料　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　應付職工薪酬　　　　　　　　　　　　　　　　（3）設備安裝完畢達到預定可使用狀態(tài)時，將在建工程結轉為固定資產　　借：固定資產——設備　　　　　　　　　　　貸：在建工程——設備　　　核算要點：　　應按照各項固定資產的公允價值比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產的成本。 　　購買固定資產的價款超過正常信用條件延期支付（正常信用期通常為3年），實質上具有融資性質的，固定資產的成本以購買價款的現(xiàn)值為基礎確定。折現(xiàn)率在考試時一般會告知?！　〗瑁汗潭ㄙY產　　　　未確認融資費用　　　　貸：長期應付款等　　實際支付的價款與購買價款的現(xiàn)值之間的差額，應當在信用期間內采用實際利率法進行攤銷，攤銷金額除滿足借款費用資本化條件應當計入固定資產成本外，均應當在信用期間內確認為財務費用，計入當期損益。 （二）自行建造固定資產　　　　 企業(yè)以自營方式建造固定資產，其成本應當按照直接材料、直接人工、直接機械施工費等計量。企業(yè)為建造固定資產準備的各種物資，應當按照支付的買價、運輸費、保險費等相關稅費作為實際成本，并按照各種專項物資的種類進行明細核算。盤盈、盤虧、報廢、毀損的工程物資，減去保險公司、過失人賠償部分后的差額，工程項目尚未完工的，計入或沖減所建工程項目的成本；如果工程項目已經完工的，計入當期損益（一般為營業(yè)外收支）。建造固定資產領用工程物資、原材料或庫存商品，按其實際成本轉入所建工程成本。應負擔的職工薪酬、公司為之提供的水、電、運輸?shù)葎趧眨约捌渌匾С龅纫灿嬋胨üこ痰某杀?。企業(yè)的在建工程在達到預定可使用狀態(tài)前，因進行負荷聯(lián)合試車而形成的、能夠對外銷售的產品，其發(fā)生的成本，計入在建工程成本，銷售或轉為庫存商品時，按其實際銷售收入或預計售價沖減在建工程成本。發(fā)生的工程成本應通過“在建工程”科目核算，工程完工達到預定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”科目轉入“固定資產科目”。所建造的固定資產已達到預定可使用狀態(tài)，但尚未辦理竣工結算的，應當自達到可使用狀態(tài)之日起，根據(jù)工程造價或者工程實際成本等，按暫估價值轉入固定資產，并按規(guī)定計提折舊，待辦理竣工決算手續(xù)后調整原來暫估的價值。但不需要調整原已計提的折舊額。 其成本由建造該項固定資產達到預定狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成，包括發(fā)生的建筑工程支出、安裝工程支出、以及需分攤計入固定資產價值的待攤支出。待攤支出是指在建設期間發(fā)生的不能直接計入某項固定資產價值，而有所建造固定資產共同負擔的相關費用，包括為建造工程發(fā)生的管理費、可行性研究費、臨時設施費、公證費、監(jiān)理費、應負擔的稅費、符合資本化條件的借款費用、建設期間發(fā)生的工程物資的盤虧、報廢、毀損凈損失以及負荷聯(lián)合試車費等。企業(yè)為建造固定資產通過出讓方式取得的土地使用權而支付的土地出讓金不計入在建工程成本，應確認為無形資產（土地使用權）。企業(yè)支付給建造承包商的工程價款，作為工程成本通過“在建工程”科目核算。企業(yè)按合理估計的工程進度和合同規(guī)定結算的進度款，借記“在建工程——建筑工程（安裝工程）——xx工程”科目，貸記“銀行存款”“預付賬款”等科目。企業(yè)將需要安裝設備運抵現(xiàn)場安裝時，借記“在建工程——安裝設備）——xx工程”科目，貸記“工程物資“科目；發(fā)生的待攤支出，借記“在建工程——待攤支出”科目，貸記“銀行存款”“應付職工薪酬”等科目。在建工程達到預定可使用狀態(tài)，首先計算分配待攤支出，分攤公式：　　待攤支出分攤率＝累計發(fā)生的待攤支出/（建筑工程支出＋安裝工程支出）100%　　某工程應分攤的待攤支出＝某工程的建筑工程支出、安裝工程支出合計分配率其次，計算確定已完工的固定資產成本：房屋、建筑物等固定資產成本=建筑工程支出+應分攤的待攤支出需要安裝的設備成本=設備成本+安裝工程支出+應分攤的待攤支出最后，進行相應的賬務處理，借記“固定資產”科目，貸記“在建工程——建筑工程”、“在建工程——安裝工程——xx工程”、“在建工程——待攤支出”等科目。（三）其他方式取得的固定資產　　投資者投入固定資產的成本，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。不公允的情況下，按照該項固定資產的公允價值作入賬價值?！　》秦泿判再Y產交換、債務重組等方式取得的固定資產的成本，應當分別按照有關《企業(yè)會計準則》的規(guī)定確定。盤盈固定資產的成本，作為前期差錯處理，在按管理權限報經批準處理前，應先通過“以前年度損益調整”科目核算。第二節(jié) 固定資產的后續(xù)計量一、固定資產折舊 一）、固定資產折舊的定義折舊是只在固定資產的使用壽命內，按照確定的方法對應計提折舊額進行系統(tǒng)分攤。應提折舊額，是指應當計提折舊的固定資產的原價扣除其預計凈殘值后的金額。如果以對固定資產計提減值準備，還應當扣除已計提的固定資產減值準備累計金額。 二）、固定資產折舊范圍空間范圍：　　不需用的固定資產、因修理停用的固定資產、季節(jié)性停用的固定資產等均應計提折舊。但對固定資產進行改良時，固定資產轉入了在建工程，故改良期間不需計提折舊?！　∫堰_到預定可使用狀態(tài)的固定資產，無論是否交付使用，尚未辦理竣工決算的，應當按照估計價值確認為固定資產，并計提折舊；待辦理了竣工決算手續(xù)后，再按實際成本調整原來的暫估價值，但不需要調整原已計提的折舊額?！　。汗潭ㄙY產應當按月計提折舊，當月增加的固定資產，當月不計提折舊，從下月起計提折舊；當月減少的固定資產，當月仍計提折舊，從下月起不計提折舊。（即按月初在賬的固定資產計提折舊。） 三）、固定資產折舊方法固定資產的折舊方法一經確定，不得隨意變更?！　。ㄖ本€法）　　年折舊額＝（原價－預計凈殘值）247。預計使用年限＝原價年折舊率　　年折舊率＝（1－預計凈殘值/原價）247。預計使用年限　　　　單位工作量折舊額＝（固定資產原價一預計凈殘值）247?？偣ぷ髁俊　∶科谡叟f額＝單位工作量折舊額固定資產該期實際工作量　　工作量法下每年的折舊額會隨資產的工作量而不斷變化。一般資產在不同年度工作量差別較大的，適于采用工作量法計提折舊，比如汽車等應按照工作量法計提折舊?！　。ㄌ攸c：前期折舊多，后期折舊少）　　原理：前期折舊時，先不考慮凈殘值，按雙倍直線折舊率計提折舊；最后兩年改成直線法。　　如果不考慮預計凈殘值，直線法（年限平均法）下，折舊率＝1/預計使用年限，所以雙倍余額遞減法下，前期折舊率（雙倍直線折舊率）＝2/預計使用年限；　　前期每年的折舊額＝（原價—累計折舊額）前期折舊率　　早期折舊率不變，折舊基數(shù)在變。　　最后兩年改成直線法后，要考慮預計凈殘值?！纠}】某企業(yè)2008年12月購入一項固定資產，當月投入使用。固定資產的原價為120萬元，預計使用年限為5年，預計凈殘值率為4%?！　∫螅河秒p倍余額遞減法計提折舊。第1年：（2009年）：120萬2/5100%＝48（萬元）　　第2年：（120萬—48萬）40%＝（萬元）　　第3年：（120—48—）40%＝（萬元）　　第5年改成平均年限法：　?。?20—48———1204%）247。2＝（萬元）　　原理：折舊基數(shù)＝原價—凈殘值；折舊率＝尚可使用年限/使用年限的數(shù)字之和　　折舊基數(shù)不變，折舊率在變?！　　纠}】承上例，用年數(shù)總和法計提折舊。第1年：（120萬—120萬4%）5/15＝（萬元）　　第2年：（120萬—120萬4%）4/15＝（萬元）　　第3年：（120萬—120萬4%）3/15＝（萬元）　　第4年：（120萬—120萬4%）2/15＝（萬元）　　第5年：（120萬—120萬4%）1/15＝（萬元）　　注意：　　1）兩個加速折舊法各自的特點：雙倍余額抵減法的特點是，前期不考慮殘值，折舊率固定，折舊基數(shù)逐漸減少；最后兩年改為直線法。年數(shù)總和法的特點是，一開始就考慮殘值，折舊基數(shù)不變；折舊率逐年減少?！　?）年數(shù)總和法下，折舊自年度中間某個月份開始計提時的處理：基于上例，若2009年5月1日購入固定資產并投入使用，則年數(shù)總和法下：　　2009年折舊：（120—1204%）5/157/12＝　　2010年折舊：（120—1204%）5/155/12＋（120—1204%）4/157/12＝16＋＝ 四）、計提折舊的會計處理固定資產應按月計提折舊，計提的折舊應通過“累計折舊”科目核算，并根據(jù)用途計入相關資產的成本或當期損益。 項目管理部門使用的固定資產，其折舊計入開發(fā)間接費。 管理部門使用的固定資產，其折舊計入管理費用。 銷售部門使用的固定資產，其折舊計入銷售費用。 自行建造固定資產過程中使用的固定資產，其折舊計入在建工程成本。 經營出租的固定資產，其計提的折舊應計入其他業(yè)務成本。 未使用的固定資產，其計提的折舊應計入管理費用。借：制造費用/管理費用/銷售費用/開發(fā)間接費等　　　　貸：累計折舊固定資產賬面價值＝原價－累計折舊－減值準備注：按照稅法的規(guī)定，下列固定資產不得計算折舊扣除：房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產；以經營租賃方式租入的固定資產；以融資方式租出的固定資產；已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產；與經營活動無關的固定資產；單獨估價作為固定資產入賬的土地；注意稅法與會計的差