【正文】 %，作為一個(gè)尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤(rùn)自然吸引許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的參與。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)及現(xiàn)狀作簡(jiǎn)要分析如下：資金籌集數(shù)額大、管理周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)缺乏預(yù)算和管理意識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是一項(xiàng)巨額資金的投入過(guò)程。此外，其開(kāi)發(fā)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過(guò)各種融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的層面，而沒(méi)有真正有效地將財(cái)務(wù)分析工具利用起來(lái)。投資決策難度高、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，控制能力差在房地產(chǎn)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)整能力差，缺乏靈活變動(dòng)性，進(jìn)一步加大了投資決策的難度，使房地產(chǎn)行業(yè)投資面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)。資金管理跟不上，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。這些都嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的控制能力。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)涉及面廣、形式多樣化一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，開(kāi)發(fā)活動(dòng)涉及面廣，因而反映出的財(cái)務(wù)關(guān)系也很復(fù)雜，而多種財(cái)務(wù)關(guān)系帶來(lái)的財(cái)務(wù)形式也是多種多樣的。成本管理工作繁雜，責(zé)任大，而房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)其重要性重視不足在不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容因開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，這一特點(diǎn)決定了其與其他企業(yè)之間的各種預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)等較一般企業(yè)更加頻繁和復(fù)雜，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任也更大。很多企業(yè)忽視了財(cái)務(wù)部門(mén)的成本管理優(yōu)勢(shì)，、粗糙，沒(méi)有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，致使整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無(wú)從做起?；蛘呤侵粡?qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)部門(mén)加強(qiáng)成本核算，而沒(méi)有調(diào)動(dòng)企業(yè)內(nèi)部各職能部門(mén)進(jìn)行全面成本管理。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一種信號(hào)，能夠全面綜合反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行經(jīng)常性財(cái)務(wù)分析，防范財(cái)務(wù)危機(jī)，建立預(yù)警分析指標(biāo)體系，進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)決策。（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理欠缺在項(xiàng)目建設(shè)中，涉及的部門(mén)較多，還有許多行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這都加大了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的難度與風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量雖容易監(jiān)控，但項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類(lèi)型、物業(yè)配備等將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量。除此以外，由于房地產(chǎn)和政策性風(fēng)險(xiǎn)很容易凸顯。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量的管理成為使某個(gè)項(xiàng)目成功的基本前提。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)債金額巨大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了其籌資金額巨大，而雖然其也實(shí)行資本金制度，但大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開(kāi)發(fā)為主，自有資本相當(dāng)?shù)?，大量的開(kāi)發(fā)資金都來(lái)源于借貸，而有些企業(yè)根本沒(méi)有自有資本。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長(zhǎng)率。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，在所謂高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下盲目舉債加重了成本負(fù)擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)利率與市場(chǎng)變動(dòng)由于通貨膨脹等的影響，一旦貨款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。與此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往也成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素，其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類(lèi)項(xiàng)目的供需情況是衡量的主要參考指標(biāo)，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段，易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)盲目再籌資再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。一些企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是想盡辦法向外借款，在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，但往往是使原有的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大化，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，并在實(shí)踐中注意根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)加強(qiáng)成本控制和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括開(kāi)發(fā)成本及之后各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，并且構(gòu)成復(fù)雜，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。對(duì)成本的控制和監(jiān)督可從這幾個(gè)方面入手：第一，加強(qiáng)成本核算；第二，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出，并加強(qiáng)工程預(yù)算管理；第三，及時(shí)了解盡可能全面的信息，避免房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理方面，由于涉及許多行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)管理要求把這些知識(shí)要素綜合起來(lái)，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，應(yīng)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)理論和方法對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的決策、計(jì)劃、組織、控制和反饋進(jìn)行協(xié)調(diào)管理活動(dòng)。（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的資金管理資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心。在資金使用過(guò)程中，企業(yè)要統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度，把資金用活。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的融資過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)選擇多元化的融資渠道，將企業(yè)內(nèi)部融資，與企業(yè)外部融資有效地結(jié)合起來(lái)；其次，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)資金的計(jì)劃管理和調(diào)度，建立多元化的資金信息的反饋系統(tǒng)與資金報(bào)表制度；最后，企業(yè)還須認(rèn)真做好房屋銷(xiāo)售的市場(chǎng)行情的調(diào)查，準(zhǔn)確無(wú)誤地核算出房屋的銷(xiāo)售成本，積極穩(wěn)妥地做好資金回收工作。（四）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)控制能力網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)極大地拓展企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的工作效率和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須要搞好企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理，搞好資金管理、提高資金利用率、加強(qiáng)成本管理、降低消耗、提高經(jīng)濟(jì)效益。（五）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)定期檢查與考核，適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率。而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法性研究。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高由于目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，加強(qiáng)其人員素質(zhì)的培養(yǎng)成為企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的首要任務(wù)之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以開(kāi)展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員可以較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況。更重要的是，除了業(yè)務(wù)水平之外，還應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的道德素質(zhì)修養(yǎng)。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。