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【正文】 算單） 借：開發(fā)成本 ——房屋開發(fā) 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 ——應(yīng)付工程款 自已組織施工的 借：開發(fā)成本 ——房屋開發(fā) 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 ——應(yīng)付工程款 應(yīng)付職工薪酬 庫存材料或設(shè)備 ⑤ 代建工程開發(fā)成本： 是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi) 用支出 借：開發(fā)成本 ——代建工程開發(fā) 貸：銀行存款 或庫存材料 或現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本 ——代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：開發(fā)成本 ——代建工程 貸：開發(fā)成本 ——代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù) 借：主營業(yè)務(wù)成本 ——代建工程結(jié)算成本 貸：開發(fā)成本 ——代建工程 （ 2）開發(fā)間接費(fèi)用： 所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi) 用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí) 借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 或應(yīng)付職工薪酬 分配開發(fā)的間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本 ——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品 ——房屋 貸：開發(fā)成本 ——房屋開發(fā) （ 3）管理費(fèi)用： 是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 （ 4）財(cái)務(wù)費(fèi)用： 包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈 支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用 （ 5）銷售費(fèi)用 ：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用 發(fā)生的銷售費(fèi)用 借：銷售費(fèi)用 貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 四、 納稅策劃 說明 :作為房企財(cái)務(wù)經(jīng)理，信貸融資工作占三分之一、成本核算占三分之一、稅務(wù)占三分之一。尤其是稅務(wù)。有的項(xiàng)目 都交付使用三年了，至今稅務(wù)檢查結(jié)束不了。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中稅費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例較大，稅務(wù)工作應(yīng)該是財(cái)務(wù)經(jīng)理的首要工作。 方法大體有一下幾種 : 。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實(shí)行比例稅率的稅種常有多種比例稅率，通過籌劃可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn)。 。扣除法是通過增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款，或調(diào)整扣除額在各個(gè)應(yīng)稅期的分布而相對節(jié)減稅額的納稅籌劃方法。 。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法。 。就是使所得或收入在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間 ，或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。這種方法是通過使納稅人的計(jì)稅依據(jù)合法合理地減少，從而減少應(yīng)納稅額。 。是指通過增加稅收抵免額來降低稅負(fù)的一種方法。 。減稅法是通過減少應(yīng)納稅額而減少納稅的籌劃方法。 主要涉及 9 個(gè)種稅：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。前 5 個(gè)稅種構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)納稅成本的主要部分，其中前 3 個(gè)稅種更是重中之中。 營業(yè)稅策劃 方法 1： 營業(yè)稅暫行條例 ，合營企業(yè)，甲企業(yè)以土地使用權(quán)入股，乙企業(yè)以資金入股，雙方合作建房，建成后共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，利潤共享，則由于甲企業(yè)以無形資產(chǎn)投資入股，不必繳營業(yè)稅，因此可不繳營業(yè)稅。 方法 2： 營業(yè)稅暫行條例 明確規(guī)定了納稅人應(yīng)在何時(shí)發(fā)生納稅義務(wù)，即只要具備了下面兩個(gè)條件中的一個(gè)，納稅義務(wù)即告發(fā)生：一是納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)的當(dāng)天；二是納稅人取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)的憑據(jù)的當(dāng)天。 對于采用預(yù)收款方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位，納稅人的納稅義務(wù)是 以納稅人收到的與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的款項(xiàng) (如預(yù)收款、結(jié)算時(shí)收到的價(jià)款等 )作為營業(yè)稅計(jì)算繳納依據(jù)，而不一定是只要納稅義務(wù)一發(fā)生，就要全額計(jì)稅。但對轉(zhuǎn)讓方結(jié)算時(shí)應(yīng)收的，而受托方拖欠的價(jià)款，根據(jù)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定的基本規(guī)定，應(yīng)在結(jié)算時(shí)納稅。因此，當(dāng)房產(chǎn)公司和購買單位結(jié)算后，在實(shí)業(yè)公司尚未收到購買單位支付的價(jià)款時(shí)，房產(chǎn)公司就必須承擔(dān)納稅義務(wù)，只要采取籌劃措施，在收到支付單位的價(jià)款之前，不進(jìn)行結(jié)算，就可避免過早承擔(dān)納稅義務(wù)。通過時(shí)間上的延遲，獲得資金的時(shí)間價(jià)值，從而降低了稅收負(fù)擔(dān)。 方法 3：精裝修房屋納稅籌 劃 稅法規(guī)定，納稅人兼營不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額，然后按各自適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額；未分別核算的，將從高適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。若裝修費(fèi)用包含在總房款內(nèi)，則按銷售不動產(chǎn)的 5%的營業(yè)稅率，而如果分別核算銷售不動產(chǎn)和裝飾工程兩種經(jīng)營行為，裝修合同另外簽訂，則裝修部分收入適用 3%的稅率，二者相比少納營業(yè)稅。 通過使用分拆法和稅率差異法，對稅基進(jìn)行準(zhǔn)確劃分，區(qū)別了兩種不同的生產(chǎn)行為，分別適用各自稅率，既準(zhǔn)確反映了經(jīng)營狀況，又降低了公司的稅負(fù) 方法 4：改變收費(fèi)主體的納稅籌劃 稅法規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收項(xiàng)目應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅，而對獨(dú)立核算的物業(yè)公司稅法規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦?、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營業(yè)稅的計(jì)稅金額。通過主體變更將物業(yè)公司獨(dú)立核算，既少交了營業(yè)稅，同時(shí)還有助于提升物業(yè)服務(wù)水平。 土地增值稅策劃 方法 1：適當(dāng)加大對建造成本的投入。房地產(chǎn)企業(yè)為提高產(chǎn)品競爭力，在市場可接受范圍內(nèi)，完善配套設(shè)施，增加的成本可以通過提高售價(jià)補(bǔ)償。這樣不僅可以促進(jìn)銷售，扣除金額也加大了， 可扣除金額為建造成本的 倍 ,從而又拉動了增值率的降低。 方法 2：利用制度規(guī)定的模糊空間。現(xiàn)行制度對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用（統(tǒng)稱三項(xiàng)費(fèi)用）作為期間費(fèi)用，不按成本對象進(jìn)行分?jǐn)?，其與工程成本中的 “開發(fā)間接費(fèi)用 ”并沒有嚴(yán)格界定。稅法對三項(xiàng)費(fèi)用的扣除規(guī)定為 10%以內(nèi)，企業(yè)在組織架構(gòu)上向開發(fā)項(xiàng)目傾斜，把能劃歸開發(fā)項(xiàng)目的人員盡量劃入項(xiàng)目編制，減少由三項(xiàng)目費(fèi)用列支的費(fèi)用，加大開發(fā)間接費(fèi)用，也就加大建造成本，降低了增值率。 方法 3：成立銷售公司的籌劃方法 (營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅 ) 根據(jù) 財(cái)稅（ 2021） 16 號文件關(guān)于營業(yè)稅的稅前減除，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)立銷售公司，而不會重復(fù)繳納營業(yè)稅，同時(shí)還將土地增值稅一分為二，從而降低增值額和增值率，達(dá)到不交或少交土地增值稅的目的。因?yàn)樵O(shè)立銷售公司，可以分?jǐn)倧V告費(fèi)、招待費(fèi)等稅前扣除額，同時(shí)稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)要按預(yù)售房款的一定比例預(yù)交企業(yè)所得稅，而對房地產(chǎn)銷售公司則沒有這樣規(guī)定。利用延期納稅法，通過設(shè)立銷售公司可以遞延繳納稅款，取得資金時(shí)間價(jià)值。 方法 4：確定利息扣除方式 按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣 除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％以內(nèi)按規(guī)定扣除。 如果建房過程中借用了大量資金，利息費(fèi)用很多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，此時(shí)應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。如果建房過程中借款很少，利息費(fèi)用很低，則可故意不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證 明，這樣可以多扣除費(fèi)用，減輕稅負(fù)。 方法 5：利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅籌劃 《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和 20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 方法 6：代收收入籌劃 在會計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入房價(jià)中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價(jià)之外單獨(dú)收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。 方法 7：股權(quán)轉(zhuǎn) 讓策劃 目前，我國稅法規(guī)定對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征流轉(zhuǎn)稅，僅對其收益征收企業(yè)所得稅，這樣可避其銷售不動產(chǎn)應(yīng)納的營業(yè)稅、土地增值稅。 具體說明如下：假設(shè)由企業(yè)甲開發(fā)某大廈，欲將該大廈轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙，但轉(zhuǎn)讓的過程中需要按 5％的稅率繳納營業(yè)稅。為此，企業(yè)甲成立一個(gè)全資子公司丙，并由企業(yè)丙擁有大廈。待大廈建成后，將企業(yè)丙的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙。在該過程中，由于法律上企業(yè)丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該大廈的產(chǎn)權(quán)也仍然屬于企業(yè)丙，因此，企業(yè)甲僅就轉(zhuǎn)讓收益繳納所得稅，從而成功地規(guī)避了營業(yè)稅。對于企 業(yè)乙來說，以企業(yè)丙的名義進(jìn)行經(jīng)營與以自己的名義進(jìn)行經(jīng)營并沒有實(shí)質(zhì)的區(qū)別。而且，由于企業(yè)甲可將一部分省下的營業(yè)稅轉(zhuǎn)移給企業(yè)乙，企業(yè)乙也會樂子接受這種方式，因此這種股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法可以規(guī)避營業(yè)稅。此外，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 方法 8：收入分散籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)，將合同分兩次簽定。當(dāng)房屋初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)便和購買者簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽定設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅， 而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。 方法 9:代建房行為 稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí) 行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。 方法 10:利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃 根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，在分開核算的情況下 ，關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在 20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅 . 企業(yè)所得稅策劃 方案 廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除， 但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3 個(gè)納稅年度。以到了年末，若年度收入還不夠額度，企業(yè)應(yīng)對該年度的收入再作一下梳理，將應(yīng)計(jì)未計(jì)的收入盡量全部納入本年度內(nèi)，以達(dá)到最大限度的節(jié) 稅效果。 方案 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的