【正文】 月末按規(guī)定提取教育附加 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：其他應(yīng)交款 ——教育費(fèi)附加 成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算 說明 :地產(chǎn)開發(fā)往往是先有成本，后有收入?？梢赃@樣處理：在沒有收入的情況下可以稅前抵扣的費(fèi) 用，就把它做入期間費(fèi)用當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)（必須做入開發(fā)成本的除外）。 前期工程費(fèi) 能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的 “前期工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過 “開發(fā)成本 — 土地開發(fā) —前期工程費(fèi) ”科目歸集，再按建筑面積 (包括在建及未建面積 )分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。 (2) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè) (有前有后、穿插進(jìn)行 )的情況下： ▲ 應(yīng)先通過 “開發(fā)成本 —配套設(shè)施開發(fā) ”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積和分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。 d 如果有周轉(zhuǎn)房，每月應(yīng)計(jì) 入開發(fā)間接費(fèi)的周轉(zhuǎn)房攤銷，可比照房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進(jìn)行攤銷，并按周轉(zhuǎn)房造價(jià) 4%計(jì)算殘值。尤其是稅務(wù)。 。減稅法是通過減少應(yīng)納稅額而減少納稅的籌劃方法。通過時(shí)間上的延遲，獲得資金的時(shí)間價(jià)值，從而降低了稅收負(fù)擔(dān)。 方法 2：利用制度規(guī)定的模糊空間。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％以內(nèi)按規(guī)定扣除。待大廈建成后，將企業(yè)丙的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙。 方法 9:代建房行為 稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅 . 企業(yè)所得稅策劃 方案 廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除， 但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3 個(gè)納稅年度。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。此外，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 方法 6：代收收入籌劃 在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入房價(jià)中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價(jià)之外單獨(dú)收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。因?yàn)樵O(shè)立銷售公司，可以分?jǐn)倧V告費(fèi)、招待費(fèi)等稅前扣除額，同時(shí)稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)要按預(yù)售房款的一定比例預(yù)交企業(yè)所得稅，而對(duì)房地產(chǎn)銷售公司則沒有這樣規(guī)定。通過主體變更將物業(yè)公司獨(dú)立核算，既少交了營業(yè)稅，同時(shí)還有助于提升物業(yè)服務(wù)水平。 方法 2： 營業(yè)稅暫行條例 明確規(guī)定了納稅人應(yīng)在何時(shí)發(fā)生納稅義務(wù)，即只要具備了下面兩個(gè)條件中的一個(gè)，納稅義務(wù)即告發(fā)生：一是納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)的當(dāng)天；二是納稅人取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)的憑據(jù)的當(dāng)天。這種方法是通過使納稅人的計(jì)稅依據(jù)合法合理地減少，從而減少應(yīng)納稅額。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目。 a 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計(jì)入房屋 等成本核算對(duì)象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)入其開發(fā)成本的 “開發(fā)成本 —配套設(shè)施開發(fā) —配套設(shè)施費(fèi) ”項(xiàng)目中。 對(duì)幾個(gè)工程一并招 標(biāo)出包且按標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按每個(gè)工程 (或成本核算對(duì)象 )的預(yù)算造價(jià)占各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)之和的比例，計(jì)算各自的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。 成本費(fèi)用的歸集與分配 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房 屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中；如果分不清成本核算對(duì)象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先在 “開發(fā)成本 —土地開發(fā) —土地費(fèi)用 ”科目進(jìn)行歸集，再將其分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的開發(fā)成本；也可以直接分配計(jì)入 “開發(fā)成本 有關(guān)成本核算對(duì)象 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) ”。 3，房地產(chǎn)公司的成本要通過 “開發(fā)成本 ”科目核算，開發(fā)成本科目每月不需要結(jié)轉(zhuǎn)，只有在別墅樓完工交付使用后，才能進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 （ 16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動(dòng)。 銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù) ——XX 公司 借：應(yīng)收票據(jù) ——XX 公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期： 若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款 貸：應(yīng)收票據(jù) ——XX 公司 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 6）預(yù)付賬款： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置 “預(yù)付承包單位款 ”和 “預(yù)付供應(yīng)單位款 ”兩個(gè)明 細(xì)科目。 ③ 項(xiàng)目公司收到的一切款項(xiàng)，除國家另有規(guī)定的以外，都必須于當(dāng)日解交銀行；一切支出，除規(guī)定可用現(xiàn)金支付以外，應(yīng)按銀行有關(guān)結(jié)算辦法的規(guī)定，通過銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。 ④ 嚴(yán)禁 “白條 ”抵充庫存現(xiàn)金。出納做到及時(shí)對(duì)賬，提前提醒交款，對(duì)滯后交款者要及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)催交，交款有變動(dòng)及時(shí) 溝通。 F、部門經(jīng)理審核簽字后，報(bào)銷人將報(bào)銷單交至財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審核簽字并由財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字確認(rèn)。 報(bào)銷內(nèi)容：按出差管理制度執(zhí)行。 C、借款人將部門經(jīng)理簽字后的借據(jù)交由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審核后再交相關(guān)部門總經(jīng)理確認(rèn)落實(shí)，并由財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字審批，總經(jīng)理簽字后視為財(cái)務(wù)部可以支付該款項(xiàng)。 項(xiàng)目主辦人應(yīng)建立臺(tái)帳，登記每筆付款、扣款情況，并接受項(xiàng) 目主管經(jīng)理的檢 查、監(jiān)督。 D：財(cái)務(wù)經(jīng)理審核： 財(cái)務(wù)經(jīng)理審核是金額及根據(jù)合同、施工進(jìn)度、項(xiàng)目公司資金情況等手續(xù)，并在審核欄內(nèi)簽署意見后交由預(yù)算部辦事人員。 5財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)審核付款申請(qǐng)并簽署意見。會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)經(jīng)理和制表人簽章并加蓋項(xiàng)目公司公章。封面上應(yīng)注明項(xiàng)目公司名稱、憑證種類、所屬年月和起訖日期、起訖號(hào)碼、憑證本數(shù)等。 E、轉(zhuǎn)帳憑證（ JV） 摘要：要明確經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生所對(duì)應(yīng)的部門、責(zé)任人、發(fā)生的時(shí)間及原因等。 收到工程部 經(jīng)辦人 6 月 8 號(hào)上班遲到罰款。寫事情要有過程；銀行結(jié)算憑證，要注明支票號(hào)碼、去向；送存款項(xiàng)，要注明現(xiàn)金、支票、匯票等。 ② 自制原始憑證，須有負(fù)責(zé)人或經(jīng)理指定人員的簽名或蓋章。 (11)負(fù)責(zé)對(duì)存放的付款合同進(jìn)行集中的歸檔管理，并建立合同臺(tái)帳。按月正確計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，定期或不定期地組織清產(chǎn)核資工 作。 （ 13) 配 合對(duì)內(nèi)、對(duì)外事務(wù)。、財(cái)務(wù)部崗位設(shè)置 （ 1）財(cái)務(wù)經(jīng)理 A、日常工作 （ 1) 根據(jù)國家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)和行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目公司特點(diǎn)，負(fù)責(zé)建立有效的財(cái)務(wù)管理制度和具體規(guī)定，報(bào)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。配合各部門工作； (14) 負(fù)責(zé)保管項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)專用章，并健全印章領(lǐng)用審批登記等手續(xù)。 （ 5) 在財(cái)務(wù)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，準(zhǔn)確、及時(shí)地做好帳務(wù)和結(jié)算工作，正確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，填制和審核會(huì)計(jì)憑證，登記明細(xì)帳和總帳。按合同的類別、名稱、簽訂單位、合同金額、付款時(shí)點(diǎn)及金額、執(zhí)行情況等做出詳細(xì)準(zhǔn)確的反映。 ③ 購買實(shí)物的原始憑證，必須有購物清單（小票）發(fā)票等及相關(guān)驗(yàn)收證明。遇有沖轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，不應(yīng)只寫沖轉(zhuǎn)，應(yīng)寫明沖轉(zhuǎn)某年、某月、某日、某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和憑證號(hào)碼，也不能只寫對(duì)方科目。 收到財(cái)務(wù)部 經(jīng)辦人償還 4 月份借款。 計(jì)提財(cái)務(wù)部 XXX 員工宿舍小區(qū) 6 月份房租。財(cái)務(wù)經(jīng)理要在裝訂線封簽處簽名或蓋章，然后存檔保管。 B、涉及主要工作流程控制 付款流程控制 適用范圍 1工程款的審批、支付。 流程： A：項(xiàng)目主辦人依據(jù)合同、進(jìn)度及質(zhì)量狀況確定是否申請(qǐng)付款。 E: 總經(jīng)理審核 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核上述內(nèi)容并在 付 款申請(qǐng)單 上簽署意見后交預(yù)算部辦事人員。 預(yù)算部辦事人員 : 預(yù)算部辦事人員應(yīng)建立臺(tái)帳、登記每筆付款、扣款情況，并接受預(yù)算部經(jīng)理的檢查、監(jiān)督。 D、財(cái)務(wù)部出納員看到簽批手續(xù)齊全的借據(jù)后，方可付款。有關(guān)請(qǐng)客送禮需預(yù)先報(bào)請(qǐng)財(cái)務(wù)經(jīng)理確認(rèn)，然后由總經(jīng)理簽字方能實(shí)施。財(cái)務(wù)部審核應(yīng)本著以下原則： (1)、審核單據(jù)粘貼是否規(guī)范，字跡有無涂抹； (2)、審核各項(xiàng)費(fèi)用金額大小寫是否與后附原始單據(jù)金額相符； (3)、審核各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生是否切合實(shí)際，有無虛報(bào)、多報(bào)；（參照費(fèi)用報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)） (4)、審核簽批手續(xù)是否齊全。收款要完善簽收制度及證明人制度。 ⑤ 出納對(duì)經(jīng)管的庫存現(xiàn)金，做到日清月結(jié)。 項(xiàng)目公司將款項(xiàng)存入銀行或其他金融機(jī)構(gòu)時(shí)，借記本科目，貸記有關(guān)科目；提取或支出銀行存款時(shí)，借記有關(guān)科目，貸記 本科目。 ① 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書、付款單） 借：預(yù)付賬款 ——預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款 ——預(yù)付承包單位款 貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款 ——應(yīng)付工程款 同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款 ——應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款 ——預(yù)付承 包單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款 ——應(yīng)付工程款貸：銀行存款 ② 預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款 借：預(yù)付賬款 ——預(yù)付供應(yīng)單位款 貸：銀行存款 材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款 ——應(yīng)付購貨款 貸：預(yù)付賬款 ——預(yù)付供應(yīng)單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款 ——應(yīng)付購貨款 貸：銀行存款 物資采購： 主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。前期工程費(fèi)包括土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。有關(guān)分配方法為： 按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)： 方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后 將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的 “建筑安裝工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目。 開發(fā)間接費(fèi) b 應(yīng)先通過 “開發(fā)間接費(fèi) ”科目歸集，于每季末根據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù)按建筑面積分配