房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解析-資料下載頁
2025-08-05 07:19本頁面
【正文】 的購銷合同的內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)真分析。主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項目進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。主營業(yè)務(wù)稅金及附加分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收帳款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收帳款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費(fèi)，此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)掌握行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷所評估企業(yè)的毛利率是否合理?期間費(fèi)用科目分析。管理費(fèi)用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額的支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實性。管理費(fèi)用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)，而沒有單獨歸集此部分費(fèi)用，并于正式銷售收入確認(rèn)后配比進(jìn)入當(dāng)期費(fèi)用列支。對于財務(wù)費(fèi)用，要著重分析利息支出的合理性，要注意開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的利息費(fèi)用只能進(jìn)入開發(fā)成本，而不能作為期間費(fèi)用全額于當(dāng)期列支。因而要結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)的時間，通過分析利息列支的情況分析判斷是否按稅法規(guī)定列支。營業(yè)外收入分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費(fèi)用是否準(zhǔn)確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費(fèi)用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費(fèi)計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處臵收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計入營業(yè)外收入的項目是否屬于視同銷售應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的范圍。（泰興市國稅局殷榮）
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