【正文】 　17．房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（ ?。?。 　　A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入 　　B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值 　　C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本 　　D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資 　　18．張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運營費用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（ ?。?　　A．% 　　B．% 　　C．% 　　D．% 　　19．某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（ ?。?。 　　A．625% 　　B．% 　　C．% 　　D．% 　　20．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項目的單位變動成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（ ?。┰?㎡。 　　A． 　　B． 　　C． 　　D． 　　21．判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于（ ?。╇A段的工作。 　　A．風(fēng)險辨識 　　B．風(fēng)險估計 　　C．風(fēng)險評價 　　D．風(fēng)險決策 　　22．房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有（ 　）。 　　A．可逆性和可延期性 　　B．可逆性和不可延期性 　　C．不可逆性和可延期性 　　D．不可逆性和不可延期性 　　23．在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（ ?。?　　A．項目的交通組織規(guī)劃 　　B．項目構(gòu)成及平面布置 　　C．項目的建筑規(guī)劃 　　D．城市土地利用規(guī)劃 　　24．下列財務(wù)報表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（ 　）。 　　A．輔助報表 　　B．資產(chǎn)負(fù)債表 　　C．資金來源與運用表 　　D．現(xiàn)金流量表 　　25．下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（ ?。?　　A．回收固定資產(chǎn)余值 　　B．自有資金 　　C．長期借款 　　D．凈轉(zhuǎn)售收入 　　26．下列市盈率的表達式中，正確的是（ ?。?。 　　A．市盈率=股價/每股凈資產(chǎn) 　　B．市盈率=股價/每股收益 　　C．市盈率=市值/銷售收入 　　D．市盈率=市值/現(xiàn)金流 　　27．劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（ ?。┰?。 　　A． 　　B． 　　C． 　　D． 　　28．一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險要小得多，這主要是因為REITs具有（ ?。?　　A．較高的收益性 　　B．較強的流動性 　　C．直接融資的功能 　　D．抵御通貨膨脹影響的功能 　　29．關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是（ 　）。 　　A．擔(dān)保能確保貸款得以足額償還 　　B．金融機構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險 　　C．最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押 　　D．貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán) 　　30．在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（ 　）。 　　A．交通的通達程度 　　B．物業(yè)的規(guī)模大小 　　C．人口的分布密度 　　D．居民的購買能力 　　31．下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（ ?。?　　A．凈經(jīng)營收入=有效毛收入經(jīng)營費用 　　B．凈經(jīng)營收入=有效毛收入經(jīng)營費用抵押貸款還本付息 　　C．凈經(jīng)營收入=有效毛收入經(jīng)營費用抵押貸款還本付息準(zhǔn)備金 　　D．凈經(jīng)營收入=有效毛收入經(jīng)營費用抵押貸款還本付息準(zhǔn)備金所得稅 　 　二、多項選擇題 　　1．相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（ 　）。 　　A．置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn) 　　B．置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資 　　C．置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn) 　　D．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營 　　E．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者 　　2．按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產(chǎn)在（ 　）等方面存在差異。 　　A．投資決策 　　B．規(guī)劃設(shè)計 　　C．工程建設(shè) 　　D．地域范圍 　　E．產(chǎn)品功能 　　3．國際上通常采取的住房保障方式有（ 　）。 　　A．政府直接建房 　　B．對住房投資人減稅 　　C．對住房承租人減稅 　　D．對住房承租人補貼 　　E．鼓勵贏利機構(gòu)建房 　　4．下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（ ?。?　　A．進行項目的財務(wù)評價 　　B．獲取項目所需土地C．確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn)D．對項目的建設(shè)工程進行招標(biāo) 　　E．提交項目開工申請并獲得批準(zhǔn) 　　5．關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有（ 　）。 　　A．有效市場大于服務(wù)市場 　　B．服務(wù)市場大于潛在市場 　　C．潛在市場大于有效市場 　　D．滲透市場大于有效市場 　　E．服務(wù)市場大于滲透市場 　　6．關(guān)于房地產(chǎn)購買更新改造出租出售模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有（ ?。?　　A．橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時點 　　B．房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的1時點 　　C．發(fā)生在計息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi) 　　D．各期運營費用的垂直箭線全部向下 　　E．轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上 　　7．關(guān)于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（ ?。?。 　　A．利率是由儲蓄和投資決定的 　　B．利率是由貨幣的供求決定的 　　C．利率是由可貸資金的供求決定 　　D．利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的 　　E．貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性 　　8．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（ ?。?。 　　A．應(yīng)納稅所得額=收入總額不征稅收入免稅收入各項扣除允許彌補的以前年度虧損 　　B．所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率 　　C．企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算 　　D．企業(yè)所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關(guān) 　　E．企業(yè)所得稅稅率為25% 　　9．下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（ ?。?。 　　A．現(xiàn)金回報率 　　B．投資回收期 　　C．借款償還期 　　D．資產(chǎn)負(fù)債率 　　E．資本金利潤率 　　10．下列不確定性因素中，屬于開發(fā)銷售模式下房地產(chǎn)開發(fā)項目主要不確定性因素的有（ ?。?。 　　A．土地費用 　　B．權(quán)益投資比率 　　C．運營費用 　　D．開發(fā)期 　　E．貸款利率 　　11．政府對企業(yè)投資項目進行核準(zhǔn)評估時，重點評估的內(nèi)容有（ ?。?　　A．項目是否符合國家法律法規(guī)要求 　　B．項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求 　　C．項目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求 　　D．項目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實現(xiàn)的要求 　　E．項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟效益要求 　　12．城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括（ 　）。 　　A．市政基礎(chǔ)建設(shè)費 　　B．土地出讓金 　　C．征地拆遷費 　　D．契稅 　　E．公建配套設(shè)施費 　　13．商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項目具有（ ?。?　　A．國有土地使用證 　　B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 　　C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 　　D．建設(shè)工程施工許可證 　　E．商品房預(yù)售許可證 　　14．關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（ ?。?。 　　A．基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失 　　B．基礎(chǔ)租金一般高于市場租金 　　C．基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整 　　D．基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金 　　E．基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金 　　15．按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（ ?。┑阮愋?。 　　A．市級購物中心 　　B．地區(qū)購物商場 　　C．居住區(qū)商場 　　D．鄰里服務(wù)性商店 　　E．批發(fā)市場 三、判斷題 　　1．商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。（　 ） 　　2．投資組合理論認(rèn)為，對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。（　 ） 　　3．土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。（　 ） 　　4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項目的施工單位。（　 ） 　　5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。a越大，則預(yù)測值越趨向平滑。（　 ） 　　6．如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（　 ） 　　7．按照房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式的不同，期間費用可能全部或部分計入開發(fā)建設(shè)投資中。（　 ） 　　8．當(dāng)預(yù)測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。（　 ） 　　9．運用蒙特卡洛法進行風(fēng)險估計和評價時，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。（　 ） 　　10．實物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。（　 ） 　　11．借款還本付息估算表中列示了直接用于計算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財務(wù)報表。（　 ） 　　12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（　 ） 　　13．在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進行，金融機構(gòu)通常會允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（　 ） 　　14．由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風(fēng)險影響。（　 ） 　　15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費用中包括抵押貸款的利息支出。（　 ） 　 四、計算題 　?。ㄒ唬┠臣彝ビ媱?年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下： 　?。?）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）（8分） 　　（二）張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費用為租金收入的25%. 　　乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營費用為35萬元。 　　以上兩個方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。 　　1．編制甲、乙兩個方案的資本金現(xiàn)金流量表。 　　2．試評價甲、乙兩個方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個方案的優(yōu)劣。（12分）