20xx年房地產(chǎn)估價師案例分析總結(jié)大全(參考版)
2025-04-17 04:49本頁面
【正文】 察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確 估價時點是否準確 修正年限是否正確 檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致 對采用的方法是否有合理的說明和理由 任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明 注意利息的計算方式，期限 報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準 現(xiàn)實用途和法定用途相符 1一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法 1注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算） 1要察看估價類型,對照規(guī)范對此要求 1最后一道題一定要細心,首先指出錯誤,在進行改正, 分的 1糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價,應(yīng)注意特別說明原因狀況 1注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等 1保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù) 1基準地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進行修正，使用年限是否明確比較法： 比較實例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說明 是否統(tǒng)一了可比價格的可比基礎(chǔ)：付款方式，單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，面積內(nèi) 涵，面積單位。估價方法及操作的主要依據(jù)；與估價目的相配合的合法性依據(jù)等。 e、估價時點：不是一段時間，而是某一日。 是何種條件狀態(tài)下的價格。此外，還應(yīng)對環(huán)境作簡要說明。建筑物需說明：名稱、坐落（門牌）、面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。 案例分析改錯題總結(jié)3 從估價報告的結(jié)構(gòu)上講，內(nèi)容不完整 a、缺委托估價方 b、缺受理估價方 c、估價對象概況交代不清，所需資料收集不全面。 （11）間接比較與直接比較混淆不清。 9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。 7）區(qū)域因素與個別因素混淆不請。 （5）比較修正的方向錯誤。 市場比較法 （1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由 （2）比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達到三個以上（含三個）的可比實例 （3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。 E、總費用中包含了折舊費。 C、費用的計算方法錯誤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。 （5）正常費用的測算錯誤 A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。 （4）收益的測算錯誤。 （2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。 適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。 收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況） 四) 估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向） 五) 估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日） 六) 價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵） 七) 估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料） 八) 估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則） 九) 估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義） 十） 估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。 （12）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。 （10）比較修正項目有漏項。 （ 8）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差 異。 （6）可比實例不符合條件。 （4）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可 比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。 案例與分析指錯題中的常見錯誤4 市場比較法 （1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由 （2）比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達到三個以上（含三個）的可比實例。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。 E、總費用中包含了折舊費。 C、費用的計算方法錯誤。第四，把 所得稅也作為總費用的一個組成部分。第二，對于租賃房地產(chǎn)采 用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和 土地使用稅。 （5）正常費用的測算錯誤 A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。 （4）收益的測算錯誤。 （2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。 適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。 收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。 （2）對外幣表達的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。 對估價對象描述不清 （1）沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和 房 屋所有權(quán)?！ ?0日 估價機構(gòu)一級資質(zhì)審批，建設(shè)部自收到初審意見和材料之日起，20個工作日內(nèi)作出決定，因故經(jīng)分管部長批準可延長10個工作日，做出行政許可決定。不符合條件的，自收到申請之日起15日內(nèi)通知建設(shè)單位，并說明理由。 登記發(fā)證時限：注銷登記：15日。 拆遷部門10日內(nèi)給答復(fù)，延長暫停期不得超過1年。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對系
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