【正文】 ......... ............................8 九、估價方法 ............................. ... ............................9 十、估價結(jié)果 ............................. ... ............................9 十一、其他需要說明的事項..................... .............................9 十二、估價人員 ............................... ............................9房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告 ................. .. ............................ ...29 一、估價對象描述與分析 ....................... ............................29二、市場背景描述與分析 ........................... ........................32 五、估價對象最高最佳利用分析 ..............................................35六、估計方法適用性分析 ............................ .......................43 七、估價測算過程 .................................. .......................43 八、估價結(jié)果確定................................... .......................45 附件： 估價委托書；估價對象位置示意圖；估價對象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件； 估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；注冊房地產(chǎn)估價師證書復(fù)印件；估價中引用的其他專用文件資料。 內(nèi)容： (1)估價對象描述的基本狀況。 ⑤部門規(guī)章或省、市、區(qū)規(guī)章，如：《城市房屋抵押管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《房屋登記辦法》等； ⑥所在城市（指地市級或縣）相關(guān)規(guī)定，如大連市國土資源和房屋局文件《大連市城市房屋拆遷估價實施細則》大國土房屋發(fā)[2008]18號； (2)必要的技術(shù)標準依據(jù)（主要指行業(yè)內(nèi)技術(shù)標準）如： 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 GB/T 50291－1999《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 179862000）、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》建住房[2003]234號、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》建住房[2006]8號、房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》DBG/T 01－103－2005（北京市工程建設(shè)標準）等； (3)估價委托人提供的資料依據(jù) 如：產(chǎn)權(quán)資料、優(yōu)先受償款資料、房屋租賃合同資料、土地與房屋狀況統(tǒng)計資料、房屋工程設(shè)計圖紙資料、建安工程費資料、房屋維護、改造工程設(shè)計圖紙與費用資料等；(4)估價機構(gòu)掌握的資料依據(jù)（略） （八）估價原則 要求：原則內(nèi)容要完整但不交叉，各原則描述要準確； 內(nèi)容完整：是指應(yīng)分別列明獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價時點原則、替代原則。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當作最高最佳使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。如建筑物與土地在區(qū)位、面積是否相匹配，裙房與塔樓之間等是否具有投資集約度。 （十）估價結(jié)果 要求：描述完整清晰，這里的估價結(jié)果要與致估價委托人函、技術(shù)報告中的估價結(jié)果要一致； 內(nèi)容：估價結(jié)果（幣種、總價、單價及總價大寫）表述完整；估價結(jié)果相關(guān)事項（與估價假設(shè)、限制條件一致，扣除相關(guān)費用及稅金應(yīng)說明）要清晰。最高最佳利用分析不得要領(lǐng)多數(shù)報告沒有按三方面的基本要求去分析。①區(qū)位四個方面的分析均應(yīng)有針對性；②區(qū)位分析要為估價方法中的測算做出必要的數(shù)據(jù)判斷；③要進行區(qū)位未來變化趨勢的分析；④區(qū)位狀況分析要與估價對象外部性分析加以區(qū)別。以普通商品住宅為例：(2)本地本類房地產(chǎn)市場價格：新建普通住宅不同月、季、年均價，價格同比變化、環(huán)比變化，不同行政區(qū)域普通住宅價格情況與變化狀況，估價對象所在區(qū)片普通住宅價格變化狀況、熱點樓盤住宅價格變化狀況，其他類型住宅價格變化等；二手房價格變化、租賃住房價格變化、租售價格之間關(guān)系等；本地本類住宅市場供給分析：本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供應(yīng)情況，本地本類房屋本年度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。一般為四種利用前提的分析。保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析(1)規(guī)劃設(shè)計方案的合理性：如：1)用途與總平面布置的合理性；2)紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；3)建筑群與公用設(shè)施合理組合；4)整體風格：人文、生態(tài)、景觀等。該前提的價值量判斷公式：[估價對象裝修改造后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值] ≥[(1)裝修改造設(shè)計費用＋(2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費用＋ (3)改造(包括擴建)工程費用＋(4)裝飾裝修工程費用＋(5)新設(shè)備購置安裝費用＋(6)擴建補地價＋(7)工程監(jiān)理費 ＋(8)工程造價詢咨費用＋(9)招投標費用＋(10)質(zhì)檢費＋(11)環(huán)保監(jiān)測測評費＋(12)業(yè)主管理費用＋（13）財務(wù)費用＋(14)裝修改造期間經(jīng)營損失] 裝飾裝修改造使用分析舉例：實例基本情況：某單位需一辦公樓，建筑面積24 000 m2。轉(zhuǎn)換用途前提(既改用途又重新裝修改造 此類較多) 該前提價值量判斷：估價對象轉(zhuǎn)換用途后價值增加額≥估價對象轉(zhuǎn)換用途所需費用 需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形 （1）原（設(shè)計）用途本來不合理，須改變用途； （2）城市經(jīng)濟地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途； （3）經(jīng)濟地理位置正在發(fā)生變化，經(jīng)分析應(yīng)改變用途； （4）通過分析比較，認為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。成本法中的應(yīng)用(1)一般認識：物質(zhì)構(gòu)成是決定估價對象功能效果的基本條件，也是估價對象實現(xiàn)最高最佳利用的物質(zhì)保障和基礎(chǔ)。即不僅考慮它的一次性投入，還要充分考慮投入使用期間運營費用的多少。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向或未來市場的價格為目標求取估價對象的價值，而最高最佳利用也是以估價對象每一種潛在用途的未來收益現(xiàn)值或開發(fā)完成后價值為目標，所以盡管在估價中兩者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。 (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價①單純的建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓。根據(jù)謹慎原則，抵押價值一般是以當前使用價值為基礎(chǔ)確定，當使用價值高于最高最佳利用為前提的市場價值時，也應(yīng)以市場價值為基礎(chǔ)確定。由清水房裝修成精裝修需半年時間，裝修及其專業(yè)費用、管理費用等為1000元/M2；精裝修公寓的售價為15000元/M2 。（二）估價方法的適用性分析方法結(jié)合估價目的、估價對象用途與市場條件描述估價技術(shù)路線；已選用的各估價方法的理由描述要充分； 說明已選用各估價方法的主要步驟及主要計算公式；未選用估價方法的理由未表述或表述不充分的，～1分。 (1)房地產(chǎn)通用性： 抵押房地產(chǎn)的用途、功能被市場接受的程度。 此問題相對較難。 （四）抵押估價的附件包括法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄。 合理使用評估價值； 正常的評估價值； 謹慎前提下的評估價值。如：綜合性大樓、住宅樓有較強可分割性；而大戶型住宅、獨幢別墅可分割性差。常見險來源：政策風險 ：由行業(yè)、金融等政策的變動引發(fā)的市場風險：由市場供求關(guān)系引起的法律變動風險：頒布及法律條文變動引起的技術(shù)風險：在估價報告技術(shù)方面隱含的報告使用風險：未能正確使用估價報告產(chǎn)生的管理風險：事務(wù)管理風險；事務(wù)管理風險；事務(wù)管理風險 （二）估價對象變現(xiàn)能力分析 分析基本要求：內(nèi)容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對性強 要對抵押房地產(chǎn)的通用性（強弱）、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓（可能）性進行分析。該類分析在估價實務(wù)中具有推廣意義。預(yù)計取得土地后建成清水房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費（包括外裝修)為1500元/M2 ，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%。當規(guī)劃允許拆除重建時，其分析應(yīng)包括假設(shè)為空地的土地最高最佳利用分析。②結(jié)合估價對象周邊狀況進行分析。(2)收益法中的應(yīng)用①根據(jù)收益遞增遞減原理，結(jié)合不同經(jīng)營規(guī)模對估價對象進行最高最佳利用分析；②根據(jù)不同生產(chǎn)經(jīng)營方式選擇相應(yīng)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)和數(shù)學模型，