【正文】 1 0 0 （ 6 ）估價對象價格 = 比較實(shí)例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價對象價格 = 比較實(shí)例價格 ????niKi1)]1(1[，比較實(shí)例修正指數(shù)估價對象修正指數(shù)?Ki 二、關(guān)于比較基準(zhǔn)，即 100的位置 ? 上述 （ 1） — （ 5） 式中 ， 因素的比較基準(zhǔn)不同 ， 100的位置不一樣 。（ 1） — （ 6） 式為連乘關(guān)系 ， （ 7） 式為累加關(guān)系； 因素比較修正的基準(zhǔn)不同 ， 故 100在式中的位置不一樣； 因素比較修正的方式不同 ， 如 （ 1） — (4)式采用的是直接比較修正方式 ， （ 5） — （ 7） 式采用的是間接比較修正方式 。 問題 ? 基本公式的應(yīng)用 ? 比較基準(zhǔn) ? 使用年期修正 ? 容積率修正 一、關(guān)于比較修正的計算公式 ? 交易情況修正 ：可比實(shí)例的成交價格是實(shí)際發(fā)生的 ， 也可能是正常的 ， 也可能是不正常的 。 ⑤ 可比實(shí)例在檔次上應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)，例如賓館的星級，寫字樓的甲級、乙級等。 含義 在實(shí)際估價中 ， 由于信息不完全等因素 ， 對可比實(shí)例成交價格的處理不可能做到完全恰當(dāng) ， 由此為了減小估價的誤差 ， 要求選取多個可比實(shí)例 ， 并且從理論上講選取的可比實(shí)例越多越好 。 ? 盈虧平衡點(diǎn)（ Q0） ? Q0 ＝ 固定成本 /（平均銷售單價 — 單位變動成本）＝ （平方米） ? 邊際利潤 ＝ 銷售收入－變動成本 ＝ 2321596709（元 /平方米） ? 邊際利潤率 ＝ 邊際利潤 /銷售收入 *100％ ＝ 2321596709/3769382400*100% = % 因此，該項(xiàng)目不致虧損的最少開發(fā)面積為 。 七、開發(fā)利潤（ 71） 開發(fā)利潤： 指房地產(chǎn)開發(fā)商 （ 業(yè)主 ） 的利潤 ， 而不是建筑承包商的利潤 。例如某銀行存款的計息方式采取單利 ， 假設(shè)其一年期存款的年利率為 5%， 為吸引 3年期的儲戶 ， 則其 3年期存款的單利年利率應(yīng)該大于等于多少 （ %） ？ 實(shí)際上單利和復(fù)利并沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別 ，只是表達(dá)方式不同 ， 且單利相對于復(fù)利只是實(shí)際計算上方便些 。 因此 ， 土地取得成本 、 開發(fā)成本 、 管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 ， 無論它們來自借貸資金還是自由資金都應(yīng)該計算利息 。 在這種情況下 ， 一般可將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)歸入土地開發(fā)成本；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)視土地市場成熟度 、 房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況 ， 歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中 ， 或者在兩者之間進(jìn)行合理分配；其他費(fèi)用一般歸入建筑物建設(shè)成本中 。 3. 征收國有土地上的房屋的土地取得成本 ：房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)；搬遷補(bǔ)助費(fèi)；過渡補(bǔ)助費(fèi) （ 或臨時安置補(bǔ)助費(fèi) 、 周轉(zhuǎn)房費(fèi) ） ；停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)；安置補(bǔ)助費(fèi)；相關(guān)費(fèi)用 （ 房屋拆遷估價費(fèi) ， 房屋拆遷服務(wù)費(fèi) ， 政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用 ） 二、開發(fā)成本（ 21） 1. 勘察設(shè)計和前提工程費(fèi) ：市場調(diào)研 、 可研 、 項(xiàng)目策劃 、工程勘察 、 環(huán)境影響評價 、 交通影響評價 、 規(guī)劃及建筑設(shè)計 、 建設(shè)工程招標(biāo) 、 施工的水電路場地平整臨時用房等 。 ? 成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法 。 如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)土地是熟地 ， 則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中 ， 在此只有部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 。 四、銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用也稱銷售成本 ， 是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要的支出 ， 包括廣告費(fèi) 、 銷售資料制作費(fèi) 、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi) 、 售樓處建設(shè)費(fèi) 、 銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)等 。銷售稅費(fèi)一般不計算利息 。 投資利息計算中一般采用估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率 。 具體應(yīng)該掌握以下幾點(diǎn)： ? 為了與銷售稅費(fèi)中不含土地增值稅 、 企業(yè)所得稅的口徑一致 ， 并得到相對合理的開發(fā)利潤 ， 開發(fā)利潤是土地增值稅 、 企業(yè)所得稅前的 ， 簡稱稅前利潤 ，即 開發(fā)利潤 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 — 土地取得成本 — 開發(fā)成本 — 管理費(fèi)用 — 銷售費(fèi)用 — 投資利息 — 銷售稅費(fèi) ? 開發(fā)利潤是該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤 ， 不是個別開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤 ， 也不是個別開發(fā)商期望獲得的利潤 。它具有現(xiàn)實(shí)性、說服力強(qiáng)、易于被接受的特點(diǎn)。 選取可比實(shí)例 選取可比實(shí)例的數(shù)量要求 ① 可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)該與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，即可比實(shí)例與估價對象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。 選取可比實(shí)例 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)該是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn) 選取可比實(shí)例 可比實(shí)例的交易類型（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等）應(yīng)與估價目的吻合。 =%=%%%????????1可 比 實(shí) 例 價 格 可 比 實(shí) 例 正 常 市 場 價 格1S100可 比 實(shí) 例 價 格 可 比 實(shí) 例 正 常 市 場 價 格1 0 0 S1 1 0 0所 以 交 易 情 況 修 正 系 數(shù) 是 或 而 不 是1 S 1 0 0 SS ， 也 不 是 1S一、關(guān)于比較修正的計算公式 ? 市場狀況調(diào)整 ：可比實(shí)例的成交價格是其成交日期時的價格 ， 是在成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的 。 由于交易情況 、 交易日期 、 區(qū)域因素 、 個別因素相互是獨(dú)立的 ， 因而在修正時不應(yīng)有重疊修正的現(xiàn)象 ， 另一個方面各個因素修正的判斷也是分別獨(dú)立進(jìn)行的 ， 也就是一個修正量的概念 ， 因此連乘修正是不合適的 ， 應(yīng)以累加修正為宜 。 （ 3） 式中將 100都放在了分子處 ，也是可行的 ， 這樣更利于用計算機(jī)計算 ， 避免出錯 。 我認(rèn)為這種方式較好 ， 可以避免直接修正的主觀性 。若各因子的影響程度都不一樣，即權(quán)重不一樣，應(yīng)按下面方法求得各因子得修正指數(shù)，再用（ 5）、（ 6）式得關(guān)系式計算修正系數(shù)， 間接比較修正指數(shù)求取 ? ① 制定評估項(xiàng)目比較表。賦分按滿意度給，最理想為 10分，最不理想為 0分，如果其中項(xiàng)目地因素對房地產(chǎn)價格有正、反方向的影響，可以以 5分為中數(shù)，作向上或向下地修正。如某城市測算出的容積率修正系數(shù)見下表： ? 表 3 容積率修正系數(shù)表 ? 容積率 1 ? 修正系數(shù) 1 ? 假定比較實(shí)例宗地成交價格為 800元 /平方米，規(guī)定容積率為 ，估價對象宗地容積率為 ，查上表中的對應(yīng)修正系數(shù)，經(jīng)修正后可得： ? 委估對象宗地價格＝ 800 ＝ /平方米 ? 在實(shí)際評估中將容積率分為： ? 總?cè)莘e率 =總建筑面積 /宗地總用地面積 ， 所有建筑面積均可出售或經(jīng)營時采用； ? 地上容積率 =地上建筑總面積 /宗地用地面積 ， 地下建筑面積為設(shè)備用房 ， 無收益時采用； ? 地下容積率 =地下建筑總面積 /宗地總用地面積 ? 收益容積率 =有收益部分建筑總面積 /宗地總用地面積地上 、 地下均有部分建筑面積無收益時采用； ? 不論用哪種容積率修正 ， 都必須以城市規(guī)劃規(guī)定的容積率為準(zhǔn) ， 進(jìn)行分割 ， 一般不要用現(xiàn)狀容積率進(jìn)行修正 。 杜能在 《 獨(dú)立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)關(guān)系 》 一書曾指出： “ 有一田莊 ， 莊上全部房屋 、 樹木 、 垣籬都遇焚毀 ， 凡想購置這一田莊的人 ， 在估值時總首先考慮 ， 田莊建設(shè)完備之后 ， 這塊土地的純收益是多少 ， 然后扣除建造房屋等投資利息 ， 根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買價 。針對這一情況 ， 現(xiàn)就假設(shè)開發(fā)法的具體計算公式 、 利息 、 利潤的計算等問題進(jìn)行討論 。 ? [例題 1]某七通一平的空地 ， 面積 1200平米 ， 允許用途為商住混合樓 ， 容積率 7， 覆蓋率 ≦ 50％ ， 土地使用年限 50年 。 (1＋ 10％ )2. 5]＝ 5366182（元） ? （ 3）總地價＝ [12441528－ 5366182 （ 1＋ 6％＋ 10％＋ 20％＋ 6％ 10％＋ 6％ 20％）－ 12441528 4％ ]247。 ? 鑒于上述分析 ， 本題按不同的思路有不同的正確解法 ， 具體如下： ? 靜態(tài)計算思路 （ 將計算時點(diǎn)定在銷售時 ） ? 按本題給定條件 ， 實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)收支為：總樓價 1656萬元 ， 總稅費(fèi) ， 總建筑費(fèi) 600萬元 ， 總專業(yè)費(fèi) 36萬元 。 ? 從以上計算結(jié)果看，靜態(tài)方法計算的單位地價為 3956元 /平方米，而動態(tài)方法計算結(jié)果為 3554元 /平方米，兩者相差 402元 /平方米。 這三種方法究竟哪種更為合理 ， 需要進(jìn)一步研究 ， 但從開發(fā)利潤率來看 ， 三者的關(guān)系應(yīng)為： （ 1） ＜ (2)＜ (3)