【正文】 此 ，假設(shè)開發(fā)法在實際評估中運用的關(guān)鍵是 判斷好各項費用發(fā)生的時點 ， 運用資金時間價值運動規(guī)律進(jìn)行估算 ， 才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠 。 nmrrk)1/(11)1/(11?????期比較實例宗地的使用年期估價對象宗地的使用年還原利率???nmr8 7 %)81/(11 %)81/(11 3020??? ???k 七、 關(guān)于容積率的修正 ? 容積率屬于影響房地產(chǎn)價格的個別因素，但人們往往認(rèn)為容積率是影響地價水平的主要因素之一，因此，在采用市場比較法評估地價時，容積率應(yīng)單獨進(jìn)行修正，不應(yīng)與其他個別因素一起進(jìn)行累加修正。需要指出的是： ①區(qū)域因素和個別因素的修正方式應(yīng)一致，或者采用直接修正，或都用間接修正， 如（ 5）和（ 6）式那樣修正就不合適了。 （ 1） 式中 ， 除交易日期一項因素外 ， 其他因素是以估價對象房地產(chǎn)的情況為基準(zhǔn) ， 用比較實例的因素條件與其逐一比較后確定比較實例的修正指數(shù) ， 故 100在分子上 ， （ 2）式正好與 （ 1） 式相反 ， 各項因素是以交易實例的因素條件為基準(zhǔn)進(jìn)行比較修正 ， 100的位置就到了分母 。 由于要求評估的估價對象的價值是客觀合理的 ， 所以如果可比實例的成交價格是不正常的 ， 則應(yīng)把它修正為正常的 ， 這種對可比實例成交價格進(jìn)行的修正 ， 稱為交易情況修正 。 但具體操作過程中 ，可比實例選取過多 ， 首先可能由于交易實例的數(shù)量限制而難以做到；其次 ， 造成后續(xù)工作量太大 。 現(xiàn)實中開發(fā)利潤是由銷售收入減去各項成本 、 費用和稅金后的余額 。 從估價的角度看 ， 為了使評估出來的價值客觀合理 ， 也要把房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的利潤分開 ， 不能算作開發(fā)利潤 。 2. 建筑安裝工程費 ：建造商品房及附屬工程 （ 房屋周圍圍墻 、 水池 、 綠化等 ） 所發(fā)生的土建工程費用 、 安裝工程費用 、 裝飾裝修工程費用等 。 3. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ：包括城市規(guī)劃要求配套的道路 、 給排水 （ 給水 、 雨水 、 污水 、 中水 ） 、 電力 、 電信 、 燃?xì)?、熱力 、 有線電視等設(shè)施的建設(shè)費用 。 五、投資利息（ 52） ① 應(yīng)計息項目：包括土地取得成本 、 開發(fā)成本 、 管理費用和銷售費用 。 在成本法中 ， 售價一般是未知的 ， 是需要求取的 ， 開發(fā)利潤則是典型的開發(fā)商特定的開發(fā)項目所期望獲得的利潤 （ 平均利潤 ） ， 是需要實現(xiàn)估算的 。 因此 ，實例選取在精不在多 ， 一般選取 3個 （ 含 3個 ） 以上 ，10個 （ 含 10個 ） 以下的可比實例即可 。 例如 ， 強買強賣修正 、 利害關(guān)系修正 、 信息不對稱修正 、 急買急賣修正 、 偏好修正 、 相鄰地塊合并后修正 （ 50、 30)、 特殊交易方式修正 、 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)修正等 。 （ 1） 、 （ 2） 式這種處理方式都是可行的 。②若各比較因子對房地產(chǎn)價格影響的程度等同，即假設(shè)所有因子的影響程度總和為 100，共有 10個因子，每個因子的影響程度各為 10％，則可直接將各因子的得分相加，得到修正指數(shù)，再用（ 5）、（ 6）式的關(guān)系式計算修正系數(shù)。容積率修正公式為： ? 估價對象宗地價格＝比較實例價格 估價對象宗地容積率修正系數(shù) /比較實例宗地容積率修正系數(shù) ? 容積率修正系數(shù)可通過容積率與地價水平的相關(guān)分析求得。 但是 ， 目前的問題就在于有關(guān)估價書籍對假設(shè)開發(fā)法所涉及的各項費用和銷售收入等指標(biāo)的時間價值運動規(guī)律闡述得不清楚或理解不一致 ， 從而造成實際評估結(jié)果的偏差 。 (1＋ 10％ )]＋ [(6000000 20％ )247。 （ 1＋ ）＝ 4607530（元） ? 單位地價為 3840元 /平方米。 （ 1＋ 10％） 3 ? ＝ 總地價＋ 。所以說，不能用兩種方法同時評估同一項目。 (1＋ 10％＋ 20％ )＝ 3499437（元） ? （ 4）單地價＝ 3499437247。 四、難點與問題 （一）關(guān)于計算方式的選擇 ? 從資金的時間價值計算角度考慮，假設(shè)開發(fā)法的計算方法可分為動態(tài)和靜態(tài)兩種方式。 七、關(guān)于容積率的修正 一、定義 ?假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法 、 預(yù)期開發(fā)法 、 倒算法等 ， 是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤 ， 然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法 。把對評估對象房地產(chǎn)價格和交易實例房地產(chǎn)價格影響地共同因素分類成項，作為比較項目，并確定各因素在比較評判中所占的理想百分率。 但 （ 4）式中區(qū)域因素的修正是以估價對象的房地產(chǎn)為基準(zhǔn) ， 兩者在同一公式中不統(tǒng)一 ， 是不合適的 。 由于可比實例的成交日期通常是過去的 ， 所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的 。 ② 可比實例在用途上應(yīng)該與估價對象的用途相同。 ? 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤來估算 。 ② 計息周期：計算利息的單位時間 ， 可以是年 、 半年 、 季度 、 月等 ，通常為年 。 二、開發(fā)成本（ 22） 4. 公共配套設(shè)施建設(shè)費 ：包括城市規(guī)劃要求配套的教育（ 如幼兒園 ） 、 醫(yī)療衛(wèi)生 （ 如醫(yī)院 ） 、 文化體育 （ 如文化活動中心 ） 、 社區(qū)服務(wù) （ 如居委會 ） 、 市政公用 （ 如公共廁所 ） 等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費用 。 2. 征收集體土地的土地取得成本 ：土地補償費；安置補償費；地上附著物補償費；青苗補償費；安排被征地農(nóng)民的社會保障費用 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 （ 征收城市郊區(qū)菜地的 ） ， 耕地開墾費 （ 占用耕地的 ， 占墾平衡 ） ， 耕地占用稅 （ 占用耕地的 ） ， 征地管理費 ， 政府規(guī)定的其他相關(guān)費用 （ 例如防洪費 、 南水北調(diào)費等 ） 。 五、投資利息（ 51） 投資利息 ， 與財務(wù)費用不完全相同 ， 是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息 ， 而不僅僅是借款部分的利息和手續(xù)費 。 ? 其他銷售稅費 ， 包括印花稅 、 交易手續(xù)費等 。 ? 市場法適用的估價對象是同種類的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，而 數(shù)量少的 （機場碼頭、寺廟等），很少發(fā)生交易的 （學(xué)校、醫(yī)院等）， 可比性差的 （在建工程等）則不宜采用市場法。 在這方面 ， 如果估價人員缺乏相關(guān)知識 ， 沒有豐富的估價經(jīng)驗 ， 往往被認(rèn)為影響價格的各項因素的比較修正會帶有很大的主觀性 ， 以致評估結(jié)果難以客觀準(zhǔn)確 。 ? 但要指出 ， 區(qū)域因素和個別因子的影響不是單獨起作用 ， 而是共同疊加后發(fā)生作用的 ， 因此 ， 區(qū)域因素和個別因素的修正指數(shù)應(yīng)采用加和或加權(quán)求和的方式測算確定比較合適 ， ? 建議采用： 情況修正 、 期日修正 、 區(qū)域因素和個別因素四個指數(shù)修正用連乘法 ； 區(qū)域因素和個別因素內(nèi)的因子用累加法 。 比較修正的計算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 1 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 5 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ????niKi1)]1(1[，比較實例修正指數(shù)估價對象修正指數(shù)?Ki ? 上述（ 1） — （ 4）式為直接修正方式，（ 5）和（ 6）式為間接修正方式，這里主要闡述間接比較修正。折算公式為： ? 某項交易實例（待估對象）房地產(chǎn)某比較項目的百分率＝該項目理想百分率 /10 該項目地實際得分。 三、基本公式 ? 地價＝樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－發(fā)展商利潤－稅金 式中 ：（ 1） 建