【正文】 了 ， 哪些低估了 。 該法特別適用于在 “ 文件 ” 規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成以及相關(guān)成本 、 費(fèi)用 、 稅金 、 利潤(rùn)等標(biāo)準(zhǔn)的情況下 一、土地取得成本 1. 市場(chǎng)購(gòu)買下的土地取得成本 ：建設(shè)用地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格；土地取得稅費(fèi) （ 契稅 、 印花稅 、 交易手續(xù)費(fèi)等 ） 。 6. 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)： 包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部分收取的費(fèi)用 ， 如綠化建設(shè)費(fèi) 、 人防工程費(fèi)等 。 銷售費(fèi)用通常按照開(kāi)發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來(lái)測(cè)算 ， 例如開(kāi)發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價(jià)值的 3%。 例如 ， 寫(xiě)字樓從取得土地到竣工驗(yàn)收完成正常需要 24個(gè)月 ， 則估算該寫(xiě)字樓的建設(shè)期應(yīng)為 24個(gè)月 。 具體可分為下列兩類： ? 銷售稅金及附加：包括營(yíng)業(yè)稅 、 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 （ 通常簡(jiǎn)稱 “ 兩稅一費(fèi) ” ） ， 一般為售價(jià)的 %。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)主要有以下四種： a. 直接成本利潤(rùn)率 = 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /（ 土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 ） b. 成本利潤(rùn)率 = 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /（ 土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 ） c. 投資利潤(rùn)率 = 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /（ 土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 ） d. 銷售利潤(rùn)率 = 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) = 房地產(chǎn)價(jià)值 銷售利潤(rùn)率 = （ 土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ） 銷售利潤(rùn)率 所以 ? 利潤(rùn)率是通過(guò)大量調(diào)查了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的 。 ? 市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。選取可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)該應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的 — 2倍范圍內(nèi)。 難點(diǎn) 難點(diǎn)是市場(chǎng) 交易情況 、 交易日期 （ 盡量接近 ） 、區(qū)域因素 （ 同一供求范圍內(nèi) ） 、 個(gè)別因素 等一系列項(xiàng)目的比較修正 。 將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ， 這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整 ， 也稱交易日期調(diào)整 。 從連乘來(lái)看 ， 它既反映了各個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)關(guān)系 ， 又反映了各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的綜合影響作用 。 四、交易日期修正問(wèn)題 ? 再要注意的是公式中的交易日期修正問(wèn)題。 后者更科學(xué) 。一般比較項(xiàng)目劃分越細(xì)、越多，比較的準(zhǔn)確程度越高，但計(jì)算復(fù)雜，工作量大；反之，比較的準(zhǔn)確程度較差，但計(jì)算簡(jiǎn)單，工作量也小，這需要估價(jià)師根據(jù)情況而定。評(píng)分完后，要將各項(xiàng)目實(shí)際得分折算成相應(yīng)百分率，并填入評(píng)估比較項(xiàng)目百分率表中。 ?其基本思路是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本與效益分析 ， 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期總收入或房?jī)r(jià)中扣除各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 、 銷售費(fèi)用 、 銷售稅金及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)后 ， 倒算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 。 根據(jù)土地的內(nèi)外條件 ， 按最高效用和最佳利用原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè) ， 然后預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完的建筑物連同土地轉(zhuǎn)讓出去的價(jià)格 ， 以及建造建筑物所花費(fèi)的建筑費(fèi) 、 專業(yè)費(fèi) 、 測(cè)量費(fèi) 、 銷售費(fèi)和投資利息 、 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 、 稅收等等之后 ， 再?gòu)念A(yù)測(cè)的土地與其上建筑物的共同轉(zhuǎn)讓價(jià)格即樓價(jià)中 ， 減去建筑費(fèi) 、 專業(yè)費(fèi) 、利息利潤(rùn)和稅收之后 ， 就可得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買這宗土地所能承受的最高價(jià)格 。 ? 靜態(tài)方式，則不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，僅從單利計(jì)息的角度著眼，考慮利息支出作為一項(xiàng)投資機(jī)會(huì)成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。 ? 該題的計(jì)算過(guò)程與結(jié)果為： ? （ 1）總樓價(jià)＝ [(3000 1200)247。總樓價(jià)、總建筑費(fèi)的計(jì)算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)計(jì)算公式；地價(jià)計(jì)算卻直接套用靜態(tài)計(jì)算的理論公式。 ? 總地價(jià)＝ [(12441528－ 5366182) (1+6％＋ 20％＋ 6％ 20％ )－ 12441528 4％ ]247。 ? （二）關(guān)于利息額的計(jì)算 ? 投資利息額的計(jì)算是假設(shè)開(kāi)發(fā)法中較復(fù)雜的一步，應(yīng)注意： ? （ 1）地價(jià)款一般是在投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期初一次性投入，若采用動(dòng)態(tài)計(jì)算方法時(shí)，按資金時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，不存在地價(jià)利息支出問(wèn)題，故不需要進(jìn)行折現(xiàn)。另外，應(yīng)注意利潤(rùn)的取得應(yīng)在商品房售出之時(shí)，無(wú)銷售收入則無(wú)利潤(rùn)可言。據(jù)此分析，例題 1中，總利潤(rùn)的正確計(jì)算式應(yīng)為： ? 總利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)實(shí)際投入額＋總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額） 20％ 247。 ? （ 3）計(jì)息期應(yīng)根據(jù)投入資金的時(shí)點(diǎn)及其持續(xù)過(guò)程確定，若是年初投入，計(jì)息期為一年，年中投入或日均勻投入，計(jì)息期為 1/2年。 ? （ 3）動(dòng)態(tài)計(jì)算思路之二（假設(shè)利息不計(jì)利潤(rùn)） ? 總利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)實(shí)際投入額＋總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額） 20％ 247。以土地利息支出和建筑費(fèi)利息支出為例，兩者的計(jì)算過(guò)程為（ 10％為年利率）： ? 土地利息＝地價(jià) 10％； ? 建筑費(fèi)利息支出＝各年建筑費(fèi)的折現(xiàn)值之和 10％ ? 地價(jià)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初支付，按本題折現(xiàn)思路考慮，理應(yīng)不再存在土地利息支出因素；并且本題利息支出的算法，應(yīng)理解為僅是一年內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用，是按單利計(jì)算的結(jié)果。 (1＋ 10％ )3]＝ 12441528（元） ? （ 2）總建筑費(fèi)＝ [(6000000 50％ )247。 （一）關(guān)于計(jì)算方式的選擇 適合用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算的情況有： ? 待開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格評(píng)估； ? 待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估； ? 已完成拆遷的空地的地價(jià)評(píng)估； ? 正在建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估； ? 需要改造的舊有房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估； ? 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)期投資利潤(rùn)估算； ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需控制的最大成本費(fèi)用， ? 以及開(kāi)發(fā)商試圖獲得擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高承受價(jià)格。 三、基本公式 ? 整理上式 ， 剩余法評(píng)估地價(jià)的公式又可表示為： 四、難點(diǎn)與問(wèn)題 ? 大家知道 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從投資建設(shè)到竣工驗(yàn)收交付使用需要一定的周期 ， 在這一周期過(guò)程中 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)資金費(fèi)用的投入和回收都與它們發(fā)生的時(shí)點(diǎn)緊密相關(guān) ， 即資金的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)形態(tài)時(shí)刻貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中 。 二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路 ? 簡(jiǎn)而言之 ， 剩余法測(cè)算地價(jià)的理論依據(jù)是采用倒算的公式 ， 計(jì)算出在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中 ， 完全由土地產(chǎn)生的超額利潤(rùn)部分 ， 即地價(jià) 。 項(xiàng)目代號(hào) 理想百分率（ %） 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)百分率（ %） 比較交易實(shí)例房地產(chǎn)所占比率（ %） Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 1 15 12 12 2 10 6 8 6 8 7 8 3 10 8 7 9 6 7 8 4 10 8 8 8 7 7 8 5 15 9 12 6 10 6 6 7 7 6 8 7 10 10 9 6 8 7 10 8 5 4 3 9 5 4 5 3 4 10 10 8 6 7 6 6 7 合計(jì) 100 72 70 表 2 評(píng)估項(xiàng)目百分率表 六、關(guān)于使用年期修正 用市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)時(shí)，當(dāng)比較實(shí)例宗地地土地使用年期于估價(jià)對(duì)象宗地的使用年期不相同時(shí)，需要進(jìn)行土地使用年期修正，修正公式為：估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格＝比較實(shí)例宗地價(jià)格 土地使用年期修正系數(shù) (K) ? 式中： ? 例如：若選擇的比較實(shí)例宗地的成交價(jià)格為 500元 /平方米，對(duì)應(yīng)土地使用年限為 30年，而估價(jià)對(duì)象宗地的出讓年期為 20年，土地還原利率取 8％，則經(jīng)年期修正后的地價(jià)為： ? 經(jīng)年期修正后的地價(jià)＝ 500 K＝ 500 ＝ 436元 /平方米。 ? ② 逐項(xiàng)評(píng)分。間接修正方式是以一個(gè)理想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)條件為基準(zhǔn)，將交易實(shí)例房地產(chǎn)和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)分別與其逐項(xiàng)比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正比例，再進(jìn)一步求出修正系數(shù)。 。 比較修正的計(jì)算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 1 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 5 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?