【正文】 了 ， 哪些低估了 。 該法特別適用于在 “ 文件 ” 規(guī)定房地產(chǎn)價格構成以及相關成本 、 費用 、 稅金 、 利潤等標準的情況下 一、土地取得成本 1. 市場購買下的土地取得成本 ：建設用地使用權購買價格；土地取得稅費 （ 契稅 、 印花稅 、 交易手續(xù)費等 ） 。 6. 開發(fā)期間稅費： 包括有關稅收和地方政府或其有關部分收取的費用 ， 如綠化建設費 、 人防工程費等 。 銷售費用通常按照開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價值的一定比例來測算 ， 例如開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價值的 3%。 例如 ， 寫字樓從取得土地到竣工驗收完成正常需要 24個月 ， 則估算該寫字樓的建設期應為 24個月 。 具體可分為下列兩類： ? 銷售稅金及附加：包括營業(yè)稅 、 城市維護建設稅和教育費附加 （ 通常簡稱 “ 兩稅一費 ” ） ， 一般為售價的 %。 開發(fā)利潤的計算基數(shù)主要有以下四種： a. 直接成本利潤率 = 開發(fā)利潤 /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 ） b. 成本利潤率 = 開發(fā)利潤 /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +銷售費用 ） c. 投資利潤率 = 開發(fā)利潤 /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +銷售費用 +投資利息 ） d. 銷售利潤率 = 開發(fā)利潤 /開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)利潤 = 房地產(chǎn)價值 銷售利潤率 = （ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +銷售費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 ） 銷售利潤率 所以 ? 利潤率是通過大量調(diào)查了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的 。 ? 市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。選取可比實例規(guī)模應該應在估價對象規(guī)模的 — 2倍范圍內(nèi)。 難點 難點是市場 交易情況 、 交易日期 （ 盡量接近 ） 、區(qū)域因素 （ 同一供求范圍內(nèi) ） 、 個別因素 等一系列項目的比較修正 。 將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整到在估價時點的價格 ， 這種對可比實例成交價格的調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整 ， 也稱交易日期調(diào)整 。 從連乘來看 ， 它既反映了各個因素對房地產(chǎn)價格的相關關系 ， 又反映了各因素對房地產(chǎn)價格的綜合影響作用 。 四、交易日期修正問題 ? 再要注意的是公式中的交易日期修正問題。 后者更科學 。一般比較項目劃分越細、越多，比較的準確程度越高，但計算復雜，工作量大；反之，比較的準確程度較差，但計算簡單，工作量也小，這需要估價師根據(jù)情況而定。評分完后，要將各項目實際得分折算成相應百分率，并填入評估比較項目百分率表中。 ?其基本思路是通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本與效益分析 ， 從房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期總收入或房價中扣除各項開發(fā)費用 、 銷售費用 、 銷售稅金及開發(fā)商利潤后 ， 倒算出估價對象房地產(chǎn)的價格 。 根據(jù)土地的內(nèi)外條件 ， 按最高效用和最佳利用原則進行規(guī)劃設計和開發(fā)建設 ， 然后預測開發(fā)完的建筑物連同土地轉(zhuǎn)讓出去的價格 ， 以及建造建筑物所花費的建筑費 、 專業(yè)費 、 測量費 、 銷售費和投資利息 、 開發(fā)利潤 、 稅收等等之后 ， 再從預測的土地與其上建筑物的共同轉(zhuǎn)讓價格即樓價中 ， 減去建筑費 、 專業(yè)費 、利息利潤和稅收之后 ， 就可得到房地產(chǎn)開發(fā)商購買這宗土地所能承受的最高價格 。 ? 靜態(tài)方式，則不考慮貨幣的時間價值，僅從單利計息的角度著眼，考慮利息支出作為一項投資機會成本對房地產(chǎn)價格的影響。 ? 該題的計算過程與結果為： ? （ 1）總樓價＝ [(3000 1200)247?？倶莾r、總建筑費的計算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動態(tài)計算公式；地價計算卻直接套用靜態(tài)計算的理論公式。 ? 總地價＝ [(12441528－ 5366182) (1+6％＋ 20％＋ 6％ 20％ )－ 12441528 4％ ]247。 ? （二）關于利息額的計算 ? 投資利息額的計算是假設開發(fā)法中較復雜的一步，應注意： ? （ 1）地價款一般是在投資項目開發(fā)期初一次性投入，若采用動態(tài)計算方法時，按資金時間價值運動規(guī)律，不存在地價利息支出問題，故不需要進行折現(xiàn)。另外，應注意利潤的取得應在商品房售出之時，無銷售收入則無利潤可言。據(jù)此分析，例題 1中，總利潤的正確計算式應為： ? 總利潤＝（總地價＋總建筑費實際投入額＋總專業(yè)費實際投入額） 20％ 247。 ? （ 3）計息期應根據(jù)投入資金的時點及其持續(xù)過程確定，若是年初投入，計息期為一年，年中投入或日均勻投入，計息期為 1/2年。 ? （ 3）動態(tài)計算思路之二（假設利息不計利潤） ? 總利潤＝（總地價＋總建筑費實際投入額＋總專業(yè)費實際投入額） 20％ 247。以土地利息支出和建筑費利息支出為例，兩者的計算過程為（ 10％為年利率）： ? 土地利息＝地價 10％； ? 建筑費利息支出＝各年建筑費的折現(xiàn)值之和 10％ ? 地價在項目開發(fā)之初支付，按本題折現(xiàn)思路考慮，理應不再存在土地利息支出因素；并且本題利息支出的算法，應理解為僅是一年內(nèi)發(fā)生的費用，是按單利計算的結果。 (1＋ 10％ )3]＝ 12441528（元） ? （ 2）總建筑費＝ [(6000000 50％ )247。 （一）關于計算方式的選擇 適合用動態(tài)方式計算的情況有： ? 待開發(fā)的土地價格評估； ? 待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)價格評估； ? 已完成拆遷的空地的地價評估； ? 正在建設的房地產(chǎn)價格評估； ? 需要改造的舊有房地產(chǎn)價格的評估； ? 待開發(fā)房地產(chǎn)項目的預期投資利潤估算； ? 開發(fā)項目需控制的最大成本費用， ? 以及開發(fā)商試圖獲得擬開發(fā)場地的最高承受價格。 三、基本公式 ? 整理上式 ， 剩余法評估地價的公式又可表示為： 四、難點與問題 ? 大家知道 ， 房地產(chǎn)開發(fā)項目從投資建設到竣工驗收交付使用需要一定的周期 ， 在這一周期過程中 ， 房地產(chǎn)開發(fā)的各項資金費用的投入和回收都與它們發(fā)生的時點緊密相關 ， 即資金的時間價值運動形態(tài)時刻貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中 。 二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路 ? 簡而言之 ， 剩余法測算地價的理論依據(jù)是采用倒算的公式 ， 計算出在房地產(chǎn)經(jīng)營中 ， 完全由土地產(chǎn)生的超額利潤部分 ， 即地價 。 項目代號 理想百分率（ %） 評估對象房地產(chǎn)百分率（ %） 比較交易實例房地產(chǎn)所占比率（ %） Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 1 15 12 12 2 10 6 8 6 8 7 8 3 10 8 7 9 6 7 8 4 10 8 8 8 7 7 8 5 15 9 12 6 10 6 6 7 7 6 8 7 10 10 9 6 8 7 10 8 5 4 3 9 5 4 5 3 4 10 10 8 6 7 6 6 7 合計 100 72 70 表 2 評估項目百分率表 六、關于使用年期修正 用市場比較法評估地價時，當比較實例宗地地土地使用年期于估價對象宗地的使用年期不相同時，需要進行土地使用年期修正，修正公式為：估價對象宗地價格＝比較實例宗地價格 土地使用年期修正系數(shù) (K) ? 式中： ? 例如：若選擇的比較實例宗地的成交價格為 500元 /平方米，對應土地使用年限為 30年，而估價對象宗地的出讓年期為 20年，土地還原利率取 8％，則經(jīng)年期修正后的地價為： ? 經(jīng)年期修正后的地價＝ 500 K＝ 500 ＝ 436元 /平方米。 ? ② 逐項評分。間接修正方式是以一個理想的標準房地產(chǎn)條件為基準，將交易實例房地產(chǎn)和估價對象房地產(chǎn)分別與其逐項比較，然后將比較的結果轉(zhuǎn)化為修正比例，再進一步求出修正系數(shù)。 。 比較修正的計算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 1 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標準化 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 5 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?