【正文】 的房地產(chǎn)價值。操作步驟分為下列4個步驟進行：①搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠；②整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖；③觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式(或數(shù)學模型)；④以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價——若干標準宗地的平均價格，已是正常價格；②求得的路線價所對應的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。根據(jù) 可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產(chǎn)價格的比較因素，主 要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。互相交流學習地點為**。剛開始來的時候是做市場調(diào)研，主要了解及熟悉**區(qū)的路段、房地產(chǎn)市場價格、各區(qū)域房產(chǎn)局的工作流程和手機相關(guān)信息等。在這段實習期間，我對自己的專業(yè)知識與專業(yè)相關(guān)的評估行業(yè)都有了深刻的認識，對社會的人際交往關(guān)系的復雜性也有了一定感觸。我會更加注意信息的獲取，隨時了解市場行情及變化，爭取能更好更快的融入社會，在工作崗位上探視穩(wěn)步前進，從而實現(xiàn)自己的人生價值追求。在小組調(diào)查的過程中，我懂得了同事之間應該是最好的搭檔，每個成員都是責任中的一體，只有互相幫助、耐心細心才能把這個團隊搞好，只有互相學習，和諧相處才能使這個團隊不斷進步。我們必須在工作中勤于動手慢慢琢磨，不斷學習不斷積累。主要學習與培訓房地產(chǎn)抵押估價的方法、制作、規(guī)章以及相關(guān)道德法律。四、本次估價內(nèi)容的描述在本估價報告中，估價項目為河南省虞城縣西湖春天住宅區(qū)號樓二層西戶房屋，估價目的是為了能夠?qū)λ鶎W知識進行靈活運用，估價時點2013年6月5日，價值類型是估價對象的公開市場價值。二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合。長期趨勢法適用的對象和條件，長期趨勢法適用的對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)的較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料要真實。假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，是預期原理。成本法的理論基礎(chǔ)依據(jù)是資產(chǎn)價值時間等價原理。運用市場比較法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列7個步驟：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期修正；⑥進行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準價格。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。估價假設(shè)：是房地產(chǎn)估價師所必要、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。對此，我將自己的心得作如下總結(jié)。老師也曾問過：房地產(chǎn)評估行業(yè)的未來應該向什么方向發(fā)展？他認為除了正常意義上的估價服務(wù)，有必要向房地產(chǎn)咨詢服務(wù)的方向發(fā)展，向客戶提供專業(yè)化的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)細分服務(wù)。自己體會最深的是下面幾個方面。（9）管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。如：銷售稅費不能計算利息。漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關(guān)房地產(chǎn)價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當?shù)取＃ǘ┻\用估價方法進行價格試算的注意事項依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。四、幾種常用估價方法的介紹市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。估價師應當對其估價結(jié)果的有限性有清楚的認識，采用多個假設(shè)來處理現(xiàn)有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對估價結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結(jié)果準確與否不是看其估價結(jié)果而是評價其估價的過程是否符合規(guī)范的要求。這就要依據(jù)一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產(chǎn)估計的概念、特征以及估計基本要素，掌握估計對象房地產(chǎn)區(qū)位、實物、權(quán)益的界定。雖然我們只實習了一天，但這一天我們認識了很多房地產(chǎn)估價的前輩，也知道給予你一座房子你清楚用什么樣的步驟去估價。房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應遵循的原則主要有以下5項：合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則；公平原則。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。但實際上，房地產(chǎn)估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術(shù)的有機結(jié)合。隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。房地產(chǎn)，是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。房地產(chǎn)估價應借助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。房地產(chǎn)估價雖然應按照上述程序進行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復。其次，我再來談一談對房地產(chǎn)估價在感性上的認識。一、房地產(chǎn)估價的含義房地產(chǎn)估價是模擬房地產(chǎn)價格形成的規(guī)律，將房地產(chǎn)客觀合理的價格測算出來的過程。房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少，房地產(chǎn)需要估價的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。收益還原利率。估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。因此，在調(diào)整試算價格時，首先應當對估算過程所依據(jù)的資料進行檢查。收益年限確定錯誤的公式。利息的計費基礎(chǔ)多少項目的問題。（8）貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。同時也對自己選擇了這個行業(yè)有了更多的了解。老師通過列舉案例，說明深刻理解法律法規(guī)不僅能夠正確維護房地產(chǎn)行政管理機關(guān)的依法行政的權(quán)力，對提高房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價者的社會地位都有十