房地產(chǎn)估價(jià)方法之成本法(存儲(chǔ)版)
【正文】 壽命一有效經(jīng)過年數(shù) 如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過年數(shù)少，就會(huì)延長建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 R －建筑物的凈殘值率 。長壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。這種方法被稱為成新折扣法，計(jì)算公式為： V = C X q 式中 V—— 建筑物的現(xiàn)值； C—— 建筑物的重新購建價(jià)格； q—— 建筑物的成新率 (％ )。 注意：土地使用年限的新規(guī)定 ?物權(quán)法第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。按國家稅法規(guī)定繳納。 ③列入施工圖預(yù) (決 )算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建 (含樁基 )工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。按照不超過開發(fā)成本中①至④項(xiàng)費(fèi)用之和的 3%計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算?？梢砸浦驳拿缒尽⒒ú菀约岸嗄晟?jīng)濟(jì)林木等，一般是支付移植費(fèi)；不能移植的，給予合理補(bǔ)償或作價(jià)收購。各地耕地占用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在《中華人民共和國占用稅暫行條例》規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)幅度以內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況具體核定。部分省、自治區(qū)、直轄市還規(guī)定收取教育附加、防洪費(fèi)、南水北調(diào)費(fèi)等等。包括：搬遷補(bǔ)助費(fèi) (如搬家費(fèi)、分體式空調(diào)拆裝費(fèi)、熱水器拆裝費(fèi)、電話移機(jī)費(fèi)、有線電視費(fèi)等 )、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(或周轉(zhuǎn)房費(fèi) )和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。 ⑸ 政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)、稅。 各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率 房屋殘值是指房屋達(dá)到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值；清理費(fèi)用是指拆除房屋和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用；殘值減去清理費(fèi)用，即為殘余價(jià)值，其與房屋造價(jià)的比例為殘值率。 A．收回 B．?dāng)備N C．減損 D．補(bǔ)償 ?房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加（ ）房地產(chǎn)的價(jià)格。 （ 5）假設(shè)殘值率均為零。 （ 4）該類寫字樓的報(bào)酬率為 10%。 ? A． 2660 B． 2294 C． 2425 D． 2427 ?某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為每平方米 1000元，成新率為 70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米 140元，土地資本化率為 6%，建筑物資本化率為 8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ）元 /平方米。 ? ⑥磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年。該費(fèi)用以城市拆遷規(guī)模大小，按照不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的 %～ %收取。這由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條件》 (1987年 4月 1日國發(fā)［ 1987］ 27號(hào) )的規(guī)定，占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，都是耕地占用稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地占用稅。 ④青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 ②安置補(bǔ)助費(fèi)。依照國家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。包括： ①按照法律、法規(guī)規(guī)定用于土地征用和房屋拆遷等所支付的征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。以上述成本中①至④項(xiàng)之和為基數(shù)核定。 注意： 在房地產(chǎn)估價(jià)中，并非所有的建筑物折舊問題都是估價(jià)上的折舊，如在收益法求取土地價(jià)格中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)就屬于會(huì)計(jì)上的折舊 土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 (1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物的折舊。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。 ② 對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目兩類。 S － 建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。 建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。 不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素 (如市場(chǎng)供給過量或需求不足 )、區(qū)位因素 (如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等 )，也可能是其他因素 (如政府政策變化等 )。 求取建筑物重新購建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。 求取建筑物的重新購建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用 (即建筑工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格 )，再加上發(fā)包人所必需的其他支出 (如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等 )。 ※ 土地價(jià)格的修正 第 3節(jié) 成本法基本公式 適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤。 銷售費(fèi)用 是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。在實(shí)際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)： (1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； (2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； (3)房屋建筑安裝工程費(fèi)； (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； (5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。然后在此基礎(chǔ)上針對(duì)估價(jià)對(duì) 象的實(shí)際情況，確定估價(jià)
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