房地產(chǎn)估價(jià)方法之成本法-全文預(yù)覽
【正文】 ，計(jì)算公式為： V = C X q 式中 V—— 建筑物的現(xiàn)值； C—— 建筑物的重新購建價(jià)格； q—— 建筑物的成新率 (％ )。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 2萬元；裝飾裝修的重置價(jià)格為 30萬元，平均壽命為 5年，經(jīng)過年數(shù)為 3年；設(shè)備的重置價(jià)格為 60萬元，平均壽命為 15年，經(jīng)過年數(shù)為 10年。長壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修復(fù)的。 R －建筑物的凈殘值率 。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等一直線法的年折舊額計(jì)算公式為： 式中： Di－ 第 i年的折舊額，或稱做第 i年的折舊 。 ※ 建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即 剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù) 如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過年數(shù)少，就會(huì)延長建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 2）建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù) ※ 建筑物的實(shí)經(jīng)過年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。 （ 1）年限法 年限法又稱年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、月效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。 導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。 ?概念 估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額，即 建筑物折舊＝建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值 建筑物的重新購建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。 重建價(jià)格又稱重建成本 ，是指 采用與估價(jià)對象建筑物相同 的 建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 求取土地的重新購建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。 把握重新購建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列 3點(diǎn)： (1)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格； (2)重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格； (3)建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。在估價(jià)中，測算開發(fā) 利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)： (1)開發(fā)利潤是所得稅前的； (2)開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤； (3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。 銷售稅費(fèi) 是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商 (此時(shí)作為賣方 )繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類： (1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 (通常簡稱為“兩稅一費(fèi)” )。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。 管理費(fèi)用 是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。 (3)通過市場“購買”取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地 開發(fā)成本 是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在 這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由如下 7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得 成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用； ④投資利息；⑤銷售費(fèi)用 ⑥銷售稅費(fèi)； ⑦開發(fā)利潤； 土地取得成本 指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。 第 3節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清楚房地產(chǎn)價(jià) 格的構(gòu)成。 所以要求在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。 ?適用對象和條件 適用對象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方 的角度來看。第六章 成本法 成本法的基本原理 1 成本法 操作步驟 2 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例 3 ? 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的 成本、稅費(fèi)、利潤等資料 ? 測算重新構(gòu)建價(jià)格 ? 測算折舊 ? 求取積算價(jià)格 ? 成本法的概念 ? 成本法 的理論依據(jù) ? 成本法 適用的對象和條件 ? 成本法 的操作步驟 重點(diǎn)掌握內(nèi)容： 重點(diǎn)介紹了成本法的基本原理，重新構(gòu)建價(jià)格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方法。 第 1節(jié) 成本法的基本原理 ?理論依據(jù)： 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 ：商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的 費(fèi)用前決定。因此，估價(jià)人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價(jià)對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤為基礎(chǔ)來求取估價(jià)對象的價(jià)值。 運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用增大有作用才能構(gòu)成價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。 ?成本法的操作步驟 運(yùn)用成本法一般可以分為下列 4大步驟進(jìn)行： ①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料 ； ②測算重新購建價(jià)格； ③測算折舊； ④求取積算價(jià)格。 下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所 建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便 于測算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來劃分房地產(chǎn)
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