【正文】 +開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 =開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 /開發(fā)區(qū)總用地面積 ⑶適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)價(jià)格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建筑成本 +管理費(fèi)用+投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn) 在求取建筑物部分時(shí)，不含土地土地取得成本、土地開發(fā)成本及投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)中所含的土地部分。 ⑸銷售稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開發(fā)商（賣方）繳納的稅費(fèi)，可以分為以下 3類：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)（如由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)）等。 ⑶管理費(fèi)用：包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：①通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；②通過城市拆遷取得的，土地取得成本包括拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；③在市場(chǎng)上 “ 購(gòu)買 ” 的，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和購(gòu)買時(shí)買方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)。 注意：開發(fā)成本高并不一定意味著價(jià)格就高，開發(fā)成本低也不一定說明房地產(chǎn)價(jià)格就不應(yīng)該高。 ⑷投資復(fù)合收益法：此法以購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款利息率與自有資本的收益率的加權(quán)平均數(shù)來求取資本化率。通過收集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。 資本化率 資本化率又稱還原利率，是將不動(dòng)產(chǎn)純收益還原成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的利率或比例，其實(shí)質(zhì)是一種資本投資收益率。 客觀收益是指排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。 ，凈收益等于農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息等。是否扣除取決于評(píng)估價(jià)值是否包含 此部分。通常 為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余 額。有效毛收入。 收益法的計(jì)算公式 ⑴最一般的公式 ⑵無限年且其他因素不變的公式 ⑶有限年且其他因素不變的公式 ⑷凈收益在前若干年有變化的公式 ⑸預(yù)知未來若干年后房地產(chǎn)價(jià)格的公式 ⑹凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式 ⑺凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式 ⑻凈收益按一定比率遞增的公式 ⑼凈收益按一定比率遞減的公式 nnnnniiirarararararav)1()1(... ...)1()1()1()1( 11332211 ????????????? ????rav? ])1( 11[ nrrav ??? tttiiirvra)1()(1 ??? ??估價(jià)程序 收益法 資本化率 r確定 凈收益測(cè)算 毛收入測(cè)算 經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算 收益價(jià)格測(cè)算 評(píng)估價(jià) 凈收益的求取 ⑴凈收益的求取公式 凈收益 =潛在毛收入 空臵等造成的收入損失 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空臵狀況下可獲得收入。 ⑵由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，其價(jià)格影響的因素構(gòu)成及作用程度均有著很大的不同，因此在進(jìn)行修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重也應(yīng)有所不同。 ⑵權(quán)益狀況：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件（如建筑容積率）等。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的特點(diǎn)，造成報(bào)告期和基期的交易難以是同一樣點(diǎn)，由此導(dǎo)致進(jìn)行比較的價(jià)格難以保持“同質(zhì)可比性”。定基價(jià)格植樹、環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 交易情況修正 是指通過排除交易案例房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價(jià)格偏差。處理方式：以一次付清所 需支付的金額為準(zhǔn)。 問題的核心在于由于交易實(shí)例之間或交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在這些條件上的差異使得價(jià)格缺乏可比性，因?yàn)樽罱K成交實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格不一致。 ? （ 4）調(diào)整類型：按百分比調(diào)整、按比較單位調(diào)整、按一次總算金額調(diào)整、 （ 1）銷售條款 應(yīng)對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其成交價(jià)格內(nèi)涵相同、口徑 一致、相互可比。重要的并不是評(píng)估師個(gè)人對(duì)差異的反映，而是市場(chǎng)對(duì)差異的反映。換句話說，調(diào)整的金額應(yīng)該與被調(diào)整的特征之間存在合理的關(guān)系；二是調(diào)整的金額應(yīng)該同時(shí)適用每筆銷售。 銷售交易以及有關(guān)財(cái)產(chǎn)的關(guān)鍵特征被稱為比較要素。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷售日期后而不是實(shí)地檢查的日期對(duì)財(cái)產(chǎn)的施工。理想的數(shù)量部分取決于銷售實(shí)例的可比程度，還受銷售比較法中將要使用的方法的影響。 ? （ 4）銷售財(cái)產(chǎn)的位臵 ? 公交便利性、學(xué)校，文化娛樂設(shè)施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。 ? 可供的便利設(shè)施。 ? 一個(gè)或多個(gè)建筑的大小和性質(zhì)。 ? 買主和賣主的動(dòng)機(jī)。需要這些信息是為了理解是否因?yàn)槿谫Y的原因而應(yīng)該對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。 ⑹可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。 ⑶可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。物質(zhì)特性通常確定一個(gè)鄰區(qū)的界限，但一個(gè)鄰區(qū)的界限并非總是很明顯。不動(dòng)產(chǎn)的供求將隨時(shí)間而變化并因此影響價(jià)值的變化。該財(cái)產(chǎn)所處的地區(qū)、大小形狀及其他一些財(cái)產(chǎn)特征與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)有足夠的相似之處以滿足買方的要求。首先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)該是一宗競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)。通 常將這些差異作為對(duì)交易案例價(jià)格進(jìn)行“調(diào)整的因素”。這個(gè)過程包括兩個(gè)部 分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價(jià)對(duì)象之間的不同； 第二是將交易案例之間的銷售價(jià)格差異與財(cái)產(chǎn)特征的差異相比較。其所得出的估價(jià)判 斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。這里涉 及三個(gè)基本的考慮因素： ①根據(jù)評(píng)估目的對(duì)每種方法的適合程度進(jìn)行檢查； ②對(duì)數(shù)據(jù)的充分性和可靠性，以及分析中任何假設(shè)的有效性進(jìn)行考慮； ③對(duì)使用評(píng)估方法得出的價(jià)值范圍（數(shù)值分布）以及該范圍內(nèi)每個(gè)價(jià)值 的價(jià)值位臵（高、中、低）進(jìn)行考慮。 進(jìn)行實(shí)地查勘，如估價(jià)對(duì)象位臵、周圍環(huán)境，估價(jià)對(duì)象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝 修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、用途、產(chǎn)權(quán)等 資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料。 ②確定估價(jià)對(duì)象：實(shí)體狀況、權(quán)利狀況 實(shí)體狀況 — 土地建筑物兩者結(jié)合體；坐落位置、地段、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類型。 是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。 ⑷估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 — 要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 *最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度 *法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性 *保持現(xiàn)狀前提、裝修改造前提、轉(zhuǎn)換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜合。 *合法處分 — 應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。 《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。 ? 房地產(chǎn)估價(jià) =科學(xué) +藝術(shù) ? ? 不動(dòng)產(chǎn)上市、融資、銷售和購(gòu)買決策的需要。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) 房地產(chǎn)估價(jià) 厲 偉 . 02585211176 ? ? 估價(jià)的概念、必要性 ? ? 估價(jià)原則、基本程序 ? ? 比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法 述 ? ? 所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。（使用價(jià)值、交換價(jià)值）大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的目的是為了估算所謂的市場(chǎng)價(jià)值，可以簡(jiǎn)單地將其定義為某一財(cái)產(chǎn)在一個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)和開放的市場(chǎng)上最有可能的銷售價(jià)格。 *合法產(chǎn)權(quán) — 應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值。 *最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。 同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 ⑸ 公平原則 — 要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)格。 如，拆遷時(shí)公