房地產(chǎn)金融與稅收-在線瀏覽
2025-02-24 18:19本頁面
【正文】 借貸人 /發(fā)起人的資信 追索程度 有限追索 (特定階段或范圍內(nèi) )或無追索 完全追索 (用抵押資產(chǎn)以外的其它資產(chǎn)償還債務(wù) ) 風(fēng)險分擔(dān) 所有參與者 集中于發(fā)起人 /放貸者 /擔(dān)保者 股權(quán)比例 (本貸比 ) 發(fā)起人出資比例較低 (通常30%)， 杠桿比率高 發(fā)起人出資比例較高 ， 通常30~40% 會計處理 資產(chǎn)負(fù)債表外融資 (通過投/融資結(jié)構(gòu) ， 使債務(wù)不出現(xiàn)在發(fā)起人 ， 僅出現(xiàn)在項目公司的資產(chǎn)負(fù)債表上 ) 項目債務(wù)是發(fā)起人的債務(wù)的一部分 ， 出現(xiàn)在其資產(chǎn)負(fù)債表上 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 三、適用范圍和 （一）適用范圍 ? 資源開發(fā)項目 :石油、天然氣、煤炭、鐵、銅等項目的開采 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：鐵路、公路、港口、電信和能源等項目的建設(shè) ? 制造業(yè)項目 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 三、適用范圍和框架結(jié)構(gòu) （二）框架結(jié)構(gòu) 項目投 資 結(jié)構(gòu) 信用保證結(jié)構(gòu) 項目資金結(jié)構(gòu) 項目融資結(jié)構(gòu) 項目投資者 項目外部環(huán)境 11 項目融資的結(jié)構(gòu) 框架 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 四、項目融資的參與方 項目公司 銀行及金融機(jī)構(gòu) 工程公司 設(shè)備 /能源 /原 材料供應(yīng)商 項目產(chǎn)品購買者 項目投資者 項目融資顧問 項目所在國政府 股本資金 擔(dān)保 各種認(rèn)可 融資安排 基礎(chǔ)設(shè)施 工程合同 供應(yīng) 合同 銷售合同 12 項目參與者之間的關(guān)系 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 五、項目融資的模式 （一）直接融資模式 投資者直接安排項目的融資，并直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)的一種方式，是最簡單的一種項目融資模式。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 項目投資者 融資協(xié)議 合資協(xié)議 管理協(xié)議 銷售代理 協(xié)議 合資項目 管理公司 項目工程合同 銷售合同 合資項目 工程公司 產(chǎn)品購買者 自有 資金 建設(shè) 費(fèi)用 盈余 資金 產(chǎn)品 貸款 資金 生產(chǎn)費(fèi)用資本再投入 銷售 收入 貸款銀團(tuán) 銀行監(jiān)控帳戶 債務(wù)償還 投資者面對同一貸款銀行的直接安排融資結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 貸款銀行 貸款銀行 項目投資者 項目投資者 項目管理公司 合資項目 工程公司 融資協(xié)議 融資協(xié)議 現(xiàn)金流量 管理協(xié)議 現(xiàn)金流量 管理協(xié)議 合資協(xié)議 工程合同 建設(shè) / 生產(chǎn) 費(fèi)用 建設(shè) / 生產(chǎn) 費(fèi)用 產(chǎn)品 產(chǎn)品 銷售收入 銷售 收入 建設(shè) 費(fèi)用 產(chǎn)品購買 協(xié)議 產(chǎn)品購買 協(xié)議 債務(wù)償還 投資者各自獨(dú)立直接安排融資結(jié)構(gòu) 債務(wù)償還 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 五、項目融資的模式 （二）項目公司融資模式 投資者通過建立一個單一目的的項目公司 （ SPV） 來安排融資的一種模式，具體有單一項目子公司和合資項目公司兩種形式 這種形式的特點(diǎn)是 項目子公司將代表投資者承擔(dān)項目中全部的或主要的經(jīng)濟(jì)責(zé)任 ,但是由于該公司是投資者為一個具體項目專門組建的 ,缺乏必要的信用和經(jīng)營歷史 (有時也缺乏資金 ),所以可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 項目投資者 項目公司 股東協(xié)議 股本資金 紅利 貸款 資金 融資安排 工程合同 市場安排 建設(shè)費(fèi)用 銷售收入 產(chǎn)品 債務(wù) 償還 工程公司 產(chǎn)品購買者 完工擔(dān)保 在公司型合資結(jié)構(gòu)中投資者 通過項目公司安排融資結(jié)構(gòu) 貸款銀行 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 投資者通過項目公司安排融資結(jié)構(gòu)有以下特點(diǎn)： 在融資結(jié)構(gòu)上較易為貸款銀行接受，法律結(jié)構(gòu)相對簡單； 項目投資者不直接安排融資，較易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資的目標(biāo)要求； 通過項目公司安排共同融資，避免了投資者之間在融資上的相互競爭，又可充分利用大股東在管理、技術(shù)、市場等方面的優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件； 在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，缺乏對現(xiàn)金流的直接控制。 以 “ 設(shè)施使用協(xié)議 ” 為基礎(chǔ)安排的項目融資具有以下幾個特點(diǎn)： 。 “ 無論提貨與否均需付款 ” 性質(zhì)的設(shè)施使用協(xié)議是項目融資不可缺少的組成部分。 一般形式為：當(dāng)項目公司需要籌資購買設(shè)備時，由租賃公司向銀行融資并代表企業(yè)購買或租入其所需設(shè)備，然后租賃給項目公司。貸款銀行還本付息。因此，生產(chǎn)支付是通過直接擁有項目的產(chǎn)品和銷售收入，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實(shí)現(xiàn)融資的信用保證。承包商在特許期內(nèi)負(fù)責(zé)項目設(shè)計、融資、建設(shè)和運(yùn)營，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項目所有權(quán)移交政府。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （六） BOT融資模式 政府 BOT財團(tuán) 確定目標(biāo) 項目包裝 招 標(biāo) 投 標(biāo) 獲得專營權(quán) 融 資 項目設(shè)計與建造 項目運(yùn)營 獲取收入 接收項目 轉(zhuǎn)讓項目 2050年后 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 (1)BOT融資方式是 無追索的或有限追索的 ，舉債 不計入國家外債 ，債務(wù)償還只能靠項目的現(xiàn)金流量。 (3)名義上，承包商承擔(dān)了項目全部風(fēng)險，因此 融資成本較高 。 (5)BOT融資項目的收入一般是當(dāng)?shù)刎泿?，若承包商來自國外，對宗主國來說，項目建成后將會有大量 外匯流出 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 世界銀行在 《 1994年世界發(fā)展報告 》 中指出， BOT有以下幾種具體形式： ? BOT形式： Build （建設(shè)）、 Operate （經(jīng)營）、 Transfer （轉(zhuǎn)讓） ? BOOT形式： Build（建設(shè)）、 Own(擁有 )、 Operate （經(jīng)營）、Transfer （轉(zhuǎn)讓） ? BOO形式： Build （建設(shè)）、 Own(擁有 )、 Operate （經(jīng)營） ? BLT形式： Build （建設(shè)）、 Lease（租賃）、 Transfer（轉(zhuǎn)讓） ? TOT形式： Transfer （轉(zhuǎn)讓）、 Operate （經(jīng)營）、 Transfer （轉(zhuǎn)讓） ? BDOT形式： “ Build,Development,Operat
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