【正文】 貨幣資金可用于購買有價證券，從而轉(zhuǎn)變成與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)直接掛鉤的資產(chǎn)，使得原有的貨幣資金對房地產(chǎn)實現(xiàn)了保值。同時，由于房地產(chǎn)有價證券還包含著房地產(chǎn)的未來收益，則其價格變動又將包含對市場的預(yù)期因素。 ? 5．拉動國內(nèi)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長 ? 抵押貸款證券以其風(fēng)險低、收益穩(wěn)定而具有較強(qiáng)的市場吸引力，從而可以有效刺激投資需求。此外，住宅建設(shè)投資還可使 50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)按 1． 5到 2的產(chǎn)值彈性乘數(shù)增大。 第二節(jié) 住房抵押貸款證券化的運(yùn)作 ? 一、住房抵押貸款證券化的運(yùn)作原理 ? 住房抵押貸款證券化的實質(zhì)是把住房抵押貸款合同經(jīng)過技術(shù)處理后在債券市場上出售。 ? 1．住房抵押貸款證券化的主體 ? 從住房抵押貸款的發(fā)放到抵押貸款證券的上市交易要涉及到許多方面的機(jī)構(gòu)。 ? （ 1）發(fā)起人。其主要職責(zé)是：審核貸款申請人的資格，向符合要求的貸款人發(fā)放抵押貸款；負(fù)責(zé)抵押貸款的日常管理；根據(jù)需要選擇適當(dāng)?shù)盅嘿J款資產(chǎn)進(jìn)行組合、打包形成資產(chǎn)池，然后將其出售給證券化特別機(jī)構(gòu) ? （ 2）證券化特別機(jī)構(gòu)（ SPV）。其主要職責(zé)是：建立抵押貸款資產(chǎn)池，作為發(fā)行房地產(chǎn)抵押貸款證券的依據(jù)；建立證券發(fā)行基金；根據(jù)不同的抵押貸款組合設(shè)計抵押貸款證券，對證券進(jìn)行內(nèi)部信用強(qiáng)化及日常管理。信用增級是指由某一機(jī)構(gòu)出面對抵押貸款證券的現(xiàn)金流支付作出擔(dān)保或保證，以增強(qiáng)投資者的信心。 ? （ 4）信用評級機(jī)構(gòu)。因此，發(fā)行住房抵押貸款證券通常要由被投資者認(rèn)可的信用評級機(jī)構(gòu)進(jìn)行評級。信用評級機(jī)構(gòu)不僅幫助發(fā)行人確定信用增強(qiáng)的方式和規(guī)模，并且對投資者設(shè)立一個明確而又可以接受的信用標(biāo)準(zhǔn)，同時其嚴(yán)格的評級程序和標(biāo)準(zhǔn)為投資主體提供了保護(hù)。證券承銷商負(fù)責(zé)向投資者銷售抵押貸款證券。一方面證券承銷商通過承銷 SPV的證券，可以加速 SPV的資金回籠，使其專注于抵押貸款證券的設(shè)計和日常管理；另一方面，它可以向投資者提供各種咨詢或向他們推薦抵押貸款證券。 ? （ 6）投資主體。對于個人投資者，持有抵押貸款證券可以獲得較高的投資回報率；對于機(jī)構(gòu)投資來說，還可以優(yōu)化投資組合，提高資產(chǎn)的質(zhì)量。監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)擬定房地產(chǎn)抵押證券的操作規(guī)范。 ? （ 8）受托機(jī)構(gòu)。具體地講，其職責(zé)是：代表證券持有人的利益而持有抵押品；定期監(jiān)察有關(guān)合約的履行情況；向投資者償付本金和利息；違約時實施補(bǔ)救措施等。 ? 2．住房抵押貸款證券化的工具 ? 根據(jù)被證券化的抵押貸款所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否和投資者是否承擔(dān)房地產(chǎn)抵押貸款提前償付而面臨的再投資風(fēng)險的不同，住房抵押貸款證券化所使用的金融工具可分為過手證券、抵押債券和轉(zhuǎn)付證券三種： ? （ 1）過手證券（ pass－ through security）。它是指住房抵押貸款的所有權(quán)經(jīng) SPV受讓并隨以后證券的出出售而轉(zhuǎn)給投資者。抵押貸款的管理人按月收取借款人償還的利息和本金，在扣除合理費用后，將剩余部分 “ 過手 ” 給投資者。債券以住房抵押貸款（組合）作為抵押擔(dān)保，由抵押貸款的放款機(jī)構(gòu)發(fā)行，是發(fā)行人的負(fù)債，抵押貸款和抵押債券分別保留在發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表上，相應(yīng)的抵押貸款（組合）所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不一定用于支付抵押債券的本息，發(fā)行人也可以有其他來源的資金償還抵押債券本息； ? （ 3）轉(zhuǎn)付證券（ pay－ through bond）。發(fā)行機(jī)構(gòu)用于償還轉(zhuǎn)付券本息的資金來源于相應(yīng)抵押貸款組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，這又與過手證券相同。 ? ? 住房抵押貸款證券化的基本做法是：發(fā)起人對其抵押貸款資產(chǎn)進(jìn)行打包組合，出售給為抵押貸款證券化而特別設(shè)立的機(jī)構(gòu)（ SPV），然后由 SPV通過一定的信用增級手段使其達(dá)到要求的信用級別。具體來說，住房抵押貸款證券化的基本運(yùn)作模式包括：資產(chǎn)池的形成、證券化特別機(jī)構(gòu)的設(shè)立與證券設(shè)計、信用增級、信用評級、證券發(fā)行、后續(xù)服務(wù)等六個基本步驟。匯集到資產(chǎn)池的抵押貸款必須符合一定的條件：具有明確可預(yù)見的未來現(xiàn)金流；信用特征相似；資產(chǎn)具有良好的記錄，違約率低；多樣化的借款人。 SPV設(shè)立后按照 “ 真實出售 ” 的標(biāo)準(zhǔn)從發(fā)起人處購買資產(chǎn)，然后根據(jù)資產(chǎn)池的住房抵押貸款情況，估算抵押貸款未來的現(xiàn)金流，在考慮市場投資者需求的基礎(chǔ)上，對不同的現(xiàn)金流進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕M合，設(shè)計成為不同的住房抵押貸款證券品種。信用增級可以通過兩方面來進(jìn)行；內(nèi)部信用增級和外部信用增級。二是優(yōu)先結(jié)構(gòu)安排，即把貸款庫的資產(chǎn)分成不同的償還順序結(jié)構(gòu)，保證在發(fā)生風(fēng)險的情況下優(yōu)先償還安排在前的證券。 ? （ 4）信用評級 ? 在進(jìn)行完信用增強(qiáng)后， SPV將聘請信用評級機(jī)構(gòu)對將要發(fā)行的證券進(jìn)行正式的發(fā)行評級，并且向投資者公布最終評級結(jié)果。 ? （ 5）證券發(fā)行 ? 在完成信用增強(qiáng)和信用評級后，即可安排抵押貸款證券的發(fā)行。 ? （ 6）后續(xù)服務(wù) ? 抵押貸款資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，貸款本金和利息的回收、違約處置，證券到期的償付等日常管理工作一般仍由發(fā)起人即抵押貸款銀行承擔(dān)，貸款銀行所需按月回收貸款本金和利息，在扣除貸款發(fā)行費用后轉(zhuǎn)給 SPV，再由 SPV付給證券投資者。待證券全部被償付完畢后，如果資產(chǎn)池產(chǎn)生的收入還有剩余，那么它們將被返還給交易發(fā)起人。 ? 二、住房抵押貸款證券化的條件 ? 住房抵押貸款證券化的實施，需要具備一些基本條件，這些條件主要有：一定規(guī)模的抵押貸款一級市場，健全的社會信用制度，完善的法律法規(guī)和專門的技術(shù)人才等四個條件。因此，需要在一級市場上具有一定規(guī)模的抵押貸款余額以便建立抵押貸款證券化的資產(chǎn)池。 ? 2．健全的社會信用制度 ? 抵押貸款證券化的基礎(chǔ)是抵押貸款的現(xiàn)金流。因此，需要有健全的社會信用制度，以便使銀行能夠?qū)杩钊说男庞们闆r做出準(zhǔn)確的判斷，從而提高抵押貸款的安全性。這些相關(guān)的法律法規(guī)包括商業(yè)銀行法、證券法、信托法和為證券化服務(wù)的會計 、稅務(wù)處理和收費規(guī)定等。 ?4．專門技術(shù)人才 ?抵押貸款是一種復(fù)雜的金融創(chuàng)新活動，技術(shù)性很強(qiáng)，在貸款資產(chǎn)評估，資產(chǎn)打包重組、信用增強(qiáng)、信用評級、證券風(fēng)險評估等方面都需要有專門的技術(shù)人才。但是我們也要看到，我國住房抵押貸款余額占 GPP的比重還相當(dāng)?shù)?，截?2023年底，該比率僅為 10． 09%。目前英美等發(fā)達(dá)國家這一比例都超過 50%。沒有相當(dāng)規(guī)模住房抵押貸款的積累，便難以形成具有相同性質(zhì)的抵押貸款群組，使抵押貸款證券化不能順利進(jìn)行。少數(shù)幾家國有商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他銀行。 ? 2．相關(guān)法律法規(guī)還很不健全 ? 近幾年，我國金融法制建設(shè)的速度有所加快，但住房抵押貸款證券化的專門法律在我國還是一塊空白。主要表現(xiàn)在以