【正文】 房地產(chǎn)金融考試： [開卷 ] ? 主題內(nèi)容：房地產(chǎn)金融環(huán)境與融資策略 附作業(yè)： ? 計算現(xiàn)行 5年期住房公積金貸款每萬元借款的第一次月還款額（包括等額本息還款方式和等額本金還款方式）（采用最新基準(zhǔn)利率） 房地產(chǎn)金融考試： 主題內(nèi)容：中國房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融創(chuàng)新 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。第三個階段是收購銀行的抵押貸款，發(fā)行抵押證券，真正開始抵押貸款證券化。 HKMC分三階段實施抵押貸款證券化：首先是 HKMC在資本市場上發(fā)行自己的公司債券，讓市場了解 HKMC， 1998年發(fā)行 127億港元公司債券。 1997年香港政府的外匯基金出資 20億港元成立了香港按揭證券有限公司（ HKMC）運作按揭證券化。另外，香港抵押貸款工具以浮動利率抵押貸款為主，貸款利率變動幅度非常大，借款承擔(dān)利率風(fēng)險，抑制了貸款需求。從 1980年到 1999年底，銀行個人住房抵押貸款余額從 117億港元增長到 4782億港元，占銀行貸款總額的比例從不到 10%增長到 29． 2%。 都對企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展具有重大影響。在實施住房抵押貸款證券化之前，加拿大的抵押貸款主要有信用較高的大型金融機(jī)構(gòu)提供。 1987年，加拿大第一個房地產(chǎn)抵押貸款證券開始發(fā)行。只是由于沒有證券化，因此抵押貸款二級市場的交易并不活躍。 證券化已開始主宰美國的抵押貸款市場 ， 住房抵押貸款證券也已成為美國資本市場上僅次于國債的第二大債券 。 證券化從根本上改變了美國住房抵押貸款市場的融資結(jié)構(gòu) 。 至此 ， 美國首創(chuàng)了住房抵押貸款證券化 。 Fannie Mae和 Freddie Mae則主要是在資本市場上大量購買由抵押貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放的抵押貸款 。 美國國會還于 1968年批準(zhǔn)設(shè)立政府全國抵押貸款協(xié)會（ Government National Mortgage Association， GNMA 又稱 Ginnie Mae） 。 美國政府在 1968年將成立于 1938年的聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會 （ Fannie Mae） 改造成一個由政府支持但股權(quán)私有的公司 ， 這是一家被美國國會特許的由股票持有人擁有的公司 ， 其股票在紐約證券交易所上市 。 為了抑制通貨膨脹 ， 美聯(lián)儲不得不實行高利率政策 ， 但商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)由于受 《 Q條例 》的限制 ， 存在存款利率上限 ， 導(dǎo)致其存款利率水平與市場利率水平的差距急劇拉大 ， 造成其競爭力下降 ， 經(jīng)營狀況惡化 ， 住房金融業(yè)孕育著重重危機(jī) 。 ? 在 20世紀(jì) 60年代中期以前 ， 美國的利率水平較低 ， 利率的波動幅度也相對較小 ， 因此金融機(jī)構(gòu)的資金來源比較穩(wěn)定 。作為羅斯福新政的一部分，美國政府于 1938年設(shè)立了聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會（ Federal National Mortgage Association， FNMA 又稱作 Fannie Mae）向發(fā)放抵押貸款的地方銀行提供低息貸款，使得地方銀行能以較低的利率發(fā)放抵押貸款，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，這就是后來抵押貸款二級市場的雛形。 1929年開始的那場經(jīng)濟(jì)大蕭條席卷整個資本主義國家戰(zhàn)后，大量銀行破產(chǎn)倒閉，房地產(chǎn)市場受到重創(chuàng)。 ABS證券中的主要產(chǎn)品是 MBS， MBS又分政府擔(dān)保的 MBS和無政府擔(dān)保的 MBS（ CMMBS）， MBS又以現(xiàn)金流動方式不同分為過手證券（ pass－ through security）、抵押債券（ mortgage bond）、轉(zhuǎn)付債券（ pay－ through bond）等。 ABS證券開始只應(yīng)用于住宅抵押貸款領(lǐng)域，現(xiàn)在已延伸到汽車貸款、信用卡貸款、應(yīng)收賬款、公用事業(yè)、租賃等許多領(lǐng)域。通過信用評級、增級， ABS可以直接在證券市場發(fā)行。這種證券可以是債券型的，可以是股票型的，也可以是混合型的可轉(zhuǎn)換債券。 ABS中文意思即資產(chǎn)支撐的證券。 目前我國金融市場還存在許多問題亟待解決和完善 ，特別是證券市場在信息披露和運行操作上還很不規(guī)范 ， 還存在許多違法違規(guī)現(xiàn)象 ， 這會增加住房抵押貸款證券化過程中的風(fēng)險 。 我國金融市場體系的運作還有待進(jìn)一步規(guī)范 。這就大大影響了抵押貸款證券在市場上的接受程度，為抵押貸款證券的大規(guī)模發(fā)行增加了難度。相當(dāng)?shù)男庞觅Y料和信用記錄分散地存在于社會各個部門之中。目前，我國的信用制度尤其是個人信用制度的建設(shè)還很不完善，存在著種種弊端和缺陷。完善的信用體系不僅是實行住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)條件，而且也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的根本要求。 由于我國金融業(yè)實行的是分業(yè)經(jīng)營 ， 這種法律制度使得我國的銀行 、保險公司和養(yǎng)老基金目前都不可能投資住房抵押貸款證券 。 抵押貸款的投資者可分為兩類 ，一類是個人投資者 ， 一類是機(jī)構(gòu)投資者 。然而在我國，一方面 《 擔(dān)保法 》 禁止國家機(jī)關(guān)充任擔(dān)保人；另一方面權(quán)威的非（準(zhǔn)）國家機(jī)關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)缺位，使得外部信用增級不能很好地進(jìn)行。信用增級的方式主要有內(nèi)部信用增級和外部信用增級兩種。另外，我國對 “ 真實出售 ” 的法律界定還是一片空白，若不能有效防范住房抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的違約破產(chǎn)風(fēng)險，投資者的權(quán)益就得不到保障，住房抵押貸款證券化就很難成功運作。但是法律另有規(guī)定或者原合同另有約定的除外。 ? （ 2）關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律障礙。這些限制使得以債權(quán)為財富基礎(chǔ)的 SPV在組建和發(fā)行證券方面遇到法律障礙。如果 SPV的法律地位無法確立，那由其發(fā)行的抵押貸款證券就會缺乏法律依據(jù)。根據(jù)我國 《 公司法 》 的有關(guān)規(guī)定，公司是從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的組織機(jī)構(gòu)，但 SPV并不從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，它只是作為一個 “ 空殼公司 ” 而持有一些合同權(quán)益。 SPV是個特殊的法律實體，是介于發(fā)起人和投資者之間的中介機(jī)構(gòu)。不但如此，由于住房抵押貸款證券化的特殊要求，現(xiàn)有的一些法律法規(guī)還對抵押貸款證券化的展開形成一定的束縛。這給在全國范圍內(nèi)推廣住房抵押貸款證券化帶來很大困難。另一方面，我國住房抵押貸款在地區(qū)和機(jī)構(gòu)之間的差別也很大：沿海發(fā)達(dá)城市的抵押貸款規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過內(nèi)陸城市。相比之下，我國的住房抵押貸款規(guī)模之小就可見一斑。美國在推行住房抵押貸款證券化之前，其住房抵押貸款一級市場已經(jīng)具有相當(dāng)規(guī)模，住房抵押貸款余額占 GPP比重達(dá)到 30%。 三、我國開展住房抵押貸款證券化的主要障礙 ? 1．抵押貸款一級市場還有待