房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)1054354880(已改無錯(cuò)字)
2023-03-08 22:58:51 本頁面
【正文】 幾個(gè)基礎(chǔ)數(shù)值的確定： 計(jì)算期：一般以建設(shè)開始年作為計(jì)算期的第一年，一直到項(xiàng)目全部銷售完畢或?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的最大銷售值為止 基準(zhǔn)收益率：一般以略高于銀行同期貸款利率作為基準(zhǔn)收益率 案例： 項(xiàng)目 估算依據(jù) 金額（萬元） 一、開發(fā)成本 土地使用權(quán)出讓金 據(jù)實(shí)填列，土地出讓合同及繳款憑證 48000 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：建安工程費(fèi) *3% 可行性研究費(fèi)：建安工程費(fèi) *% 水文、地質(zhì)、勘察：建安費(fèi) *% 籌建開辦費(fèi)：建安費(fèi) % 建安工程費(fèi)（小高層住宅） 樁基： 60元 /平 水電安裝： 150元 /平 土建工程： 900元 /平 通訊、公用天線、對(duì)講機(jī)系統(tǒng)、智能化設(shè)備： 231元 /平 普通裝修： 80元 /平 電梯： 120元 /平 煤氣： 15元 /平 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 按 180萬元 /每平米占地面積估算 1911 公共配套設(shè)施費(fèi) 項(xiàng)目配套有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、居委會(huì)等配套設(shè)施，分別按建筑面積每平米 400900元估算 2553 開發(fā)期間稅費(fèi)（各地項(xiàng)目有所區(qū)別） 建安工程費(fèi)的 2% 1283 不可預(yù)見費(fèi)、其他費(fèi)用 前述 24項(xiàng)之和 *3% 2171 二、開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 上述前五項(xiàng)之和 *3% 3611 銷售費(fèi)用 總銷售的 4% 6054 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按融資計(jì)劃及銀行借款利率 10470 三、合計(jì) 投資計(jì)劃與資金籌措表 投資估算 籌資安排 資金運(yùn)用 金額 資金來源 金額 土地成本 61357 實(shí)收資本 85000 1）出讓金 61357 預(yù)售收入 14798 2） 銀行借款 120230 前期工程費(fèi) 3983 質(zhì)保金 建安費(fèi) 119282 其他資金來源 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、配套 開發(fā)期稅費(fèi) 1494 其他費(fèi)用 33681 合計(jì) 219787 合計(jì) 219787 附表的制作 項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃估算表 投資項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 08/1 08/2 08/3 08/4 小計(jì) 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 出讓金 48150 13207 61357 前期工 程費(fèi) 1494 1494 996 3984 建安工 程 5117 12415 13664 12629 17924 18675 19774 9280 5053 1758 119282 稅費(fèi) 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 1494 不可預(yù) 見費(fèi) 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 3275 專用基 金 3444 3444 管理費(fèi) 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 3692 財(cái)務(wù)費(fèi) 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1109 1109 0 0 16474 銷售費(fèi) 127 1044 2559 1858 886 322 6796 合計(jì) 附表的制作 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 分季度 分季度 1 銷售收入 339810 31713 134052 103539 50362 20235 獨(dú)立住宅銷售收入 10661 3198 5331 2132 低層住宅銷售收入 75995 15199 37998 22799 多層住宅銷售收入 60580 12116 30290 18174 配套商業(yè)銷售收入 1200 1200 高層住宅銷售收入 191374 60434 60434 50361 20235 2 當(dāng)期銷售回款 339810 6343 52181 127949 92903 44318 16116 3 銷售稅金及附加 17331 323 2661 6525 4737 2260 822 4 銷售凈收入 322480 6019 49520 121424 88165 42058 15294 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 附表的制作 資金來源與運(yùn)用表 項(xiàng)目 合計(jì) 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 資金來源 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金 339810 6343 52181 127949 92903 44318 16116 銷售收入 出租收入 其他收入 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金 185000 67000 18000 120230 自有資金 85000 67000 18000 銀行借款 120230 120230 其他負(fù)債 資金運(yùn)用 372530 開發(fā)成本費(fèi)用 219798 48855 15406 8900 15700 15952 15665 20962 21712 22811 11695 8386 9575 2967 886 322 經(jīng)營稅金及附加 17330 323 2661 6525 4738 2260 822 所得稅 15402 940 6564 4720 2331 848 借款本金償付 120230 6000 42023 72023 盈余資金 22661 18144 略 累計(jì)盈余資金 附表的制作 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年度 2023年度 2023年度 2023年度 年度 銷售收入 339810 0 0 58524 281285 出租收入 自營收入 1 現(xiàn)金流入合計(jì) 開發(fā)成本費(fèi)用 71577 61943 58269 11532 經(jīng)營稅金及附加 17330 2984 14345 土地增值稅 所得稅 15402 940 14462 2 現(xiàn)金流出合計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 65701 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 授信保障方式 封閉運(yùn)作情況 由于項(xiàng)目類房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有自償性的特征，因此封閉運(yùn)作的條件非常重要，能否成功收回開發(fā)貸款，封閉操作是否嚴(yán)密是關(guān)鍵 我行的開發(fā)貸款是否可以封閉操作，指定用途劃款 銷售回款是否可以封閉操作，是否設(shè)定還款比例分期分批收回 項(xiàng)目土地及在建工程是否抵押于我行 預(yù)售證取得前是否需先行注銷土地抵押登記，有無配套的風(fēng)險(xiǎn)控制措施 是否逐筆歸還我行貸款，逐戶解除抵押登記 案例：某公司擬向我行申請(qǐng) 4億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款，用于其投資的 A項(xiàng)目的建設(shè)，該項(xiàng)目土地及在建工程抵押給我行，土地成本 。 經(jīng)辦行提出以下的操作說明： 我行貸款全部封閉操作，由我行認(rèn)可的獨(dú)立第三方進(jìn)行項(xiàng)目的監(jiān)理，經(jīng)辦行指定房地產(chǎn)專職崗及支行行長、客戶經(jīng)理組成監(jiān)管小組，每筆放款均由監(jiān)管小組組長及監(jiān)理公司簽字認(rèn)可方可用款； 放款前辦妥抵押登記手續(xù)，初始抵押率不高于 50%，同時(shí)應(yīng)滿足用款條件方可支款；在放款的過程中，抵押率始終不高于 50%； 借款人將唯一預(yù)售帳號(hào)開立在我行，所有的預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)入我行帳戶，由我行監(jiān)管使用，預(yù)售回款的 40%進(jìn)入還款保證金帳戶用于還款，其余用于支付工程款； 根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟僮饕?guī)定，預(yù)售證取得前不需先行注銷抵押登記，且敘做按揭時(shí)只有當(dāng)項(xiàng)目抵押債權(quán)銀行出具部分抵押解除通知書時(shí)，登記部門方受理預(yù)售備案登記，對(duì)確保我行作為唯一按揭銀行有利； 由我行作為按揭銀行，每筆按揭貸款審批完成后或全額收妥房款后方可注銷對(duì)應(yīng)的抵押登記，以按揭貸款退出開發(fā)貸款。 調(diào)查過程中的主要問題及資料要求 股東背景了解不夠深入 項(xiàng)目的市場預(yù)測和分析不足 投資的測算和籌資來源的依據(jù)不足 對(duì)項(xiàng)目的贏利能力、資金來源與運(yùn)用平衡分析及現(xiàn)金流量分析不足 貸款期限的確定較為隨意 對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策不了解，要交哪些稅費(fèi)及當(dāng)?shù)氐牟僮饕蟛涣私? 對(duì)如何封閉操作描述不清晰 基本未設(shè)定分期還款的條件，對(duì)銷售回籠款的還款比例沒有確定 資料要求：在擬印發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查模版中會(huì)有資料要求附表，可對(duì)照搜集 審查過程
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