【正文】 經(jīng)營是房地產(chǎn)投資的特征之一，而且還影響對房地產(chǎn)的需求，從而影響房地產(chǎn)的供應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)對貨幣依存度相當高，貨幣供應(yīng)量的擴大必然有利于大量資金進入房地產(chǎn)市場，從而引起房地產(chǎn)價格的攀升，反之，則可能導(dǎo)致資金抽出房地產(chǎn)市場， 房地產(chǎn)價格下跌。貨幣供應(yīng)量的大小直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的活力和市場的興衰，是市場經(jīng)濟中制約企業(yè)不可缺少的調(diào)控手段。因此，房地產(chǎn)業(yè)離開了金融業(yè)的支持是不可能得到發(fā)展的。所以，可以選擇恰當?shù)耐顿Y時機，以最小的風險獲取最大的收益。與經(jīng)濟周期性波動相類似，房地產(chǎn)行業(yè)也存在周期性波動，房地產(chǎn)的周期波動主要表現(xiàn)在價格漲跌、成家量多少、投資量的增減等經(jīng)濟指標變化上其總的趨勢分為上升期和下降期，復(fù)蘇與增長階段衰退階段。一般來說，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟與政策、投入要素、金融、市場、企業(yè)自身等風險，目前來看，主要有以下風險：一、宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)周期風險任何國家的經(jīng)濟運行都存在著經(jīng)濟蕭條、復(fù)蘇、增長和衰退再到蕭條、復(fù)蘇等階段的經(jīng)濟周期，經(jīng)濟周期的波動已成為一個世界性的經(jīng)濟現(xiàn)象，只不過由于體制、政策等因素的不同導(dǎo)致不同的階段出現(xiàn)的時間短長不一。后期銷售壓力大，資金回籠慢。區(qū)內(nèi)項目的推出將直接沖擊本項目。4） 目前市場上的小戶型普遍功能設(shè)計不完善，犧牲了舒適性，屬于純過渡性住宅。8) 文化教育缺乏初高中教育學(xué)校。6）噪音影響和汽車尾氣排放對居住環(huán)境的影響，項目所處市政道路，較大的車流量，為本項目帶來交通便利的同時，較大的車流也帶來了噪音干擾，在解決噪音影響、提高隔音效果的問題上增加了項目的投資。4）項目占地僅為24畝，難以形成規(guī)模效應(yīng),且缺乏品牌效應(yīng)。二、劣勢（Weakness）1)項目地塊整體出現(xiàn)不規(guī)則的形狀，一定程度上弱化了地塊的價值；2）土地成本相對較高（地價昂貴、拆遷費用大），致使前期投入費用較多，對后期的開發(fā)和資金回籠有一定的壓力。天安物業(yè)為武漢萬全城提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。人居純度良好，附近社區(qū)生活和諧性較高。南面為北湖和西湖，直接供給空間視野。環(huán)境優(yōu)雅安寧，又坐擁繁華。優(yōu)越的地理位置。第五章 建設(shè)地點及自然條件一、地理位置（略）二、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造（略）三、區(qū)域地貌（略）四、場地地基土、基巖構(gòu)成及特征（略）六、地震地質(zhì)條件（略）第六章 項目的SWOT分析一、優(yōu)勢（Strength）1） 1）區(qū)位優(yōu)勢：項目位于武漢市商業(yè)中心區(qū)，地處武漢市CBD 金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，近傍西北湖廣場和噴泉公園，現(xiàn)代購房者都追求依山傍水，享受自然、親近自然，而本項目有著優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢；金融街與之隔道相鄰，中心商務(wù)區(qū)寫字樓、娛樂休閑、購物優(yōu)勢得天獨厚。4）購房誘因的設(shè)置 針對自住者的誘因應(yīng)放大小區(qū)環(huán)境、樓盤本身素質(zhì)、附加值及價格上。3）政府工作人員中，也有一少部分人買房是為了投資。2）政府機關(guān)工作人員和個體戶中，投資行為比較強。自住者在買房時比較看重居住環(huán)境、文化氛圍、交通環(huán)境，因為自住講究的是舒適。3. 寫字樓人員構(gòu)成：1） 跨國公司擬在國內(nèi)華中地區(qū)設(shè)置辦事處或者分公司或子公司；2） 銀行、保險、證券等金融業(yè)和通訊設(shè)備、汽車等制造業(yè)；3） 部分政府事業(yè)單位4） 本地的大中型企業(yè)；5） 專業(yè)型公司，如廣告、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等中介服務(wù)結(jié)構(gòu)。年齡特征：以3045歲的為主家庭結(jié)構(gòu)：以三代同堂和兩代同堂的為主現(xiàn)居住地域要求：居住環(huán)境和居住質(zhì)量要求較高。但是其中的個體戶則有所不同，這類人更多的是從投資的角度來看問題的，他們中有很大一部分人是重復(fù)置業(yè)者，買來的樓自住的不多，而是以出租的形式獲得回報。6) 白領(lǐng)階層，政府機關(guān)工作人員、企業(yè)事業(yè)單位員工。該項目目前基本售罄，主要購買對象為高層商務(wù)人士和私營老板。絕大部分住宅為南北通透的板式樓，也是目前西北湖片區(qū)在售的最大樓盤。從目前已經(jīng)開始銷售的幾個樓盤來看，各個樓盤的定位都不相同，但均有顯著特點。但房地產(chǎn)業(yè)前行的腳步不會停止，路途也充滿了挑戰(zhàn)。當前，宏觀經(jīng)濟、城市化進程、住房需求等驅(qū)動房價上漲的內(nèi)在動力依然較為強勁；同時，土地成本上揚，拆遷成本提高，住房品質(zhì)提升，原材料價格和勞動力成本不斷上揚等帶動房價上漲的外在壓力在不斷加大；此外，資本流動性過剩，通貨膨脹預(yù)期，物價持續(xù)高位運行，利率變動，投融資渠道狹窄等宏觀經(jīng)濟不確定因素依然存在。所以2010年市場行情，還是取決于中央政府穩(wěn)定房價的決心和出臺的具體調(diào)控改革措施。 “國十一條”與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)，今后一年的中國房地產(chǎn)市場變化將難以脫離此政策的背景。在經(jīng)濟會議后，國務(wù)院也對相關(guān)政策進行了調(diào)控，12月9日國務(wù)院宣布二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止目的在于抑制投機性購房，12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上提出要求遏制房價過快上漲趨勢，同時加強保障性住房建設(shè)。此系列密集出臺的政策，一方面從供給源頭遏制房價攀升，盤活庫存土地，另一方面在開發(fā)商融資環(huán)境改善的情況下，提高其拿地門坎，并通過增加購房交易中的支出來抑制投資投機性需求增長。在市場進入繁榮階段的趨勢下，政府似乎開始采取了一系列的調(diào)控政策。其中，中心城區(qū)土地成交57宗，%；，%；，%。2009年，武漢市存量房成交均價為4078元/平方米，%；其中，%。2009年，武漢市商品房綜合銷售均價為5484元/平方米，%。2009年，%，交易套數(shù)為54586套，%。商品房銷售套數(shù)為122270套，%。2009年，%。，%；，%。，％。2009年，整個房地產(chǎn)業(yè)迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。 第四章 市場分析一、市場預(yù)測分析宏觀調(diào)控下，2009年中國房地產(chǎn)市場可謂是生機勃勃。為了更好的凸現(xiàn)該區(qū)域的核心價值和經(jīng)濟輻射力，江漢區(qū)政府在近期擬建5平方公里的示范區(qū)域，精力打造“環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全、設(shè)施一流、文明高尚”的現(xiàn)代商貿(mào)金融中心，示范工程項目包括西北湖西片的整體開發(fā)，西北湖北片櫻花園，建設(shè)北湖環(huán)湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。該類人群收入水平高且穩(wěn)定，有很強的購買能力。周邊商務(wù)辦公氣息濃厚，聚集了一些商務(wù)寫字樓及政府機關(guān)、事業(yè)單位。住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活享受，更是一種身份區(qū)隔的符號，是尊貴、高品位的象征，而該區(qū)域的稀缺預(yù)示了該區(qū)域即將成為武漢市絕版豪宅，價值的大幅攀升不言而喻。3. 豪宅領(lǐng)地、一個真正意義上的富人區(qū)正是由于西北湖片區(qū)的核心價值不斷顯現(xiàn)，該區(qū)域也成為了武漢市豪宅的代名詞。項目僅靠武漢市CBD商務(wù)金融中心，擁有便捷自如的交通體系，并有多達20多條公交