【正文】 住宅（商業(yè)）業(yè)態(tài)住宅（商業(yè)）業(yè)種配套情況交通狀況（五）景觀分析：項(xiàng)目周邊景觀資源分析，利用圖形。地塊以南： 描述、挖掘四至情況，對(duì)項(xiàng)目有利弊的景觀、標(biāo)字性建筑、配套、交通、娛樂(lè)設(shè)施等，分析這些周邊建筑能給項(xiàng)目帶來(lái)哪些優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)，哪些是劣勢(shì)，要避免和注意的。地塊以東： 216。 氣候條件，長(zhǎng)年平均溫度、無(wú)霜期、降雨量等3．政府控制性規(guī)劃要求地塊圖片（三）項(xiàng)目四至216。樓層狀況：……容 積 率：……道路占地： 建筑覆蓋率： 綠化系數(shù)：總 戶 數(shù)： 規(guī)劃人口：總停車位： 等其它基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（二）地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)有情況說(shuō)明：描述土地歸屬等行政附加條件。物業(yè)類別：住宅？商業(yè)？總建筑面積：包括公建、住宅、配套等。項(xiàng)目位置： 一般道路圍括。四．目標(biāo)客戶需求分析（一）目標(biāo)客戶群體關(guān)注點(diǎn)——目標(biāo)客戶買房的考慮因素住宅建筑質(zhì)量住宅規(guī)劃、公共設(shè)施小區(qū)人群的素質(zhì)安全因素子女入學(xué)因素生活因素等相關(guān)因素分析……（二）本項(xiàng)目吸引和流失目標(biāo)客戶的因素列舉與分析（三）揚(yáng)長(zhǎng)避短的措施小結(jié)：通過(guò)以上分析，可以對(duì)我們的目標(biāo)客戶群體做一大體描述：（一）**樓盤成交客戶分析1． 居住地取樣106個(gè)地區(qū)個(gè)數(shù)百分比2． 認(rèn)知途徑：取樣106個(gè)路過(guò)條幅報(bào)紙朋友介紹老客戶介紹在附近居住個(gè)數(shù)百分比3．客戶特征(文字性敘述)年齡主要分布在30—45歲30歲以下30－35歲35－40歲40－45歲45歲以上4．付款方式取樣 套套數(shù)百分比一次性按揭5．置業(yè)用途：6．購(gòu)買理由（賣點(diǎn)）7．置業(yè)特征8．消費(fèi)特征（舉例）三．客戶群細(xì)分及其客戶心理因素分析（一）購(gòu)買本項(xiàng)目類別物業(yè)的原因分析（二）目標(biāo)客戶細(xì)分和心理分析此段可以列舉實(shí)力，用最直接的事實(shí)說(shuō)服甲方對(duì)客戶的認(rèn)知。C政府公務(wù)員本地人對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感2房、3房、4房、5房★★★★外地人求安家穩(wěn)定，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感2房、3房★★★D企業(yè)主酒店型不常住，講求經(jīng)濟(jì)，面積要求不高2房、3房★★★舒居型講求品質(zhì)、戶型、景觀，需要安靜3房、4房、5房★★★E企業(yè)白領(lǐng)管理人員積蓄多，月供能力強(qiáng)，家中多有小孩，年齡較大，對(duì)價(jià)格比較敏感3房★★★技術(shù)人員年輕，積蓄不多，月供能力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格較為敏感1房1廳，2房、3房★★F企業(yè)給外籍或高級(jí)員工的住房舒居型，對(duì)樓體素質(zhì)2房、3房、4房★G工薪階層經(jīng)濟(jì)能力有限，對(duì)價(jià)格較為敏感1房1廳、2房這一部分也可以結(jié)合市場(chǎng)分析來(lái)做，現(xiàn)特意挑出，本著由繁入簡(jiǎn)的原則，方便各位。下面就黃埔雅苑的報(bào)廣投放舉例說(shuō)明例：數(shù)據(jù)一：*****項(xiàng)目發(fā)布廣告28版、21黃埔雅苑一期發(fā)布廣告2版 項(xiàng)目名稱媒體名稱發(fā)布日期星期幾面積類別版面號(hào)版面名色彩主題黃埔雅苑二期特報(bào)20020321星期四1廣告A16廣告彩色強(qiáng)勢(shì)不可擋黃埔雅苑二期特報(bào)20020315星期五1廣告A15廣告彩色綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間黃埔雅苑二期特報(bào)20020131星期四1廣告A12廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！黃埔雅苑二期商報(bào)20020131星期四1廣告A4廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！…………（三）產(chǎn)品質(zhì)素分析：各競(jìng)爭(zhēng)樓盤質(zhì)素逐漸趨同，項(xiàng)目的最大差異點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到地理位置與環(huán)境、自然、景觀資源。 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)判斷：（此處最好用地圖標(biāo)注說(shuō)明）**市**區(qū)在建住宅項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱地理位置開發(fā)商設(shè)計(jì)單位占地面積建筑總面積層數(shù)與棟數(shù)戶型與面積建筑總高度計(jì)劃投資總額開工日期預(yù)計(jì)竣工日期工程狀態(tài)銷售狀況同質(zhì)樓盤競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域： 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：樓盤資料相關(guān)樓盤統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（住宅）銷售情況發(fā)展商（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析：推廣形象分析：市場(chǎng)形象樹立較有特色的樓盤解剖。（一）由此看出，目前置業(yè)者對(duì)發(fā)展商倡導(dǎo)的建筑風(fēng)格認(rèn)同度比較低或者基本不認(rèn)同。從中也可以看出，置業(yè)者對(duì)涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格關(guān)注度不高。如對(duì)有車的置業(yè)者，交通因素可能不在考慮范圍；而對(duì)于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。加權(quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價(jià)格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。17．各種置業(yè)因素加權(quán)排序被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒(méi)有排序的；經(jīng)過(guò)加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。由此看來(lái)，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來(lái)的自然是交通的便利。以后發(fā)展商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)環(huán)境因素應(yīng)予充分的關(guān)注。從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對(duì)其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。關(guān)注度排序?yàn)榈乩砦恢?、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。購(gòu)房者的年齡段主要集中在2529歲之間，占46%；其次是3035歲之間，占31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。以單身人士為主體的潛在置業(yè)人群預(yù)示著大眾置業(yè)的熱潮或許即將來(lái)臨。13．平民置業(yè)時(shí)代來(lái)臨調(diào)查顯示：購(gòu)房者單身占40％，二口之家占17％，三口之家占26％，二代同住占8％，三代同堂占9％。12．大家一起出主意買房調(diào)查表明：自己看樓選房的占26％，多數(shù)情況是自己看樓的占36％，大部分情況請(qǐng)懂行的朋友帶著一起看的占38％。從統(tǒng)計(jì)可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65％，方便池孩上學(xué)占10％，離上班近點(diǎn)占4％，生活方便點(diǎn)占15％，顯得更有身份占1％，現(xiàn)在的房子太小占4％，離親戚朋友更近些及其他占1％。綜合首供能力和月供能力中位數(shù)分析，總價(jià)在45萬(wàn)50萬(wàn)之間的房子是購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的平均水平。購(gòu)房者月供選擇在1000元以下的占7％，1001－1500元占27％，1501－2000占25％，2001－2500元占19％，2501－3000元占9％，3001－4000元占10％，4001元以上占3％。購(gòu)房者的首供能力越高，人數(shù)越少；占購(gòu)房者80%的市場(chǎng)是首供能力在20萬(wàn)以內(nèi)的市場(chǎng)。按揭的比例超過(guò)八成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì)深圳住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。合理價(jià)格水平主要集中在4000元6000元之間，整體價(jià)格合理水平M0=4770元。整體選擇面積的中位數(shù)M